2018房地产估价师《制度与政策》考点：房地产合并估价方法

 　房地产合并估价方法：

　　①房地产合并前后价格的计算要客观、准确。一定要注意合并前后各项因素的变化导致房地产价格水平的差异。选用适当的方法，计算合并前后的价格。

　　②增值额的分配要准确、合理。

　　A 以合并前地块各自的单价为基础进行分配：各自所占增值额的分配比例为a1/(a1+a2)×100%和a2/(a1+a2)×100%，a1、a2为合并前各自的单价。

　　B 以合并前地块各自的面积比例为基础进行分配：各自所占增值额的分配比例为S1/(S1+S2)×100%和S2/(S1+S2)×100%，S1、S2为合并前各自的面积。

　　C 以合并前地块各自的总价为基础进行分配：各自所占增值额的分配比例为A1/(A1+A2)×100%和A2/(A1+A2)×100%，A1、A2为合并前各自的总价。

　　三种方法计算结果加权平均，得出最终的增值分配率。第一种方法的计算结果应占有较大的权重，因为对增值额进行分配，应当遵循房地产估价中的贡献原则，即应当根据地块对增值额的贡献程度来决定各自应得地分配额，单价是反映出地块对增值额的贡献程度的主要因素。

　　分割估价应对分割后的各部分分别估价。合并估价应对合并后的整体进行估价。