2014年中级经济师房地产考试真题及答案

2014 年中级经济师房地产考试真题及答案 一、单项选择题 1、 工业区位理论的奠基人韦伯认为，工业产品的( )最低点是工业企业选址的理想区 位。 A. 原料成本 B.生产成本 C.运输成本 D. 销售成本 【参考答案】B。本题考查工业区位理论。区位理论的核心是通过对运输、劳动力及 集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的 理想区位。参见教材 P4. 2、 需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的( )购买力和服务水平。 A. 最低 B. 一般 C.平均 D. 最高 【参考答案】A。本题考查需求门槛的概念。需求门槛是指导中心地能维持供应某种 商品和服务所需要的最低购买力和服务水平。参见教材 P6. 3、 按照城市的( )划分，可将城市划分为块状城市、带状城市、星状城市等类型。 A. 地理位置 B.地形地貌 C.内部结构 D. 平面几何形状 【参考答案】D。本题考查城市的分类，按照城市平面几何形状，可将城市划分为块 状城市、带状城市、星状城市等类型。参见教材 P19. 4、 “甲写字楼位于火车站的北侧”表示的是甲写字楼的( )。 A. 环境 B.方位 C.距离 D. 朝向 【参考答案】本题考查方位的概念。方位是指方向和位置，主体和客体间的区分关系 可以用方位来表达。参见教材 P1. 5、 城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程，称为( )。 A. 郊区城镇化 B.逆城镇化 C.过度城镇化 D. 再城镇化 【参考答案】A。本题考查郊区城镇化的概念。郊区城镇化是指城市郊区的乡村地域 向城镇地域转化的过程。参见教材 P21. 6、 下列集体土地的征收中，须经国务院批准的是( )。 A.基本农田 10 公顷 B.林业用地 20 公顷 C.山地 30 公顷 D. 荒地 50 公顷 【参考答案】A。本题考查土地征收的审批。必须经国务院批准方可征收的土地：1、 所有的基本农田;2、基本农田以外的耕地超过 35 公顷的，3、其他土地超过 70 公顷的。 参见教材 P34. 7、 国有土地上房屋征收的主体是( )。 A. 国务院 B.省级人民政府 C.市、县级人民政府 D. 县级人民政府土地主管部门 【参考答案】C。本题考查国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收的主体是市、 县级人民政府。参见教材 P28. 8、 国有土地上房屋征收补偿的内容不包括因征收房屋造成的( )。 A. 搬迁费 B.临时安置费 C.停产停业损失 D. 上下班交通费 【参考答案】D。本题考查房屋征收补偿的内容。包括：被征收房屋价值的补偿;因征 收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。参见教材 P30. 9、 对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房 屋的( )。 A. 评估价格 B.类似房地产的市场价格 C.账面价值 D. 类似房地产的成交价格房 【参考答案】B。本题考查房屋征收补偿的内容。对被征收房屋价值的补偿，不得低 于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。参见教材 P30. 10、 关于国有建设用地使用权出让的说法，错误的是( )o A.国有建设用地使用权出让市场是土地一级市场 B.国有建设用地使用权出让的主体可以是国有企事业单位 C.国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式 D.国有建设用地使用权出让是国有建设用地有偿使用的主要方式 【参考答案】B。本题考查国有建设用地使用权出让的特征。建设用地使用权出让是 一种国家垄断行为，只有国家才能出让。参见教材 P40. 11、 关于国有建设用地租赁的说法，错误的是( )。 A. 国有建设用地租赁包括国有建设用地使用权出让 B.国有建设用地租赁不适用于经营性房地产开发用地 C.国有建设用地短期租赁年限一般不超过 5 年 D. 国有建设用地租赁可采用双方协议的方式 【参考答案】A。本题考查国有建设用地租赁。除了经营性房地产开发用地和国有企 业破产涉及划拨建设用地使用权处置两种情况下必须实行出让外，其他建设用地使用和原 划拨土地处置，既可以采取出让方式，可以采取租赁方式。参见教材 P47. 12、 对因政府有关部门的行为造成的闲置土地，处置方式是( )。 A. 自动延长动工开发期限 2 年 B.办理有关手续后再开发建设 C.为土地使用者置换其他等价土地 D. 确定新的土地使用者且不给予原土地使用者补偿 【参考答案】C.本题考查因政府或政府有关部门的行为造成的闲置土地的处置方式有： 延长动工开发期限，但最长不得超过一年;调整土地用途、规划条件;由政府安排临时使用; 协议有偿收回国有建设用地使用权;置换土地;其他处置方式。参见教材 P58. 13、 国有建设用地使用权承租人的义务不包括( )。 A. 合理使用租赁标的物 B.按租赁合同约定交纳租金 C.租赁关系终止后及时返还租赁标的物 D. 赔偿第三方造成的租赁标的物损失 【参考答案】D.本题考查国有建设用地使用权租赁合同中承租人的义务。主要包括： 保管义务、支付租金义务、租赁标的物返还义务。参见教材 P52. 14、 建设用地使用权抵押合同有效期间，抵押权人有权要求处分抵押建设用地使用 权的情形是( )。 A. 抵押人占用抵押建设用地使用权的 B.设定抵押权的土地发生灭失的 C.抵押人宣告破产的 D. 抵押人被宣告死亡的 【参考答案】C。本题考查抵押建设用地使用权处分的条件。参见教材 P55. 15、 在房地产市场调研中，对某些特定的市场信息进行固定样本定位定点观察记录。 这体现了房地产市场调研的( )特点。 A. 系统性 B.跟踪性 C.连续性 D. 客观性 【参考答案】B。本题考查房地产市场调研的特点。在房地产调研中，为了某种调研 目的。通常要对某些特定的市场信心进行固定样本的定位定点的观察和记录，实行跟踪性 调研。参见教材 P64. 16、 在房地产市场营销中常说的“金九银十”现象，描述的是购房者的( )特征。 A. 消费能力 B.消费动机 C.消费行为 D. 消费结构 【参考答案】C。本题考查房地产调研的市场需求调研。房地产消费行为调研。就是 对消费者购买房地产的模式和习惯的调研，消费者在购买房地产的时间分布上有一定的习 惯和规律。参见教材 P72. 17、 文案调研信息的可靠性评估，可通过分析信息来源和对信息( )来进行。 A. 随机抽样 B. 概率统计 C.专家认定 D. 交叉检验 【参考答案】D。本题考查文案调研信息评估。要进行文案调研信息的可靠性评估， 主要通过两条途径来进行，即评估信息来源和进行交叉检验。参见教材 P75. 18、 按照房地产市场调查问卷设计( )原则的要求，调查问卷要用通俗易懂的语言设 计问题。 A. 针对性 B.简明性 C.逻辑性 D. 目的性 【参考答案】B。本题考查房地产市场调研问卷设计的原则。简明性原则要求问卷的 设计要简洁明了，使受访者一看就明白。参见教材 P82. 19、 房地产市场调研报告的核心内容是( )。 A. 市场调研背景的基本情况 B.市场调研方法的选择 C.市场变化的不确定性分析 D. 市场调研的分析论证 【参考答案】D。本题考查房地产市场调研报告的主要内容。市场调研的分析论证是 市场调研报告的核心，在对所收集的信息进行深入分析的基础上，提出自己的观点和看法， 并从理论和实践两个层面对提出的观点和看法进行论证。参见教材 P87. 20、 以追求居室面积为主的住房需求，属于( )住房需求。 A. 生存型 B.发展型 C.享受型 D. 投资型 【参考答案】A。本题考查房地产市场细分的依据，一般来说，随着人们收入水平的 提高，住宅需求从生存型向发展新乃至享受型发展。其中生存型追求居室的面积大小。参 见教材 P92. 21、 关于房地产开发项目目标市场的说法，错误的是( )。 A. 目标市场是市场规模最大的细分市场 B.目标市场是企业决定进入的细分市场 C.目标市场的选择依赖于细分市场的评估结果 D. 目标市场选择的原则是让目标市场与项目自身最佳结合 【参考答案】A.本题考查房地产开发项目市场定位。房地产开发项目目标市场定位是 在房地产调研的基础上，对消费者进行市场细分，通过对细分市场各消费者群体的阶层、 环境、文化背景、喜好偏向和生活方式等的对比分析，研究其消费行为、消费动机及消费 方式，最终确定房地产开发项目的目标消费群体。由此可见 BC 正确。市场目标定位的市 场化原则，强调根据消费者的需求，去研发房地产产品，即实现目标市场与项目自身的最 佳组合。D 说法正确，A 的说法太绝对了，所以这道题的答案为 A.参见教材 P94. 22、 开发目前市场上没有但具有潜在需求且具备某种特色的房地产项目的市场定位 策略，属于( )策略。 A. 避强定位 B. 迎头定位 C.创新定位 D. 跟随定位 【参考答案】C。本题考查房地产开发项目市场定位的策略。创新定位是指寻找新的 尚未被占领但又潜在市场需求的位置，填补市场上的空缺，生产市场上没有的、具备某种 特色的产品。参见教材 P94. 23、 房地产开发项目市场定位的内容不包括( )。 A. 目标对象概念细分 B.项目市场细分 C.产品概念锁定 D. 项目 SWOT 分析 【参考答案】D。本题考查房地产开发项目市场定位的内容。而房地产项目 SWOT 分 析属于房地产项目的项目定位，不属于市场定位的内容，参见教材 P94. 24、 张某买下一商铺用于出租，张某的这种投资形式是( )。 A. 出售型房地产开发投资 B.经营型房地产开发投资 C.购买型房地产置业投资 D. 租赁型房地产置业投资 【参考答案】D。本题考查房地产投资形式。租赁型房地产置业投资者获取房地产使 用权，通过经营或转租获取预期收益。参见教材 P102. 25、 房地产开发项目的税后利润是指房地产开发企业缴纳( )之后的利润。 A. 营业税 B.房产税 C.土地增值税 D. 企业所得税 【参考答案】D。本题考查税后利润的定义。房地产开发企业缴纳所得税之后的利润 为税后利润，它等于可供分配的利润。参见教材 P121. 26、 下列房地产投资项目的财务报表中，用于考查房地产项目全部投资盈利能力的 是( )。 A.项目投资现金流量表 B.项目资本金现金流量表 C.项目投资各方现金流量表 D. 项目财务计划现金流量表 【参考答案】A。本题考查现金流量表的类型。项目投资现金流量表编制的目的是考 查项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同基础。参见教材 P116. 27、 经营型房地产开发投资项目的计算期是( )。 A. 自项目开始建设之日起至房地产产品全部售完之日止 B.自项目开始建设之日起至房地产产品转售或经济寿命结束之日止 C.自项目竣工之日起至房地产产品转售或经济寿命结束之日止 D. 自房地产产品出租经营之日起至租赁期结束之日止 【参考答案】B。本题考查现金流量表的编制。对于经营性房地产开发投资项目，其 计算期是从项目建设开始到项目转售或经济寿命结束所经历的时间，参见教材 P119. 28、 某投资者用 300 万元购买了一商铺 20 年的经营权，当年出租，每年年末净租金 收入为 40 万元，投资者的目标收益率为 10%，银行贷款年利率为 7%，该项投资的财务 净现值是( )万元。 A.40.54 B.123.76 C.268.50 D.500.00 【参考答案】A。本题考查财务净现值的计算。参见教材 P126.