解放军文职招聘考试194个会计分录大汇总专题四　各章节预习主要内容

 

第四单元　投资性房地产

 

 

一、教材框架及考试大纲

投资性房的核算主要抓住两条线，即成本模式计量和公允价值模式计量，只要把握好主线，具体内容就非常容易掌握，在这两条线中都包括投资性房地产取得时的初始计量、持有期间的后续支出核算、后续计量、后续计量模式变更、投资性房地产与自用房地产及作为存货的房地产的相互转换、投资性房地产的处置等六个方面的内容。

（一）本章基本结构框架图

 

二、历年考情分析

（一）分值分布

年份 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年

总分数 2 2 1 2 1 12 2

 

（二）考点分布

考点 年份/题型

投资性房地产的范围 2015年多选题、2013年判断题、2009年多选题

投资性房地产的确认 2010年判断题

投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的会计处理 2012年判断题、2011年单选题、2009年单选题

投资性房地产转换的会计处理 2012年单选题、2010年单选题

投资性房地产转换、后续计量模式变更、公允价值变动及出售等业务的会计处理 2014年计算分析题

三、本章预习要览

（一）基本概念

房地产　　　　　　　　　　　　　投资性房地产

土地使用权　　　　　　　　　　　建筑物

租赁期开始日　　　　　　　　　　经营租赁

成本模式　　　　　　　　　　　　投资性房地产累计折旧　　资性房地产减值准备

公允价值模式　　　　　　　　　　公允价值变动损益　　

投资性房地产计量模式的变更　　　房地产的转换

投资性房地产的处置　　　　　　　其他业务收入、其他业务成本

（二）需要思考的问题

1.什么是投资性房地产?包括哪些项目?

2.投资性房地产有哪些后续计量模式?

3.如何确定投资性房地产的取得成本?

4.如何对投资性房地产的后续支出进行会计处理?

5.采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量需要满足哪些条件?

6.如何进行投资性房地产后续计量模式的变更?

7.在不同后续计量模式下投资性房地产转换的会计处理有何不同?

8.在不同后续计量模式下投资性房地产处置的会计处理有何不同?

四、基础知识回顾

（一）投资性房地产的概述

1.投资性房地产的含义

房地产是土地和房屋及其权属的总称。

投资性房地产是为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

2.投资性房地产的特征

投资性房地产是一种经营性活动，投资性房地产在用途、状态、目的等方面的区别于作为生产经营的房地产和用于销售的房地产。

3.投资性房地产的范围

投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

4.投资性房地产的后续计量模式有成本模式和公允价值价值模式。

 

（二）投资性房地产初始计量

企业取得的投资性房地产应当按照取得时的成本进行初始计量：

（1）外购的投资性房地产（包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出）

成本模式 公允价值模式

借：投资性房地产

　贷：银行存款等 借：投资性房地产——成本 

　贷：银行存款等

 

（2）自行建造（由建造该房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成）

（3）内部转换

（三）投资性房地产的后续计量

投资性房地产后续计量模式分“成本模式”和“公允价值模式”两种，但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

成本模式与公允价值模式后续计量会计处理的区别

成本模式 公允价值模式

后续计量 期末对其计提折旧或进行摊销：

借：其他业务成本

　贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 资产负债表日公允价值高于账面余额差额（低于做相反分录）：

借：投资性房地产——公允价值变动

　贷：公允价值变动损益

租金收入 借：银行存款

　贷：其他业务收入

减值测试 借：资产减值损失

　贷：投资性房地产减值准备 不计提减值准备

（类似交易性金融资产）

 

（四）投资性房地产的后续支出

1.资本化的后续支出

2.费用化的后续支出

（五）投资性房地产与非投资性房地产的转换

 

（六）投资性房地产的处置

成本模式下 公允价值模式下

 

借：银行存款（实际收到的金额）

　贷：其他业务收入

借：其他业务成本（账面价值）

　　投资性房地产累计折旧（摊销）

　　投资性房地产减值准备

　贷：投资性房地产

借：银行存款（实际收到的金额）

　贷：其他业务收入

借：其他业务成本（账面价值)

　贷：投资性房地产——成本

　　　　　　　　　——公允价值变动（或借方）

借：公允价值变动损益（或贷方）

　　其他综合收益（或贷方）

　贷：其他业务成本（或借方）

【例题·计算题】甲房地产开发公司将2012年12月31日达到预定可使用状态的自建建筑物对外出租，租期为3年，租赁期间内每年12月31日收取租金150万元；出租时，该建筑物的建造成本为1800万元，尚可使用年限为20年，预计净残值为0。2013年12月31日，该建筑物的公允价值为1850万元；2014年12月31日，该建筑物的公允价值为1820万元；2015年12月31日，该建筑物的公允价值为1780万元；2016年1月5日将该建筑物对外出售，收到1800万元存入银行。

假定不考虑相关税费等其他因素。

要求：

（1）若甲公司采用成本模式进行后续计量，采用年限平均法对投资性房地产计提折旧，请编制甲公司与投资性房地产相关的会计分录。（假定按年计提折旧，处置当月按月计提折旧）

（2）若甲公司采用公允价值模式进行后续计量，请编制甲公司与投资性房地产相关的会计分录。（假定按年确认公允价值变动损益和确认租金收入）

（答案中的金额单位用万元表示）

【答案】

（1）①2012年12月31日：

借：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　　1800

　贷：开发产品　　　　　　　　　　　　　　　　　1800

②2013年12月31日、2014年12月31日、2015年12月31日：

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150

　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　 150

借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　90（1800/20）

　贷：投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　　　　90

2016年1月5日：

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　1800

　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　1800

借：其他业务成本　　　　　　　　　　7.5（1800/20/12）

　贷：投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　　　 7.5

借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　1522.5

　　投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　　 277.5

　贷：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　　1800

（2）①2012年12月31日：

借：投资性房地产——成本　　　　　　　　　　　　1800

　贷：开发产品　　　　　　　　　　　　　　　　　　1800

②2013年12月31日：

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150

　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　 150

借：投资性房地产——公允价值变动　　　　　　　　　50

　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　　50

③2014年12月31日：

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150

　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　 150

借：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　　30

　贷：投资性房地产——公允价值变动　　　　　　　　　30

④2015年12月31日：

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150

　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　 150

借：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　　40

　贷：投资性房地产——公允价值变动　　　　　　　　　40

⑤2016年1月5日：

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　1800

　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　1800

借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　　1780

　　投资性房地产——公允价值变动　　　　　　　　　20

　贷：投资性房地产——成本　　　　　　　　　　　　1800

借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　　　20

　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　　20