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2019年房地产估价师理论与方法备考预习题（2）
来源：长理培训发布时间：2018-12-23 20:08:24
判断题
1.某注册房地产估价师王某拟购买 A 市 C 区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、
区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。
该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是专业估价与非专业估价。必须是专业人员的职业行为而非个人行为，王某对自
己的房屋进行估价，是个人行为，不是由专业机构完成，缺乏公信力，不具备专业估价的全部特征，因而
不是专业房地产估价。参见教材 P2。
2.房地产估价应是代替市场定价而不是模拟市场定价。( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价。参见
教材 P6。
3.房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人
员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是房地产估价本质上是评估房地产价值。评估房地产的价值而不是价格。参见教
材 P5。
4.在某房地产价格咨询报告中，张估价师对某房地产价格在商业开发前提下进行了估价，开发商采信了
张估价师的报告意见，参与了该地块的拍卖竞投，并最终以略高于张估价师估价结果的价格取得了该地块的
土地使用权。但是其后受金融危机影响，该地块市场价格暴跌。张估价师因此需要承担不实估价的法律责任。
( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是房地产估价是提供价值意见。房地产估价仅提供价值意见，而不作价格保证。
而且张估价师做的是咨询报告。
这个案例也显示出“估价假设”的重要，商业开发前提就是估价假设，在咨询报告中，如果张估价师
注明了未考虑可能的金融危机的影响，则更能帮助张估价师回避风险。参见教材 P7。
5.鉴证性估价的法律责任高于咨询性估价的法律责任。( )
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是房地产估价是提供价值意见。鉴证性估价要提供给委托人以外的第三方使用，
而咨询性估价主要是委托人自己使用。鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。
参见教材 P7。
6.一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。( )
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是房地产估价误差应在合理范围内。判断估价误差大小，一般不与实际成交价格
相比，因为实际成交价格可能是非正常交易价格，不见得是正常合理价格。判断方法一般是与合格的估价
师对同一估价对象在同一目的、同一价值时点下的重新估价结果进行比较。参见教材 P9。
7.制定估价标准和规范，目的在于防范和减少估价误差。( )
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是房地产估价误差应在合理范围内。估价标准或规范、准则、规则、办法，是为
了避免不同的估价师对同一估价对象的同一估价目的、同一估价时间的估价结果出现重大偏差。参见教材
P10。
8.在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害相关人。( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是估价委托人。判断题可以用举反例进行判断。如借款人的抵押价值评估，借款
人是委托人，但是使用人是贷款人。再比如，法院司法处置拍卖房地产，法院是委托人，但是不是利害关
系人。注意：判断题中，如果出现“任何、绝对、肯定、一定”之类字眼，往往都是错误的。参见教材
P29。
9.委托人委托估价、获取估价报告只能是供自己使用，不能提供给第三方使用。( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是估价当事人。委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是供自己使用，也可
能是提供给特定的第三方使用。例如，受上市公司委托出具的某些估价报告是提供给社会公众使用。也是
举反例排除。参见教材 P28。
10.由于委托人不同，不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值
通常不完全相同。( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是房地产估价误差应在合理范围内。不同的房地产估价师对同一估价对象在同一
估价目的、同一价值时点下的评估价值通常不完全相同，其主要原因应该在于掌握的有关信息不同。但是
委托人不同，不能成为评估价值不同的原因和理由，否则就违背了职业道德要求。参见教材 P9。
责编：曾珂
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