财政税收论文：投资性房地产会计与税法差异及纳税调整

 　　一、投资性房地产的后续计量与纳税调整 
　　投资性房地产的后续计量有成本模式和公允价值模式，不管是哪种后续计量模式，因会计准则与税法规定不同，企业持有的投资性房地产，可能造成其账面价值与计税基础之间存在差异，具体情况有以下两种： 
　　（一）成本模式下投资性房地产的后续计量与纳税调整 
　　会计准则规定，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但按准则规定采用公允价值模式的除外。采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号-固定资产》；采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号-无形资产》。 
　　在税务处理上，如果没有减值迹象，企业没有对投资性房地产计提减值准备，采用成本模式的企业不需要对后续计量进行纳税调整；如果有减值迹象，企业对投资性房地产计提了减值准备，则需要按照《企业所得税法》第八条、第十条规定，对后续计量进行纳税调整。 
　　（二）公允价值模式下投资性房地产的后续计量与纳税调整 
　　《企业会计准则第3号-投资性房地产》规定，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 
　　而在税务处理上，企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，公允价值变动损益在计算应纳税所得额时不予确认，应进行纳税调整。 
　　二、所得税纳税调整原因及项目分析 
　　投资性房地产在采用公允价值进行后续计量时所形成的公允价值变动损益，属于资产评估造成的持有损益，按会计准则的要求，一方面要调整资产的账面成本，另一方面将持有损益作为公允价值变动损益计入当期利润。而税法规定，资产的持有损益在没有实现前不得调整应纳税所得额，也就是不对持有损益征税，在确认资产的计税基础时仍按其折旧或摊销处理。这种会计处理和税法规定的差异形成的调整内容有以下两种情况： 
　　一是在企业选择的资产使用年限与税法规定的时间不一致的情况下，资产折旧或摊销额与税法规定形成的差异不仅会形成应纳税暂时性差异，也可能形成可抵扣暂时性差异，对这部分差异要做出相应的纳税调整。二是资产在会计期末以公允价值计量确认的持有损益，形成可抵扣暂时性差异或应纳税暂时性差异，需要做出相应的调整；同时应该按税法规定的使用年限对资产计提折旧或摊销，相应形成的应纳税暂时性差异也要进行调整。 
　　通过对上述相关规定的比较可以看出，公允价值模式下投资性房地产的会计处理与税法处理的差异主要表现在以下三方面：第一，对投资性房地产进行后续计量的原则为不同。会计准则规定可以选择公允价值模式，而税法遵循的是历史成本原则。　第二，投资性房地产持有期间公允价值变动的处理方法不同。会计准则规定，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，而税法规定公允价值的变动不计入应纳税所得额。第三，投资性房地产出租期间的处理方法不同。会计准则规定，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而税法则允许固定资产的折旧费用、无形资产的摊销费用在计算应纳税所得额时扣除。 
　　三、所得税纳税调整例题及解析 
　　由于税法仍然将投资性房地产作为一般固定资产或无形资产对待，所以在成本计量模式下，该业务与以往处理没有区别；而在公允价值计量模式下，由于会计法和税法对投资性房地产的核算有很大差别，导致纳税调整业务处理更复杂。下面我们通过两个案例来加以说明。 
　　【例1】甲公司属非房地产行业，2011年1月1日将其自用房屋用于对外出租，该房屋的成本为1000万元，预计使用年限为20年。转为投资性房地产之前，已经使用4年，企业按照年限平均法计提折旧，预计净残值为零。甲公司采用成本模式对该投资性房地产进行后续计量。假定税法规定的折旧方法、折旧年限及净残值于会计规定相同。2011年12月31日，该项投资性房地产发生减值迹象，经测试，其可回收金额为700万元。甲公司的账务处理如下： 
　　税法规定，企业计提的资产减值在发生实际性损失前不允许扣除，这会造成固定资产的账面价值与计税基础的不同，从而形成暂时性差异。资产负债表日不仅要确认由此产生的递延所得税资产（递延所得税负债），而且要调整应纳税所得额。 
　　由上述数据可知，甲公司在当期比会计核算要多交12.5万元的企业所得税，同时在未来期间可以减少应纳税所得额。 
　　【例2】　沿用【例1】中有关资料，该自用房屋转为投资性房地产核算后，预计能够持续可靠取得该投资性房地产的公允价值，甲公司采用公允价值对该投资性房地产进行后续计量。该项投资性房地产在2011年12月31日的公允价值为1350万元。 
　　分析如下：该投资性房地产在2011年12月31日的账面价值为其公允价值1350万元，其计税基础为取得成本扣除按照税法规定允许税前扣除的折旧额后的金额，即其计税基础=1000-1000/20*5=750（万元）。该项投资性房地产的账面价值1350万元与其计税基础750万元之间产生了600万元的暂时性差异，会增加企业在未来期间的应纳税所得额。具体账务处理如下： 
　　2011年1月1日甲公司将自用房屋用于对外出租，这时应将出租的房屋确认为投资性房地产，账面价值800万元。 
　　2011年12月31日，该房屋的市场价格为1350万元，这时甲公司应按照《企业会计准则第3号--投资性房地产》的规定对投资性房地产的账面价值进行调整： 
　　借：投资性房地产--公允价值变动 600 
　　贷：公允价值变动损益 600 
　　假设甲公司2011年度共计实现利润2000万元，所得税税率为25%。年度终了计算所得税，税法允许计提折旧，而会计准则不允许计提折旧，因此，多计应纳税所得额50，应当予以调整；同时税法不确认公允价值变化所产生的利得或损失，因此，多计应纳税所得额600万元，应予以调整。最终，房屋账面价值1350万元，而计税基础为750（800-50），二者之间的差额为600万元属于应纳税暂时性差异，应当确认递延所得税负债，金额为600*25%=150万元。 
　　借：所得税费用 650 
　　贷：应交税费--应交所得税 500 
　　递延所得税负债 150 
　　根据上述数据可知，本例在公允价值计量模式下，当期应交企业所得税较少，可形成未来期间应交的部分所得税。同时，由于"递延所得税负债"的存在，增加当期"所得税费用"150万元，在房地产行业价格持续上涨的当前，一定程度上起到了避税的作用。当然，新会计准则规定，对投资性房地产的后续计量可以选择成本计量模式，也可以选择公允价值计量模式。笔者认为后者更符合投资性房地产的特性，能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，能够为信息使用者提供真实的相关信息，以便信息使用者做出正确的决策。因此，在具备采用公允价值模式计量条件的前提下，企业可以在资产负债表日首选公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。