房地产经纪人考试《相关知识》复习资料（1）

 　　房地产经纪人《相关知识》复习资料(1)

　　(一)违约的形式

　　按照违约行为发生的时间，可分为预期违约和届期违约。

　　预期违约也称为先期违约，是指在合同履行期到来之前，一方当事人无正当理由明确表示将不履行合同，或者自己的行为表示将不履行合同。

　　届期违约也称为实际违约，是指在合同履行期到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务。

　　届期违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行。

　　(二)违约责任的承担方式

　　法律规定的违约责任的承担方式主要有：

　　(1)继续履行。也称强制继续履行、依约履行、实际履行，是指在一方违反合同时，另一方有权要求其依据合同约定继续履行。

　　(2)采取补救措施。

　　(3)赔偿损失。也称为违约赔偿损失，是指违约方因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成损失，依照法律的规定或者按照当事人的约定应当承担赔偿损失的责任。

　　(4)支付违约金。是指由当事人通过协商预先确定的、在违约发生后作出的独立于履行行为以外的给付。

　　违约金是由当事人协商确定的，其数额是预先确定的。违约金的约定虽然属于当事人所享有的合同自由的范围，但这种自由不是绝对的，而是受限制的。

　　《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

　　(5)定金罚则。《合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

　　1.债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

　　因此，定金具有惩罚性，是对违约行为的惩罚。《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%这一比例为强制性规定，当事人不得违反。

　　如果当事人约定的定金比例超过20%，并非整个定金条款无效，而只是超过部分无效，例如，双方约定的定金比例为合同总价款的25%，则超过部分的5%为无效。

　　2.定金与预付款的区别在于：预付款是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款。预付款的交付在性质上是一方履行主合同的行为，合同履行时预付款要充抵价款，合同不履行时预付款应当返还。

　　预付款的适用不存在制裁违约行为的问题，无论发生何种违约行为，都不发生预付款的丧失和双倍返还。

　　因此，预付款与定金的性质是完全不同的。

　　3.当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

　　这就是说，定金和违约金不能同时并用，只能选择其一适用，适用了定金责任就不能再适用违约金责任，适用了违约金责任就不能再适用定金责任，两者只能是单罚而不能是双罚，否则会给违约方施以过重的责任，是不公平的。

　　当然，是选择定金还是选择违约金，这一权利属于守约方。

　　4.定金责任与赔偿损失的区别：定金责任不以实际发生的损害为前提，定金责任的承担也不能替代赔偿损失。

　　因此，在既有定金条款又有实际损失时，应分别适用定金责任和赔偿损失的责任，两者同时执行，这与前面所讲的定金与违约金的关系是不同的。当然，如果同时适用定金和赔偿损失，其总值超过标的物价金总和的，人民法院应酌减定金的数额。