新型冠状病毒疫情下有关经营性租赁合同的分析

疫情下，经营性住房承租方能否援引不可抗力条款行使法定解除权?

为了更清楚的阐述这一问题，笔者首先对何种情形下属于“不能实现房屋租赁合同目的”进行分析。

1.“不能实现房屋租赁合同目的”的情形

(1)作为租赁物的房屋灭失。具体到每一份房屋租赁合同，作为租赁标的物的房屋属于特定物，则此时在房屋灭失的情况下，当然导致了租赁合同的目的无法实现。至于无法实现后的处理方式，笔者并未表示只能解除，当然也有可能是双方当事人合意后变更租赁标的从而对原合同进行变更。

(2)作为租赁物的房屋虽未灭失，但因不可抗力影响导致房屋不能继续出租使用，例如：国家突然出台法律或政策、战争。

(3)客观上承租方已不可能向出租人支付租金(经济困难不在此列)。前提是：租赁合同已经约定了承租方应以给付货币的方式向出租方支付对价。笔者认为，这种情况不是不可能发生，但其影响只可能达到“暂时不能履行”的程度，如果人们彻底无法使用货币进行交易了，那意味着构成国家的要素已不完善。

所以公共安全事件不属于不能实现合同目的的情形，因此不能主张合同解除，但由于这种情况下的确不能经营会给承租人造成一定的损失那么可以依据公平原则适当减少租金。

《民法总则》《民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本条是关于公平原则的规定。公平原则要求民事主体从事民事活动时要秉持公平理念，公正、平允、合理地确定各方的权利和义务，并依法承担相应的民事责任。公平原则体现了民法促进社会公平正义的基本价值，对规范民事主体的行为发挥着重要作用。民事活动具有相当的复杂性和多样性，民法不可能对所有的民事关系毫无遗漏地进行规定，当民法没有明确规定的情形出现时，可以运用公平原则作为判断标准。公平原则不仅仅是民事主体从事民事活动应当遵守的基本行为准则，也是人民法院审理民事纠纷应当遵守的基本裁判准则。

所以在具体案件审判过程中法官可以援用公平原则自由裁量，适当的减少租金，以减轻承租人的负担。