解放军文职招聘考试第四章《投资性房地产》

1.投资性房地产的定义、特征、范围：

★投资性房地产是指为赚取租金或者资本增值，或者两者兼而有之而持有的房地产；

★投资性房地产应当能够单独计量和出售； 投资性房地产是一种经营活动；

★范围：已出租的土地使用权、已出租的房屋建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权；

★注意：以经营租赁方式租入的土地使用权再转租给其他单位的不属于投资性房地产；按照国家有关规定认定的闲置土地也不属于投资性房地产；企业将建筑物出租按照租赁协议向承租人提供相关辅助服务在整个协议中不重大的应当将其确认为投资性房地产；

★注意：自用房地产：自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，比如企业出租给本企业职工居住的房屋、企业拥有并自行经营的旅馆饭店、企业自用的办公楼生产车间等；

★注意：作为存货的房地产：作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或者为销售而正在开发的商品房或者土地，这部分属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产；

2.投资性房地产的确认和初始计量：

★确认：与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业、该投资性房地产的成本价值能够可靠计量；

★初始计量：外购的投资性房地产成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应当予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等；

★注意：无论是外购的投资性房地产还是自行建造的投资性房地产，若是在达到预定可使用状态后自用一段时间再改为出租或者资本增值的，则应当先将其确认为固定资产或者无形资产，自租赁期开始日或者资本增值之日开始，从固定资产或无形资产或存货转换为投资性房地产；

3.投资性房地产的后续支出（资本化的后续支出、费用化的后续支出）：

★企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍然作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产核算，再开发期间不计提折旧或摊销；

（借：投资性房地产-在建 投资性房地产折旧/减值准备  贷：投资性房地产）

（借：投资性房地产-在建 投资性房地产-公允价值变动  贷：投资性-成本）

★与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，如企业对投资性房地产进行日常维护发生的支出等，应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）；

3.投资性房地产的后续计量（成本模式、公允价值模式）：

★无论采用公允价值还是成本模式进行后续计量的，均应当按照实际成本进行初始计量；

★企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式进行后续计量，但是同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式；

★成本模式下：

科目：投资性房地产、投资性房地产累计折旧（摊销）、投资性房地产减值准备

在成本模式下，应当按照固定资产无形资产的规定对投资性房地产进行后续计量，按期计提折旧摊销，存在减值迹象的进行减值；

借：其他业务成本  贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

借：资产减值损失  贷：投资性房地产减值准备

借：银行存款      贷：其他业务收入

★公允价值模式下：

科目：投资性房地产-成本、投资性房地产-公允价值变动

投资性房地产的公允价值是指市场参与者在计量日的有序交易中，出售该房地产所能收到的金额；

企业采用公允价值模式进行后续计量的不得对投资性房地产计提折旧或摊销，也不得计提减值准备；

借：投资性房地产-公允价值变动   贷：公允价值变动损益

借：公允价值变动损益            贷：投资性房地产-公允价值变动

借：银行存款                    贷：其他业务收入

借：营业税金及附加              贷：应交营业税

★投资性房地产的后续模式的变更：

已经采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转换为成本模式；从成本模式转换为公允价值模式的，应当作为会计政策变更进行追溯调整处理，将变更日公允价值与原账面价值之间的差额，调整期初留存收益；

借：投资性房地产-成本（变更日公允价值） 投资性房地产累计折旧/减值准备

贷：投资性房地产  递延所得税负债   盈余公积   未分配利润

5.投资性房地产的转换和处置：

★转换：成本模式下非投资性房地产与投资性房地产的转换--按照账面价值转换

       公允价值模式下非投资性房地产与投资性房地产的转换

注意：公允价值模式下投资性房地产转换为非投资性房地产，非投资性房地产按照公允价值计量，公允价值与原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”科目；

公允价值模式下非投资性房地产转换为投资性房地产的，投资性房地产按照公允价值计量，公允价值与账面价值的借方差额计入“公允价值变动损益”，贷方差额计入“其他综合收益”科目；

★处置：

成本模式下：

借：银行存款      贷：其他业务收入

借：其他业务成本  投资性房地产折旧/摊销/减值     贷：投资性房地产

公允价值模式下：

借：银行存款      贷：其他业务收入

借：其他业务成本  投资性房地产-公允价值变动     贷：投资性房地产-成本

借：其他综合收益   公允价值变动损益    贷：其他业务成本

借：营业税金及附加   贷：应交营业税