房地产经纪人学习讲义：房地产基础知识

 　（一）房地产开发

　　1.房地产开发公司类别及功能

　　1）内资（境内投资主体设立的）综合性开发公司--可不断开发新的项目

　　项目公司只为了一个项目或为多个特定房地产开发项目为经营目的公司，不再具备再开发资源。

　　2）外资（境外投资主体设立的，包括中外合资企业，中外合作企业）综合性开发公司及项目公司

　　2.按注册资金区别等级

　　一级：注册资本不低于5000万元；经营5年以上且连续5年建筑工程质量合格率达100%；近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额等；

　　二级：注册资本不低于2000万元；经营3年以上连续3年建筑工程质量合格率达100%；近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额等；

　　三级：注册资本不低于800万元；经营2年以上连续2年建筑工程质量合格率达100%；房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

　　四级：注册资本不低于100万元；经营1年以上；已竣工的建筑工程质量合格率达100%等。

　　（二）土地

　　以往土地采用批租、招标、协议、拍卖方式，但自2002年1月1日起所有土地都要进行拍卖。

　　土地的使用年限

　　使用类型年限

　　居住70年

　　工业50年

　　教育、科技、文化、体育50年

　　办公楼、综合楼50年

　　旅游、娱乐40年

　　土地出让金构成因素：

　　地段等级、面积、土地开发成本、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容积率、市场供求关系

　　（三）物业种类：

　　商品房：有合法产权，购买后，能领取《国有土地使用证》及《房屋所有权证》或《房地产证》的住宅，业主有自由依法转让、租赁权利。

　　二手房：非开发商出售的、由房屋产权人或购买人转让的房产。包括已取得权证需要转让和尚未取得产权证需要转让的房产。包括私房、单位自管房、上市房改房等。

　　经济适用房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

　　房改房：职工居民按房改政策规定的成本价购买的公有住房；按市政府规定的有关优惠政策购买的公有住房。

　　安居房：属于经济适用房一类。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

　　直管房：是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨单位的除外），大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨给单位使用。

　　自管房：是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。