解放军文职招聘考试开发商与业主的眺望地役权纠纷案

 张先生签约买下某市南城一处高级外销公寓，年底一家人喜迁新居。他们后来忽然发现，开发商原本设计要建绿茵足球场的一块地方竟建起了一座楼房，成了小区变电站，张先生在多次要求停工未果的情况下，把房产商告到了法院，认为开发商擅自改变设计，与原宣传不符，且昼夜施工扰民，侵犯了他们的知情权、眺望权、通风和防噪声污染权，要求开发商立即拆除新楼并赔礼道歉。

　法律问题

　　1眺望权是什么性质的权利?

　　2张先生是否有权请求开发商拆除新楼并赔礼道歉?

　　法理分析

　　 (一)眺望权的概念

　　眺望权这一概念的出现并非偶然。在商品经济飞速发展的今天，人们对于日常生活的要求已基本脱离“求温饱”，既而追求所谓生活质量即物质享受了。在我国较为发达的东南沿海地区，这一特征表现得尤为明显：市民普遍的购房观念已从几年前的“求大”转变为“求品质”，其品质就包括住房环境、小区服务等诸多因素，从一定程度上说，这似乎鼓励了普法工作再接再厉，显示了在中国成功加入世界贸易的今天，公民的法制观念日益增强而与国际形式相适应。眺望权也有人谓之“住宅景观权”，就是住户对其住宅享有的，从其住宅占有的位置眺望一定景观，并且已构成住宅产权组成部分的权利。住宅眺望权主要有如下几层含义：

　　（1）住宅眺望权的主体是住宅产权人。原则上只有住宅及功能类似住宅的宾馆、饭店等设施的所有人才享有此权利。住宅的使用人、管理人、承租人并没有此权利。其他的非住宅用的房屋所有人所享有的不动产眺望权不是住宅眺望权，其权利人也不是住宅眺望权的主体。

　　(2)住宅眺望权的客体。也即有用性，是权利人基于对一定景观的眺望所得到的利益。它不是所眺望的景观本身，而是对这些景观眺望所能够给住宅所有人带来的物质和精神利益。

(3)住宅眺望权的内容是权利人在一定空间范围内对一定景观的眺望不受他人非法侵害的权利。住宅眺望权作为一项非日常生

活所必需的权利，是一种较“奢侈”的权利，因此，对其权利的行使须限制在一定的时间、一定的空间范围之内。他人合法的行为

　　构成对住宅眺望的侵害，权利人有在“合理的容忍限度”容忍

　　的义务。

　　(4)住宅眺望权必须已构成住宅产权经济组织部分。对每个

　　住宅而言，从其位置向外眺望都可见到一定的景观，但并非每所住宅所有者都天然地享有住宅眺望权，只有当其住宅眺望权的利益转化成其住宅产权经济价值的组织部分时，也即对住宅市价形成影响时，住宅产权人才享有住宅眺望权。

　　  (二)案件的处理

　　虽然《物权法》并没有关于眺望权的明文规定，但是处理眺望权纠纷，可以依照《物权法》关于地役权的规定。因此，本案中，依据《物权法》，张先生主张眺望权的请求是有法有据的，其诉讼请求也应该得到支持。但是，眺望权毕竟与相邻权不同，地役权不是法定权利而是约定权利，因此，应该严格履行《物权法》明确规定的相关规定后才能得到法院的支持。《物权法》第157条规定，设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款：

　　    (1)当事人的姓名或者名称和住所；

　　    (2)供役地和需役地的位置；

　　    (3)利用目的和方法；

　　    (4)利用期限；

　　    (5)费用及其支付方式；

　　    (6)解决争议的方法。

　　    第158条规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。第159条规定，供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。第160条规定，地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法

　　利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。本案中，张先生与开发商并未订立地役权合约，更谈不上登记，所以，其原本享有的地役权得不到法律的保护，也就无权请求开发商拆除新楼并赔礼道歉。但是可以依据《合同法》的规定，请求开发商承担缔约过失责任。