为什么说房地产税务是个蓝海？

为什么说房地产税务是个蓝海？

严格来说，地产专职税务是近几年才火起来的，往回倒个几年，多数房企都没有专职税务的，忽如一夜春风来，大小房企纷纷配置税务岗，如此变化的原因作者猜测有二：其一、房地产行业利润摊薄，倒逼精细化管理及利润运营的提升，税金作为房企三大刚性支出（地价、税款、建安）之一，有较大筹划与管控空间，是项目净利提升的重要抓手，在溢价高企、拿地算不过来帐的当下，企业的税务水平，很多时候决定了意向地块的生与死（比如项目的净利润主要来源于土增退税或税务优化）；其二、过去不重视税务的恶果是吃了很多大亏，由于没有税务专业人员的把控，部分业务决策处理不当，导致千万、亿元量级损失的案例时有发生（比如拿地协议里把实物地价描述成了无偿赠送，导致税负骤增）。

翘首以盼的房企面对的是无人可用的尴尬，目前市面上地产专职税务存量人才十分有限，具备丰富项目经验（尤其是收并购、税收筹划、土增清算、税务管控与治理经验）的人才更是凤毛麟角，地产税务多数都是半道出家，大致来源有三种：税局、事务所、其他条线转岗，三个来源的人员都有明显弊端：税局出身的人熟悉税局的运行体制，人脉关系丰富，但税局内部实行的是条块分割、行业分离的管理模式，在有过房地产管理经验的税局人员中，具有全税种经验的人很少，加之国地税长期分离，货劳（增值税）出身的往往不懂土增税、房产税、土地使用税等，懂土增税的又未必懂所得税，所以税务知识不全面是税局转行人员的通病；事务所出身的人一般税务专业知识比较全面，但中介做久了，容易和实务脱节，善于形式管控，却不善于解决实际问题，理论很丰富，实操很扯淡，再者中介人员往往强调独立、客观、中立，对风险控制较为敏感，转为企业税务后容易出现不适岗，主要表现为沦为内部咨询者，畏首畏尾，为了规避风险，不敢大胆拍板业务决策，能动空间相对小一些；其他条线转岗的人员对于房地产运作流程及机制十分熟悉，但半路出家的人，专业水平往往薄弱些，发挥税务应有的水平，需要较长的时间沉淀。作者去年曾协助某TOP30房企进行区域税务总监税务专业水平的评估，结果面了五六个人，没有一个专业还凑活的，而应聘者都有好几年、甚至十数年的税务或者财务从业经历，但关于项目公司间借款合同是否需要缴纳印花税这么简单的问题，竟然没有一个人回答正确，也是出乎作者意料，再聊一些实务中的稍复杂问题，更是完全没概念了，所以要找到一个合适的税务人员很难，资历本身并不代表能力。

地产税务是个知识和能力综合需求很高的岗位。地产税务首要是精通税法，中国的税法体系在最近几年内发生了翻天覆地的变化，新的政策法规层出不穷，加之各地政策的千差万别，如何掌握庞杂的税法体系与征管口径是个巨大挑战。房地产税法是个显著独立于其他行业的税法体系，土增税独家专供，企业所得税自成一派，增值税多有特色，所以同样是税务其他行业转过来需要相当长的转换周期。除了精通税法，地产税务还需掌握财会、其他实体法律、房地产业务、行政程序、行政运行机制、政府资源获取及维护等多重知识及能力：会计核算是税务的基础，凡税务没有明确规定的需参照会计规定，所以一个不会做账的税务不是个好税务（比如你如何看懂账上的成本是如何结转的）；除了税法、你还得懂点物权、规划、估价、土地等相关法律，因为税务问题的源头或者答案往往不在税法里（比如人防车位土增成本扣除的问题本质是个物权归属争议）；不懂地产业务的税务是门外汉，无法做出符合实际、切实可行的业务决策，也无法提出不同阶段的管控要点（比如你要供应商提前开具发票，应提出提前支付部分税金的对应方案）；税企争议部分时候需要进入书面对质，甚至复议、诉讼的地步，熟知文书、程序才不至于被税局打败（比如某项目土增清算，企业超出税局规定的清算期限后，税局一直未下责令限期清算的正式文书，后税局要求企业配合倒签文书，企业予以拒绝，从而避免被税局核定征收）；政府部门林立，分工有差，熟悉运行机制和权责划分十分必要（比如土增清算审核的主导部门是征管还是税政）；我国的法治进程还在进行时，维护良好的税企关系，可以事半功倍（比如顺利开出合规证明，再比如税局有税金规划的考量会首先考虑到你的公司）。

地产税务是个前景一般的岗位。很多房企会有法务审计中心或者法务中心，但几乎没有房企会设立税务中心，甚至部分房企税务连二级部都不是。作者无意贬低法务，从功能分析，法务充当的是防御者角色，而税务攻守兼备，除了被动的风险管理职能，还具有显著的利润创造职能。虽然房企已经开始重视税务了，但税务的定位与其能力需求、贡献尚不匹配，税务的价值还需要一个持续挖掘的过程。地产税务人的职业终点往往就是集团税务负责人，通常定位是财务中心下属条线负责人，然而专职税务很少设立初级岗位（通常由财务兼任），因此专职税务人员的职业层级往往只有二到四级，对于漫长的职业生涯而言，显然是不够，走的快的三十出头就到了终点。税务往财务、投发或者更高的综合管理岗的上升通道目前还是闭塞的，同等情况下，财务体系内晋升往往是优先考虑融资、经营计划、核算，而税务往往不在考虑范围内，或者排在最末尾，因为大家对税务有个刻板印象，就是税务的面很窄，我的税务圈里这几年还没听谁鲤鱼跳龙门了。与职位不高对应的是地产税务人员待遇有限，税务作为一个对利润影响重大的岗位，其薪酬基本没有实现与贡献量化对应，一个全年创利上亿元的税务人员，可能得到的奖励就是年终多个几万块钱，税务不确定性很大，所以可做可不做的事情很多，很多税收优化即便不做，其实外行也很难看出，由于内部激励机制的不完善，投入与产出的不对等，不少时候税务人员就不愿出力不讨好了，企业的利润于无形中流失了，这种因小失大的情形并不鲜见。

税务是一个很有意思的岗位。税务有意思的地方在于税法及征管实际本身的不确定性，这既是风险，也是发挥的空间，实务中的情形永远比书本上的有趣的多，有许多你想都想不到的情形，所以税务工作是一个不断获得新知，不断成长的过程。税务没有太多的循规蹈矩，适合思路开阔、脑子灵活的人，你会有不断打怪升级的持续正向反馈。税务是一个能穿越牛熊的岗位，地产行情好不差你这口饭，地产行情不好，更需要税务开源节流。税务是一个能做成老中医的岗位，税务不是个体力活、年轻饭，一个税务从业者往往需要3-5年才能基本掌握知识、能力，8-10年才能有所成就，地产税务有个漫长的养成周期，随着项目经验及专业知识的积累、人脉丰富，资深税务人员的价值不会贬损，甚至有所提升。

如果一个职场新人问我，要不要从事地产税务，我会说来吧，地狱和天堂一墙之隔而已。