房地产经纪人学习讲义：影响楼价因素

 （一）地区

　　基本上越接近市中心的物业，其楼价将越高。各项配套交通网络、饮食娱乐及购物消闲等设施较完善。

　　（二）交通

　　一般城市的楼房比乡村的楼房较昂贵，因城市道路网络完善、来往各处地方均方便。

　　（三）楼层

　　在同一个高层单位中，位于高层的一般均比低层的同样单位卖贵一点。简单的原因：位于高层的比低层更远离地面，所以较少受到街上人车喧哗的骚扰，加上接触的尘埃量相对较少，空气当然比较的清新。况且如果大厦的位置适中，高层享有更佳视野，天然光线吸纳较多，亦会使单位阳光十足。反之，一个低层可能是阴暗局促、人车嘈杂的地方，固然不是一个理想的居住环境。此外，位于大厦低层的单位，一般外墙较厚，影响了楼宇的实际可使用面积。又基于污水排放设计及设置垃圾的位置，位于大厦低层单位，容易受污水渠淤塞、塑料去水喉排水声的影响或垃圾臭氧滋扰等。但如没有电梯的多层楼房，其中层价格将较贵，高层因高层没有电梯上落不便。

　　（四）方向

　　这是一个影响楼价较重要因素，因单位内部设备可花金钱添置或改善，但方向则完全不能改变。加上中国人传统认为向南较佳，东向或西向均会受阳光照射影响，故朝南向物业价格一般较高。

　　（五）景观

　　景观亦是不能改变的因素，故一些拥有开阔视野、湖景、山景或绿化公园景观的单位价格均较高。

　　（六）配套

　　若楼房有周边环境及设施的配合，其价值亦将相应提高。如一些大型屋村设备齐全，应有尽有，包括商场、百货公司、超级市场、戏院、私人会所、游泳池及私家花园等。

　　此外，物业采光、间隔、用料、楼宇维修保养、地区因素区别及物业用户素质等，均可影响物业价格高低。

　　房地产经纪人的基本要求和作用

　　（七）房屋面积划分：

　　1、居住面积：指住宅中供日常生活起居用的卧室，起居室等净面积的总和。

　　2、使用面积：指住宅中分户内全部可供使用的净面积的总和。包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道，室内楼梯等。

　　3、建筑面积：对一栋楼来讲，是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是建筑物勒脚以上外墙的水平截面积。对一单套单元讲，每套建筑面积包括室内的建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。

　　4、套内面积：包括套内使用面积，套内墙内面积和阳台建筑面积。

　　5、公摊：包括公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间。

　　6、内阳台：封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

　　7、外阳台：不封闭的阳台，按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

　　8、房屋未办理竣工验收手续能否办理产权登记？

　　答：2001年4月30日之前竣工，但未办理房屋竣工验收手续的非商品房住宅项目，经市土地房屋权属管理部门审核同意后，由开发单位向市房屋安全鉴定机构申办房屋安全鉴定，经鉴定为可安全使用的房屋，可办理权属登记手续。

　　建设项目未通过竣工验收或经市房屋安全鉴定机构鉴定为存在安全隐患的，由市建设主管部门牵头处理。