物权变动知多少

 一、物权的变动的概念

物权变动是指物权的发生、转移、变更和消灭。

二、物权变动的标志

(一)动产的公示：交付

《物权法》第六条规定：“动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”。《物权法》第二十三条更加明确地规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生法律效力，但法律另有规定的除外”。

动产物权变动的公示方式是交付，交付是指移转标的物的占有，依据我国《物权法》的规定动产交付有如下四种方式：

现实交付：是指将标的物的占有直接移转给对方当事人

简易交付：是指受让人已经占有动产，例如受让人已经通过寄托、租赁、借用等方式实际占有了动产，则于物权变动的合意成立时，视为交付。

占有改定：即动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有。这样，在物权让与的合意成立时，视为交付，受让人取得间接占有。

指示交付：即动产由第三人占有时，出让人将其对于第三人的返还请求权让与受让人，以代替交付。

(二)不动产的公示：登记

《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记;未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”

根据物权变动的标志，牢牢掌握不动产登记，动产交付就能够正确做出答案，接下来，我们可以做一道题目来小试牛刀一下。

【例题】甲乙双方签订房屋买卖合同后，约定一个月内交付房屋和房款，共同办理所有权转移登记，后来，双方按照约定交付了房屋和房款，但一直没有办理登记。按照物权法：

A.房屋已经交付，所有权已转移

B.买卖合同生效，所有权没转移

C.买卖合同不能生效，所有权没有转移

D.买卖合同生效，所有权也已转移

【答案】B。解析：《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记;未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”本题中，房屋买卖合同是不动产，甲乙没有依法进行不动产登记，所以房屋的所有权没有转移。故本题正确答案为B。