租房期间遇拆迁 以诉促调获补偿

 【案情简介】

　　2005年11月17日，吴某与卞某签订租约，约定卞某将自己的二间半房屋出租给吴某经营大排挡，吴某随后领取了个体工商户营业执照。2007年7月，上述房屋被列入拆迁范围，由南京市某园林绿化管理所作为拆迁人负责拆迁。

　　拆迁开始后，园林绿化管理所只与卞某签订了拆迁补偿协议，吴某去找时，其辩称只与产权人签、不管承租人，找卞某时，卞某更是推得一干二净。后卞某又于2007年11月将吴某起诉至南京市六合区人民法院，请求判令解除租赁合同、吴某腾退房屋，并要求吴某支付所欠房租1000余元。

　　【律师代理】

　　张太中律师代理本案吴某。对案情认真梳理后，张律师一方面对租赁纠纷案积极应诉，另一方面重点对吴某拆迁补偿案进行准备。

　　2007年12月10日，张律师以园林绿化管理所与卞某为被申请人，向六合区房产管理局申请裁决，要求支付因申请人改变房屋用途增加的补偿款的50%、搬迁补助费、过渡补助费、设施搬运费、停业补偿费等各项费用约9万元。但是该局12月13日以"涉案房屋正在发生诉讼"为由，不予受理。

　　与吴某沟通后，12月21日，张律师以六合区房产管理局为被告，提起行政诉讼，要求撤销被告不予受理的决定，并要求其依法受理原告的拆迁裁决申请。

　　2008年1月15日，六合区人民法院对本案进行了开庭审理。张律师提出代理意见如下：

　　一、涉案房屋没有发生拆迁补偿诉讼，被告作出不予受理的行政决定没有事实根据。被告依据的文件原文是"被拆迁房屋正在发生诉讼或仲裁"的不予受理，这里的"诉讼"显然是指与拆迁补偿有关的诉讼，本意是指拆迁纠纷如果已由人民法院受理，则行政权力不再介入。但是本案房屋并未发生此类拆迁补偿诉讼，唯一正在发生的是卞某诉原告的"租赁合同"纠纷，稍具法律常识的人都知道，租赁纠纷和拆迁补偿纠纷显然是两个不同的法律关系，压根不是同一回事，但被告作为具备相当政策水平和法律知识的行政机关，却不加分析、牵强附会，硬将原告拒之门外，明显是一种推诿托词。

　　二、被告作出不予受理的行政决定没有法律依据。被告作出决定依据的是《江苏省城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，该规程是江苏省建设厅的文件，但是在其上位法《城市房屋拆迁管理条例》(行政法规)、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》(地方性法规)、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》(建设部规章、第八条)里，并没有将"被拆迁房屋正在发生诉讼或仲裁"列为不予受理的情形，而省建设厅却创设了这一规定，明显违反了《立法法》的原则。

　　综上，被告作出不予受理的决定没有事实根据，适用法律、法规错误，根据《行政诉讼法》第54条第(二)项规定，人民法院应予撤销，并可以判决其受理原告的裁决申请。

　　【庭外和解】

　　本案两起纠纷纠缠在一起，给相关部门带来很大压力，经过民庭主审法官多方做工作，拆迁部门、卞某和吴某最终达成和解协议，一次性补偿吴某60080元，卞某对租赁纠纷案撤诉，随后吴某对行政诉讼案也进行了撤诉。

　　【办案后记】

　　本案是一起典型的承租人要求拆迁补偿款的案例。众所周知，在现实生活中，对于房屋拆迁，不要说承租人，就是产权人的合法权益也往往难以得到切实的维护，所以本案在操作上有一定的难度。应该说，吴某最终得到6万元的补偿，能取得这样的结果实属不易。

　　张太中律师劝告广大朋友，对于这类案件，对方都是强势部门，当您的权益受到侵害时，您首先要鼓起勇气、敢于维权，并要拿起法律武器、善于维权，千万不要有畏难情绪而不战即退