财政税收论文：关于推行廉租房REITs融资模式的SWOT分析

 　摘要：文章利用SWOT模型对廉租房REiTs融资模式的优缺点、面临的机遇和威胁进行了系统分析，提出推行廉租房REITs融资将对目前廉租房建设资金短缺、商品住宅价格非理性上涨等问题起到缓解作用。最后建议应该及时地推出相关的法律和配套政策，加快人才培养以及提高资产池收益率等。 
　　关键词：廉租房；SWOT；REITs 
　　 
　　一、背景介绍 
　　（一）REITs 
　　REITs，即房地产投资信托，是英文"RealEstateInvestmentTrust"的缩写，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。1960，第一只REITs在美国诞生，经过50年的发展，目前全世界大约有480多家REITs在运作之中，管理的资产总值超过6050亿美元。 
　　REITs一般有以下几种分类方法：按照组织形式分类，可分为契约型、公司型，契约型还可细分为单位型（包括合伙制）和基金型；按照投资人能否赎回分类，可分为开发型、封闭型；按照资金投向分类，可分为权益型（EquityREITs），抵押权型（MortgageREITs）和混合型（Hybrid REITs）。在美国，REITs类型和结构、投资范围和发展等主要受相关税法演变的影响，目前美国的REITs一般采用三种基本的结构形式，即传统结构、伞形合伙结构和下属合伙结构。在日本，普遍采用的结构是公司型REITs，上市交易的REITs都属于公司型，它首先成立一个SPV（SpecialPurposeVehicle，简称SPV）公司，发行投资凭证募集投资者的资金，然后购买并管理房地产，SPV公司必须自己负责房地产的管理和经营，或者将管理和经营职能外包给第三方。新加坡和香港REITs则是向投资者发行信托单位，然后用所融资金购买房地产或者相关资产（例如房地产抵押贷款支持证券），REITs没有独立的法人资格，因此必须聘任信托管理人管理REITs，同时聘任房地产管理公司管理所购房地产及相关资产。我国目前筹备在天津和上海试点推行REITs，其中上海是债权型的REITs，即融资方只是把物业收益权抵押担保，而不需要出让股权的融资方式，主要由央行和银监会主管；而天津是股权型REITs，主要由证监会主管。 
　　（二）国内廉租房融资现状 
　　从开展廉租住房试点的城市看，目前的资金来源渠道主要包括财政拨款、住房公积金增值收益、社会保障和社会捐赠以及土地出让金净收益中的部分资金，我国廉租房建设融资的渠道仍比较单一，且资金供给存在极不稳定的特征。同时在融资环节中也暴露了以下几个问题： 
　　1、地方政府参与的积极性不高。目前土地出让金在地方政府预算外收入中占了很大比重，被称为"第二财政"，而廉租房不仅涉及到土地的低价转让，而且还需要一部分的财政补贴，因此地方政府对于廉租房建设往往积极性不高。同时对拉动地方GDP的考虑，地方政府也更倾向于一般房地产的开发。 
　　2、廉租房建设资金需求量大，资金缺口严重。廉租房是为我国最贫困人群建设的住房，"9000亿元安居计划"提出未来3年，计划通过廉租房解747万户收入家庭的住房困难。其中287万户通过实物配租解决，460万户通过租赁补贴解决。这方面的总投入约为2150亿元。而国家财政中用于廉租房建设的资金渠道并不稳定，常常会由于特点原因被挤占。近几年我国社会救济福利费和抚恤支出的增长较前几年有所减缓，致使社会保障对于廉租房建设的资金支持也十分有限。 
　　3、金融工具有限，市场化融资机制发展滞后。其他发达国家基本已经由政府直接投资转变为政府引导下的民间投资作为廉租房建设的资金来源，而目前我国廉租房资金大多来自于政府财政，可用于吸收社会资金的金融工具十分有限。 
　　二、廉租房REITs融资模式的SWOT分析 
　　SWOT是一种战略分析方法，通过对被分析对象的优势（strengths）、劣势（weaknesses）、机会（opportunities）和威胁（threats）的加以综合评估与分析得出结论，通过内部资源、外部环境有机结合来清晰地确定被分析对象的资源优势和缺陷，了解所面临的机会和挑战，从而在战略与战术两个层面加以调整方法、资源以保障被分析对象的实行以达到所要实现的目标。 
　　（一）机会（opportunities） 
　　1、政府对于保障性住房建设的支持，建设资金的需求量大。十一届人大四次会议政府工作报告指出，应加快保障性住房建设，2011年将建保障性住房1000万套，2012年再建1000万套，今后五年预计能够建设3600万套。保障性住房除了棚户区改造以外，主要用于公租房和廉租房。资金方面，除中央政府补助1030亿元和地方财政加大投入外，将更广泛地利用社会资金。 
　　2、国内市场民间资金充裕，投资渠道较窄。改革开放为我国居民积累了巨大的社会财富，民间资本的力量日益强大，根据2010国民经济和社会发展统计公报，截至2010年末全部金融机构本外币各项存款余额73.3万亿元，比年初增加12.1万亿元。其中人民币各项存款余额71.8万亿元，增加12.0万亿元。全部金融机构本外币各项贷款余额50.9万亿元，增加8.4万亿元。其中人民币各项贷款余额47.9万亿元，增加7.9万亿元。当前我国证券市场高风险产品占主要地位，可交易品种大约80%为风险较高的股权类产品。低风险产品虽有流动性较差的国债及少量企业债、金融债和可转债，但还是不能满足广大投资者的投资理财需求，市场规模较小。因此，有侧重地发展低风险的REITs，可以使我国整个金融市场的金融架构趋于合理，同时又能满足民间投资的需求。 
　　3、保险资金面临投资压力，急需长期稳定投资领域。受投资渠道狭窄、投资市场成熟度及容量所限，中国保险资金投资长期遇困：投资配置无法多元化，缺乏长期投资产品，投资收益无法保持稳定。根据保监会公布的数据，2010年上半年，受资本债券市场低迷影响，中国保险资产平均投资收益率从2009年上半年的3.44%降到1.93%，不仅低于同期CPI，甚至低于同期存款利率。廉租房建设的资金缺口以及REITs投资收益稳定的特征，都符合保险资金投放的要求，能为其开辟新的投资领域。 
　　（二）威胁（threats） 
　　1、REITs相关的法律法规缺失。一方面目前我国缺乏产业投资基金相关法律，《证券投资基金法》也只涉及证券投资活动，而REITs在本质上应属于产业投资资金。另一方面，国内也缺乏基金上市和税收相关法律。美国法律对REITs的财产性质、资产运用、收入结构、收益分配做了原则性的规定，从而对其业务性质做出了强制性约定。缺乏相应的法律法规，为REITs在国内的推出和发展带来一定的困难和不确定性。 
　　2、房地产金融市场发育不成熟。首先是我国房地产存在信息不对称的问题，开发商缺乏严格的信息的披露制度将会影响信托计划的推行，或者导致上下环节信息不对称等问题。其次是REITs运行框架（见图1）内缺乏有效的内控和制约机制，以及框架外缺乏第三方的监督。最后是目前国内还缺少成熟的富有经验的信托投资机构和专业化的从业人员。房地产金融市场的不成熟会给廉租房REITs的推行带来一定的风险。