解放军文职招聘考试投资性房地产的转换

投资性房地产的转换

（一）投资性房地产转换形式和转换日

1．转换形式

“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。

2．转换日

（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”

租赁期开始日或用于资本增值的日期。 “空置建筑物”用于出租，是董事会或类似机构作出书面决议的日期。

（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”

房地产达到自用状态日期。房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。“投资性房地产”转换为“自用房地产”：房地产达到自用状态日期。

【例题4·多选题】关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中正确的有（    ）。

A．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日通常为租赁期开始日

B．投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期

C．自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期

D．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为承租人支付的第一笔租金的日期

E．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为合同签订日

【答案】ABC

【解析】作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日通常为租赁期开始日，而不是承租人支付的第一笔租金的日期或合同签订日。

（二）房地产转换的会计处理

1．在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换如下图所示：

 

对固定资产和无形资产：

（1）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。

将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。

（2）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。

（3）企业将投资性房地产转换为存货时，应当按照该项投资性房地产在转换日的账面价值，借记“开发产品”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目。

【教材例7-9】20×8年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为3 765万元，其中，原价5 000万元，累计已提折旧l 235万元。假设甲企业采用成本计量模式。

甲企业的账务处理如下：

借：固定资产　　　　　　　　　　　　　   50 000 000

投资性房地产累计折旧（摊销）　　　　 12 350 000

贷：投资性房地产　　　　　　　　　　　　 50 000 000

　　　累计折旧　　　　　　　　　　　　     l2 350 000

【教材例7-12】甲企业是从事房地产开发业务的企业，20×8年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×8年4月15日。20×8年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，未计提存货跌价准备，假设甲企业采用成本模式对其投资性房地产进行后续计量。

甲企业的账务处理如下：

借：投资性房地产——写字楼　　　　　　　450 000 000

贷：开发产品　　　　　　　　　　　　    450 000 000

【教材例7-13】甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公，20×8年3月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将该栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×8年4月15日，为期5年。20×8年4月15日，该栋办公楼的账面余额为45 000万元，已计提折旧300万元。假设甲企业采用成本计量模式。

甲企业的账务处理如下：

借：投资性房地产——写字楼              450 000 000

    累计折旧                              3 000 000

 贷：固定资产                             450 000 000

     投资性房地产累计折旧                   3 000 000

2．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

3．自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。

转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本）。

投资性房地产采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示。

【教材例7-10】20×8年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。20×8年10月15日，该写字楼的公允价值为4 800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4 750万元，其中，成本为4 500万元，公允价值变动为增值250万元。

甲企业的账务处理如下：　

借：固定资产　　　　　　　　   　　　　  48 000 000

贷：投资性房地产——成本　　　　　　　   45 000 000

　　 　　　　　　 ——公允价值变动 　　　 　2 500 000

　　  公允价值变动损益　　　　　　　　　　  　500 000

【教材例7-11】甲房地产开发企业将其开发的部分写字楼用于对外经营租赁。20×8年10月15日，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当日的公允价值为5 800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为5 600万元，其中，成本为5 000万元，公允价值增值为600万元。

  甲企业的账务处理如下：

  借：开发产品                             58 000 000

    贷：投资性房地产——成本                 50 000 000

                    ——公允价值变动          6 000 000

        公允价值变动损益                      2 000 000

【教材例7-14】20×8年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。租赁期开始日为20×8年4月15日。20×8年4月15日，该写字楼的账面余额为45 000万元，公允价值为47 000万元。20×8年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。

甲企业的账务处理如下：

（1）20×8年4月15日：

借：投资性房地产——成本　　　　　　　  470 000 000

贷：开发产品　　　　　　　　　　　　　　450 000 000

资本公积——其他资本公积　　　　　　 20 000 000

（2）20×8年12月31日：  

借：投资性房地产——公允价值变动　　　　 10 000 000

贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　 10 000 000

【教材例7-15】20×8年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。20×8年10月30日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。并与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为20×8年10月30日，租赁期限为3年。20×8年10月30日，该办公楼原价为5亿元，己提折旧14 250万元，公允价值为35 000万元。假设甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。

甲企业的账务处理如下：

借：投资性房地产——成本　　　　　　　　350 000 000

公允价值变动损益　　　　　　　　　　　7 500 000

累计折旧　　　　　　　　　　　　　  142 500 000

贷：固定资产　　　　　　　　　　　　　  500 000 000

【例题5·单选题】长江公司于2010年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元，出租时，该幢商品房的成本为2 000万元，公允价值为2 200万元，2010年12月31日，该幢商品房的公允价值为2 150万元。长江公司2010年应确认的公允价值变动损益为（    ）万元。

A．损失50        B．收益150      C．收益100     D．损失100

【答案】A

【解析】出租时公允价值大于成本的差额应计入资本公积，应确认的公允价值变动损失=2 200-2 150=50（万元）。

二、投资性房地产的处置

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

（一）采用成本模式计量

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

    投资性房地产累计折旧（摊销）

    投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

【教材例7-16】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为30 000万元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为28 000万元，已计提折旧3 000万元。假定不考虑相关税费。

甲企业的账务处理如下：

借：银行存款 　　　　　　　　　　　　　 300 000 000

贷：其他业务收入 　　 　　　　　　　　  300 000 000

借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　250 000 000

　  投资性房地产累计折旧（摊销）　　 　　30 000 000

贷：投资性房地产——写字楼　　　　　　   280 000 000

（二）采用公允价值模式计量

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

贷：投资性房地产——成本

                  ——公允价值变动

借：资本公积——其他资本公积

贷：其他业务成本

借：公允价值变动损益

贷：其他业务成本

或借：其他业务成本

    贷：公允价值变动损益

【教材例7-17】甲为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日，该写字楼的账面余额为45 000万元，公允价值为47 000万元。20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。20×8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。

甲企业的账务处理如下：

（1）20×7年4月15日，存货转换为投资性房地产：

借：投资性房地产——成本　　　　　　　　470 000 000

贷：开发产品　　　　　　　　　　　　　　450 000 000

　　　资本公积——其他资本公积　　　　　   20 000 000

（2）20×7年l2月31日，公允价值变动：

借：投资性房地产——公允价值变动　　　 　10 000 000

贷：公允价值变动损益　　　　　　　　 　　10 000 000

（3）20×8年6月，出售投资性房地产：

借：银行存款 　　　　　　　　　　　　 　550 000 000

公允价值变动损益                     10 000 000

资本公积——其他资本公积             20 000 000

其他业务成本　　　　　　　　　　　　450 000 000

贷：投资性房地产——成本　　　　　　　  470 000 000

　　　　　　　——公允价值变动　　　   l0 000 000

其他业务收入                        550 000 000

注：上述分录可以分拆进行处理：

借：银行存款                            550 000 000

      贷：其他业务收入                        550 000 000

借：其他业务成本                        480 000 000

      贷：投资性房地产——成本                470 000 000

                      ——公允价值变动         10 000 000

借：资本公积——其他资本公积             20 000 000

      贷：其他业务成本                         20 000 000

借：公允价值变动损益                     10 000 000

  贷：其他业务成本                         10 000 000

【例题6·单选题】20×7年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。

20×7年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼成本为3 200万元，已计提折旧为2 100万元，未计提减值准备，公允价值为2 400万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

20×7年2月20日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自20×7年3月1日起2年，年租金为360万元。

办公楼20×7年12月31日的公允价值为2 600万元，20×8年12月31日的公允价值为2 640万元。

20×9年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2 800万元。

要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第（1）题至第（2）题。（2009年新制度考题）

（1）甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是(    )。

A．20×7年2月5日     B．20×7年2月10日

C．20×7年2月20日    D．20×7年3月1日

【答案】B

【解析】对于企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明其自用房地产用于经营租出、持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资性房地产，转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。

（2）甲公司20×9年度因出售办公楼而应确认的损益金额是(    )万元。

A．160             B.400     C．1 460          D．1 700

【答案】C

【解析】因出售办公楼应确认的损益金额=2 800-2 640+2 400-（3 200-2 100）=1 460（万元）。这里要注意将转换日公允价值大于账面价值计入资本公积的金额结转到当期损益。

【例题7·单选题】甲公司从事房地产开发经营业务，20×8年度发生的有关交易或事项如下：

（1）1月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。1月20日，甲公司与乙公司签订租赁合同并已将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用。出租商品房的账面余额为9 000万元，未计提跌价准备，公允价值为10 000万元。该出租商品房预计使用50年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。

（2）1月5日，收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。该土地使用权成本为2 750万元，未计提减值准备，至办公楼开工之日已摊销10年，预计尚可使用40年，采用直线法摊销。办公楼于3月1日开始建造，至年末尚未完工，共发生工程支出3 500万元。

（3）3月5日，收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。该商铺成本为6 500万元，至重新装修之日，已计提折旧2 000万元，账面价值为4 500万元，其中原装修支出的账面价值为300万元。装修工程于8月1日开始，于年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出1 500万元。装修后预计租金收入将大幅增加。

甲公司对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。

要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第（1）题至第（3）题。（2009年原制度考题）

（1）下列各项关于甲公司对上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（    ）。

A.商铺重新装修所发生的支出直接计入当期损益

B.重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺作为固定资产列报

C.用于建造办公楼的土地使用权账面价值计入所建造办公楼的成本

D.商品房改为出租用房时按照其账面价值作为投资性房地产的入账价值

【答案】D

【解析】选项A，商铺重新装修发生的支出应予资本化，计入投资性房地产的成本；选项B,商铺租赁期届满后重新装修后继续用于出租，在重新装修完工并达到预定可使用状态后商铺应作为投资性房地产列报；选项C，用于建造办公楼的土地使用权的账面价值不计入所建造办公楼的成本，作为无形资产单独核算。

（2）甲公司出租商品房20×8年度应当计提的折旧是（    ）万元。

A.165.00      B.180.00       C.183.33      D.200.00

【答案】A

【解析】应计提的折旧额=9 000÷50×11/12=165（万元）。

（3）下列各项关于甲公司20×8年12月31日资产负债表项目列报金额的表述中，正确的是（    ）。

A.存货为9 000万元                B.在建工程为5 700万元

C.固定资产为6 000万元            D.投资性房地产为14 535万元

【答案】D

 

【解析】20×8年12月31日投资性房地产的列报金额=9 000-165+4 500-300+1 500=14 535（万元）。投资性房地产的转换

（一）投资性房地产转换形式和转换日

1．转换形式

“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。

2．转换日

（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”

租赁期开始日或用于资本增值的日期。 “空置建筑物”用于出租，是董事会或类似机构作出书面决议的日期。

（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”

房地产达到自用状态日期。房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。“投资性房地产”转换为“自用房地产”：房地产达到自用状态日期。

【例题4·多选题】关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中正确的有（    ）。

A．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日通常为租赁期开始日

B．投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期

C．自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期

D．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为承租人支付的第一笔租金的日期

E．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为合同签订日

【答案】ABC

【解析】作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日通常为租赁期开始日，而不是承租人支付的第一笔租金的日期或合同签订日。

（二）房地产转换的会计处理

1．在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换如下图所示：

 

对固定资产和无形资产：

（1）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。

将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。

（2）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。

（3）企业将投资性房地产转换为存货时，应当按照该项投资性房地产在转换日的账面价值，借记“开发产品”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目。

【教材例7-9】20×8年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为3 765万元，其中，原价5 000万元，累计已提折旧l 235万元。假设甲企业采用成本计量模式。

甲企业的账务处理如下：

借：固定资产　　　　　　　　　　　　　   50 000 000

投资性房地产累计折旧（摊销）　　　　 12 350 000

贷：投资性房地产　　　　　　　　　　　　 50 000 000

　　　累计折旧　　　　　　　　　　　　     l2 350 000

【教材例7-12】甲企业是从事房地产开发业务的企业，20×8年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×8年4月15日。20×8年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，未计提存货跌价准备，假设甲企业采用成本模式对其投资性房地产进行后续计量。

甲企业的账务处理如下：

借：投资性房地产——写字楼　　　　　　　450 000 000

贷：开发产品　　　　　　　　　　　　    450 000 000

【教材例7-13】甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公，20×8年3月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将该栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×8年4月15日，为期5年。20×8年4月15日，该栋办公楼的账面余额为45 000万元，已计提折旧300万元。假设甲企业采用成本计量模式。

甲企业的账务处理如下：

借：投资性房地产——写字楼              450 000 000

    累计折旧                              3 000 000

 贷：固定资产                             450 000 000

     投资性房地产累计折旧                   3 000 000

2．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

3．自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。

转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本）。

投资性房地产采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示。

【教材例7-10】20×8年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。20×8年10月15日，该写字楼的公允价值为4 800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4 750万元，其中，成本为4 500万元，公允价值变动为增值250万元。

甲企业的账务处理如下：　

借：固定资产　　　　　　　　   　　　　  48 000 000

贷：投资性房地产——成本　　　　　　　   45 000 000

　　 　　　　　　 ——公允价值变动 　　　 　2 500 000

　　  公允价值变动损益　　　　　　　　　　  　500 000

【教材例7-11】甲房地产开发企业将其开发的部分写字楼用于对外经营租赁。20×8年10月15日，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当日的公允价值为5 800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为5 600万元，其中，成本为5 000万元，公允价值增值为600万元。

  甲企业的账务处理如下：

  借：开发产品                             58 000 000

    贷：投资性房地产——成本                 50 000 000

                    ——公允价值变动          6 000 000

        公允价值变动损益                      2 000 000

【教材例7-14】20×8年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。租赁期开始日为20×8年4月15日。20×8年4月15日，该写字楼的账面余额为45 000万元，公允价值为47 000万元。20×8年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。

甲企业的账务处理如下：

（1）20×8年4月15日：

借：投资性房地产——成本　　　　　　　  470 000 000

贷：开发产品　　　　　　　　　　　　　　450 000 000

资本公积——其他资本公积　　　　　　 20 000 000

（2）20×8年12月31日：  

借：投资性房地产——公允价值变动　　　　 10 000 000

贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　 10 000 000

【教材例7-15】20×8年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。20×8年10月30日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。并与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为20×8年10月30日，租赁期限为3年。20×8年10月30日，该办公楼原价为5亿元，己提折旧14 250万元，公允价值为35 000万元。假设甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。

甲企业的账务处理如下：

借：投资性房地产——成本　　　　　　　　350 000 000

公允价值变动损益　　　　　　　　　　　7 500 000

累计折旧　　　　　　　　　　　　　  142 500 000

贷：固定资产　　　　　　　　　　　　　  500 000 000

【例题5·单选题】长江公司于2010年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元，出租时，该幢商品房的成本为2 000万元，公允价值为2 200万元，2010年12月31日，该幢商品房的公允价值为2 150万元。长江公司2010年应确认的公允价值变动损益为（    ）万元。

A．损失50        B．收益150      C．收益100     D．损失100

【答案】A

【解析】出租时公允价值大于成本的差额应计入资本公积，应确认的公允价值变动损失=2 200-2 150=50（万元）。

二、投资性房地产的处置

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

（一）采用成本模式计量

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

    投资性房地产累计折旧（摊销）

    投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

【教材例7-16】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为30 000万元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为28 000万元，已计提折旧3 000万元。假定不考虑相关税费。

甲企业的账务处理如下：

借：银行存款 　　　　　　　　　　　　　 300 000 000

贷：其他业务收入 　　 　　　　　　　　  300 000 000

借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　250 000 000

　  投资性房地产累计折旧（摊销）　　 　　30 000 000

贷：投资性房地产——写字楼　　　　　　   280 000 000

（二）采用公允价值模式计量

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

贷：投资性房地产——成本

                  ——公允价值变动

借：资本公积——其他资本公积

贷：其他业务成本

借：公允价值变动损益

贷：其他业务成本

或借：其他业务成本

    贷：公允价值变动损益

【教材例7-17】甲为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日，该写字楼的账面余额为45 000万元，公允价值为47 000万元。20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。20×8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。

甲企业的账务处理如下：

（1）20×7年4月15日，存货转换为投资性房地产：

借：投资性房地产——成本　　　　　　　　470 000 000

贷：开发产品　　　　　　　　　　　　　　450 000 000

　　　资本公积——其他资本公积　　　　　   20 000 000

（2）20×7年l2月31日，公允价值变动：

借：投资性房地产——公允价值变动　　　 　10 000 000

贷：公允价值变动损益　　　　　　　　 　　10 000 000

（3）20×8年6月，出售投资性房地产：

借：银行存款 　　　　　　　　　　　　 　550 000 000

公允价值变动损益                     10 000 000

资本公积——其他资本公积             20 000 000

其他业务成本　　　　　　　　　　　　450 000 000

贷：投资性房地产——成本　　　　　　　  470 000 000

　　　　　　　——公允价值变动　　　   l0 000 000

其他业务收入                        550 000 000

注：上述分录可以分拆进行处理：

借：银行存款                            550 000 000

      贷：其他业务收入                        550 000 000

借：其他业务成本                        480 000 000

      贷：投资性房地产——成本                470 000 000

                      ——公允价值变动         10 000 000

借：资本公积——其他资本公积             20 000 000

      贷：其他业务成本                         20 000 000

借：公允价值变动损益                     10 000 000

  贷：其他业务成本                         10 000 000

【例题6·单选题】20×7年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。

20×7年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼成本为3 200万元，已计提折旧为2 100万元，未计提减值准备，公允价值为2 400万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

20×7年2月20日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自20×7年3月1日起2年，年租金为360万元。

办公楼20×7年12月31日的公允价值为2 600万元，20×8年12月31日的公允价值为2 640万元。

20×9年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2 800万元。

要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第（1）题至第（2）题。（2009年新制度考题）

（1）甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是(    )。

A．20×7年2月5日     B．20×7年2月10日

C．20×7年2月20日    D．20×7年3月1日

【答案】B

【解析】对于企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明其自用房地产用于经营租出、持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资性房地产，转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。

（2）甲公司20×9年度因出售办公楼而应确认的损益金额是(    )万元。

A．160             B.400     C．1 460          D．1 700

【答案】C

【解析】因出售办公楼应确认的损益金额=2 800-2 640+2 400-（3 200-2 100）=1 460（万元）。这里要注意将转换日公允价值大于账面价值计入资本公积的金额结转到当期损益。

【例题7·单选题】甲公司从事房地产开发经营业务，20×8年度发生的有关交易或事项如下：

（1）1月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。1月20日，甲公司与乙公司签订租赁合同并已将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用。出租商品房的账面余额为9 000万元，未计提跌价准备，公允价值为10 000万元。该出租商品房预计使用50年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。

（2）1月5日，收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。该土地使用权成本为2 750万元，未计提减值准备，至办公楼开工之日已摊销10年，预计尚可使用40年，采用直线法摊销。办公楼于3月1日开始建造，至年末尚未完工，共发生工程支出3 500万元。

（3）3月5日，收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。该商铺成本为6 500万元，至重新装修之日，已计提折旧2 000万元，账面价值为4 500万元，其中原装修支出的账面价值为300万元。装修工程于8月1日开始，于年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出1 500万元。装修后预计租金收入将大幅增加。

甲公司对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。

要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第（1）题至第（3）题。（2009年原制度考题）

（1）下列各项关于甲公司对上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（    ）。

A.商铺重新装修所发生的支出直接计入当期损益

B.重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺作为固定资产列报

C.用于建造办公楼的土地使用权账面价值计入所建造办公楼的成本

D.商品房改为出租用房时按照其账面价值作为投资性房地产的入账价值

【答案】D

【解析】选项A，商铺重新装修发生的支出应予资本化，计入投资性房地产的成本；选项B,商铺租赁期届满后重新装修后继续用于出租，在重新装修完工并达到预定可使用状态后商铺应作为投资性房地产列报；选项C，用于建造办公楼的土地使用权的账面价值不计入所建造办公楼的成本，作为无形资产单独核算。

（2）甲公司出租商品房20×8年度应当计提的折旧是（    ）万元。

A.165.00      B.180.00       C.183.33      D.200.00

【答案】A

【解析】应计提的折旧额=9 000÷50×11/12=165（万元）。

（3）下列各项关于甲公司20×8年12月31日资产负债表项目列报金额的表述中，正确的是（    ）。

A.存货为9 000万元                B.在建工程为5 700万元

C.固定资产为6 000万元            D.投资性房地产为14 535万元

【答案】D

【解析】20×8年12月31日投资性房地产的列报金额=9 000-165+4 500-300+1 500=14 535（万元）。