2020陕西农信社招聘考试行测常识_民法之一物数卖

　典型真题

　　房地产开发企业甲急欲销售其开发的某住宅区的最后1套别墅，遂打电话向乙、丙、丁发出售房要约，并声明该要约的有效期为1个月。要约发出后第10日，甲与乙签订买卖合同并交付该别墅，乙支付了全部房款，但未办理产权变更登记。第21日，甲与不知情的丙签订买卖合同并办理了产权变更登记。第25日，甲又与不知情的丁签订了买卖合同。第26日，该别墅被意外焚毁。请回答1?3题。

　　1.下列关于甲、乙、丙之间关系的何种表述是正确的?(06年?卷三? 91题一A)

　　A.甲、乙之间买卖合同有效

　　B.甲、丙之间买卖合同无效，因该合同损害乙的利益

　　C.甲不应向丙承担不能交付房屋的违约责任，因为房屋系意外焚毁

　　D.丙应负担房屋被焚毁的风险

　　[答案解析]

　　①首应说明：因一物数卖(动产或者不动产)联通了合同法与物权法，内涵丰富，牵涉众多知识点，容易设计题目，且因范围广泛而蜩具难度。一物数卖遂成为出题人之最爱，为司法考试的保留项目。掌握一物数卖中经常涉及的知识点，即可确保每年稳得5分，固非虚言也,!②《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”这就是区分原则，基于法律行为的物权变动中，须区分物权变动效果的发生与法律行为的生效。据此，在甲、乙的房屋买卖合同中，因未给乙办理过户登记，不发生物权变动，乙尚未取得房屋的所有权，但不因此影响甲、乙买卖合同的成立与生效，因甲、乙已就房屋买卖合同的主要条款意思表示一致，应认定甲、乙买卖合同成立 并生效，故A选项正确。③《商品房买卖合同解释》第10条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖令同无效的，应予支持。”但题自交代，丙“不知情”，故甲、丙间不可能存在恶意串通。故B选项错误。④《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承枳继续履行、釆取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，除非法律另有特别规定，违约责任系无过错责任。合同债务人不履行或者不适当履行合同义务的，无论债务人是否具有过错，均应承担违约责任。若当事人没有约定免责事由，法定的免责事由仅限于不可抗力，意外事件不属于免责事由。甲、丙的买卖合同有效，甲负有交付房屋并办理过户登记的合同义务，现甲因意外事件(房屋被意外焚毀)而不能履行交付房屋的义务，甲不能对丙免除违约责任。故C选项错误。⑤ 《商品房买卖合同解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本条是《合同法》第142条精神的延伸，存房屋买卖合同中，只要当事人没有另行约定风险承担的规则，自房屋交付时(是否办理了过户登记在所不问)风险发生转移，故甲、丙的买卖合同中，因未完成交付，风险应由甲承担，而不是丙承担。故D选项错误。