B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征收农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。以下运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格的步骤，排序正确的是（）①计算利息；②确定土地开发费；③计算土地增值收益；④计算土地开发利润；⑤计算有限年期土地使用权价格；⑥计算土地取得费。

试卷相关题目

• 1B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征收农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应收集作为评估依据的资料和标准包括（　　）。

  A.国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件

  B.征地过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地管理费等

  C.土地出让金或土地增值收益资料

  D.市场或行业平均利润率或投资回报率

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• 2A宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估。市场比较法的评估结果为1320元/㎡，收益还原法的评估结果为970元/㎡，可以确定最终评估结果的方法有（　　）。

  A.加权平均法

  B.直接取市场比较法的评估结果

  C.直接取收益还原法的评估结果

  D.简单算术平均法

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• 3在我国，政府可通过（　　）等措施，促使不动产价格提高。

  A.控制土地供应量

  B.提高土地出让价格

  C.房地产开发经营的税费

  D.调整产业政策

  E.降低房地产税收

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• 4用于基准地价评估的房地交易、出租中包含的地价资料包括（　　）。

  A.土地使用权出租资料

  B.房屋出租资料

  C.以地换房资料

  D.企业兼并资料

  E.房屋转让资料

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• 5定量研究的缺点有（　　）。

  A.成本高

  B.周期长

  C.太抽象

  D.数学方法具有失灵的可能

  E.得到的结果不客观

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• 6根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式：对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股价有限公司使用；对B宗地采取以国家作价人股的方式投入到股份有限公司。以下从产权关系和经济关系上说明A宗地的处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊，正确的有（　　）。

  A.对国家而言，以出让金作价折为国家股，和企业共同承担经营风险，国家不能一次性收取土地利益

  B.对国家而言，国家作为土地所有者，可以一次性收取土地收益，风险较小，但不能得到出让后的土地增值部分

  C.对企业而言，可以取得完整的土地使用权，获得较稳定的租金收入，但需一次性支付数额较大的出让金

  D.对股份公司而言，不能获得完整的土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金，只需每年支付租金

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• 7股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地规划为商业用途，平均容积率为1．5。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2，并全部用于出租。如对该宗地重新进行评估，可选用的评估方法，包括（　　）。

  A.路线价法

  B.市场比较法

  C.成本逼近法

  D.收益还原法

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• 8根据上述资料测算的该土地于2009年11月1日的单位面积地价为（　　）元/㎡。

  A.7694

  B.6165

  C.6334

  D.5986

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• 9求取土地收益及确定（　　）是收益还原法的关键。

  A.土地还原率

  B.土地租金

  C.经营费用

  D.投资利率

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• 10收益还原法估价时，考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与（　　）费用。

  A.建筑

  B.评估

  C.设计

  D.资本

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