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2019年房地产估价师理论与方法备考预习题（1）
来源：长理培训发布时间：2018-12-23 20:08:00
多项选择题
1.与非专业估价相比，专业估价的特点包括( )。
A.是一种专业意见
B.估计价格或价值
C.实行有偿服务
D.承担法律责任
E.估价作业日期长
『正确答案』ACD
『答案解析』本题考查的是专业估价与非专业估价。专业估价与非专业估价的五大不同。专业、非专业估
价都要出具估价结论，也就是房地产价格或价值;估价作业时间的长短不是一个显著特点。参见教材 P2。
2.下列关于房地产估价本质的说法中，正确的是( )。
A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值
B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价
C.房地产估价是为委托人提供价格保证
D.房地产估价会有误差，但误差应该在合理范围内
E.房地产估价是一门科学也是一门艺术
『正确答案』DE
『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价是评估房地产的价值而不是价格，选项 A 刚好
说反了。房地产估价是模拟市场价格形成过程，而不是代替市场定价，选项 B 错误;房地产估价只提供价
值意见，而不作价格保证。参见教材 P5～10。
3.下列选项中，属于鉴证性估价的是( )。
A.别墅区开发价值估价
B.房地产征收补偿估价
C.房地产司法拍卖估价
D.房地产抵押贷款估价
E.写字楼租赁价格估价
『正确答案』BCD
『答案解析』本题考查的是房地产估价是提供价值意见。注意区别咨询性估价的概念。选项 BCD 属于鉴证
性估价，具有公证性、证据性;选项 AE 属于业主自用的咨询性估价。参见教材 P7。
4.房地产需要专业估价，是下列哪些房地产特性决定的( )。
A.独一无二
B.寿命长久
C.供给有限
D.价值量大
E.保值增值
『正确答案』AD
『答案解析』本题考查的是房地产估价的必要性。因为独一无二，无法简单参照其他房地产的价格;因为
价值量大，所以评估结果重要，并且可以承受专业估价服务费用。参见教材 P11。
5.可以用于判断房地产估价是否存在估价误差的方法有( )。
A.与实际成交价格相比
B.与合格估价师的重新估价结果相比
C.考察估价程序是否严谨
D.考察估价过程方法有无失误
E.考察是否遵循估价业务技术规范和职业道德规范
『正确答案』BCDE
『答案解析』本题考查的是房地产估价误差应在合理范围内。判断估价误差。
(1)一般不与实际成交价格相比，因为实际成交价格可能存在价格扭曲，价格失真。(非正常交易价
格)
(2)而是与合格估价师对同一估价对象在同一目的、同一价值时点下的重新估价结果进行比较。(重
复评估)
(3)一般不会重复评估来确定误差，因为重新评估费时费力费钱，不值得。一般是通过考察估价程序
是否严谨，估价过程方法中有无失误，间接对其估价结果肯定或否定。
(4)制定估价业务技术规范和职业道德规范是为了防止出现较大误差。“考察是否遵循估价业务技术
规范和职业道德规范”的说法是正确的。参见教材 P9。
6.对于房地产估价准确性的认识正确的有( )。
A.即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值
B.所有的评估价值都会有误差
C.能用物理量测量的误差来要求估价的误差
D.判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较
E.由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小
『正确答案』ABD
『答案解析』本题考查的是房地产估价误差应在合理范围内。选项 C 估价是科学，也是艺术，无法做到像
物理学那样精准的要求估价误差;选项 E 复核时，一般是间接判断，而不是直接判断。用是否遵循估价程
序，是否遵守职业道德的方法来判断。参见教材 P9。
7.下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是( )。
A.增加抵押贷款
B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测
C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款
D.处置抵押房地产
E.租赁抵押房地产
『正确答案』ABC
『答案解析』本题考查的是房地产抵押的需要。前三者都是需要的。而处置抵押资产时，需要确定的是房
地产的市场价值，而不需要确定其抵押价值;租赁时需要确定租金，但是不需要确定抵押价值。参见教材
P15。
8.某餐厅资产分为土地、建筑物、装饰装修、动产和特许经营权。目前该餐厅不适宜在现在位置继续经
营下去而转让，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括( )。
A.土地
B.建筑物
C.装饰装修
D.动产
E.特许经营权
『正确答案』ABC
『答案解析』本题考查的是房地产转让和租赁的需要。审题，“不适宜继续经营”所以特许经营权价格为
0，动产也应该单独处置。参见教材 P22。
9.估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于( )。
A.体现估价师的专业胜任能力
B.反映估价师的职业道德
C.保护估价师和估价机构
D.保护估价报告使用人
E.规避估价风险
『正确答案』CDE
『答案解析』本题考查的是估价假设。掌握何谓“估价假设”。合理且有依据地说明估价假设反映了估价
师的能力和职业道德，但是其最终作用在于风险防范与控制。参见教材 P34。
10.下列关于房地产估价师职业道德的表述中，正确的有( )。
A.诚实正直，公正执业
B.为了提高业务水平，接受超过自己专业能力的估价项目
C.未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开
D.应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用
E.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章
『正确答案』ACE
『答案解析』本题考查的是房地产估价职业道德。选项 B 超越自己业务能力的估价项目是不可以承接的，
对于部分超越了估价机构专业胜任能力的，可以用合作或者聘请专家的方式提升自己的专业能力;选项 D
除了规定的估价收费以外，不能收取任何其他的额外费用。参见教材 P36～37。
责编：曾珂
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