财政税收论文：对我国进行改革房地产税制的政策建议

  世界大多数国家普遍开征房地产税，但税名有所不同，一般叫不动产税、房地产税、财产税；仅在东南亚个别国家和我国香港地区叫物业税。但是物业税与物业费等概念界定不清；财产税又是按征税对象分类的税种，我国现阶段也不可能对所有财产都征税并纳入一个税种征收，所以，对房地产征税改名"房地产税"为好。本文针对我国现行房地产税制存在的改革滞后、收入偏小、矛盾突出等问题，提出应结合我国国情，加快改革步伐等具体建议。 
　　 
　　一、合并税种，但不能把土地出让金纳入税种征收 
　　 
　　现行房地产保有环节的税种有三个：房产税、城市房地产税和城镇土地使用税。根据"简税制"的原则，应该三税合并，不再区分内外资，不再区分自住、出租.统一征收。我国城市土地是国家所有，但房和地是连在一起的，房价和地价更是紧密相连，而且地价占主要比重，如杭州市，同样建筑结构的房产在市中心每平方米建筑面积的市场价为15000元～20000元，而在郊区只要5000元～6000元。因此，房产税和土地使用税只能合并征收，以利简化税制，体现公平税负。 
　　 
　　至于土地出让金可否并入税收分年征收?有的学者认为应将现行土地出让金一次性收取方式改为分年收取，并纳入房地产税征收，其理由是分年收取可以降低房屋开发成本，从而降低房价、减轻购房者的负担，并防止地方政府在土地转让中的短期行为。但笔者认为，土地出让金与房地产税性质不完全相同。土地出让金是政府以土地所有者身份在出让一定年限土地使用权时获得的租金收入；房地产税是政府为纳税人提供公共建设服务而对拥有房产的单位和个人课征的税收。另外，现在土地出让金已成为各地地方政府开展公共建设服务重要的收入来源，一旦改成年租制，分为50年或70年分年收取并纳入税收征收，会出现两种后果：一是地方政府将减少一大笔可用作地方公共建设服务的收入，造成财政支出安排上的困难；二是将对房地产市场的供求状况带来无法预想的局面，如杭州市现在市中心的普通住宅，每平方米均价为15000元～18000元，杭州市国土资源局市中心土地使用权拍卖的价格为每平方米1000元～15000元，如剔除土地出让金因素，房价可骤降至每平方米4000元～5000元，供求后果很难设想。因此笔者认为土地出让金不能并入房地产税征收。 
　　 
　　二、扩大征收范围，但农民、城镇居民一般自住房应继续予以免税优惠 
　　 
　　根据"宽税基"的原则，应该扩大房地产税的征收范围，打破原来征税范围的地域限制，以减少税源流失、增加地方财政收入。但同时必须制定必要明确的减免税优惠政策：一是国家机关、人民团体、军队自用的房地产应继续免税；二是由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房地产应继续免税；三是宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房地产应继续免税；四是农、林、牧、渔业的生产用地应继续免税；五是 农村 农民自住房应继续免税；六是城镇居民自住普通住房也应继续免税。另外，国家机关公务员享受国家标准面积内的住房，也可给予优惠免税。 
　　 
　　而要征税的房产重点是：经营性房产（包括出租房）；排屋、别墅（含自住）；自有两套或两套以上的房产就超过一套普通住房标准（如杭州市规定为140平方米以下）的部分。这样规定，既能扩大征税范围，又能缓解征收上的矛盾，体现税收调节功能，增加税收收入。 
　　 
　　三、 科学 确定适用税率 
　　 
　　房地产税的改革要贯彻"低税率"原则，税法可制定0.5%～1%的弹性比例税率区间，授权市县政府根据当地 经济 发展 情况和纳税人负担能力确定具体适用税率，体现大城市税率从高、中小城镇税率从低的原则。对高档住宅和高尔夫球场等需适当限制的房地产可加威征税。
　　 
　　设置上述弹性比例税率，比原城市房地产税税率1.8%、房产税税率1.2%有所降低，但因征收范围扩大，税收不但不会减少，而且会有较大幅度的增加。

　另外，某些国家和地区根据地方政府支出需要，采取量入为出的办法来逐年确定适用税率。有的观点认为可以为我所用，但笔者认为这种做法手续较繁，征收成本较高，不符合我国国情，不宜采用。　四、计税依据要改按市场评估值，但应给予适当的折扣
　　
　　从国外房地产税的 发展 趋势看，房地产税改按房地产市场评估值的一定比例作为计税依据已成为世界主要 经济 发达国家的共识。为了真实地反映房地产的市场价值，公平税收负担.体现"量能负担"的原则，使税收与经济发展和物价水平同步增长，房地产税应将原来按账面原值计税、从租计税办法，一律改为按市场评估值为计税依据。但在实际评估时，仍要区别土地和房产、土地的不同等级和房屋的不同建筑结构，评估市场价值；在实际征税时，对每一应税房地产对照统一评定的不同等级的土地市值，不同建筑结构的房产市值，再核算综合市场评估值，给予一定幅度的折扣后，核定计税依据，据以征税。
　　
　　按市场评估值再给予一定幅度的折扣后计税，主要是考虑到房价升降的变化因素和房产的新旧程度，也照顾到不同纳税人的负担能力，这也是美国等经济发达国家较多采用的做法。根据我国的实际，计税依据的折扣减除率，以市场评估价值的10%～30%为宜。评定公布的房地产评估价值应保持一定时间不变，可3～5年评估一次。
　　
　　房地产市场价值的评估工作关系到地方政府税收收入和纳税人的实际负担，要求做到客观、公正、低成本。因此，应建立相应评估机构，制定统一的评估办法和标准，配备和培训评估人员；评估机构设在市、县级地税机关内部为好；并应建立健全房地产登记管理制度，利用 计算 机 网络 加强房地产建造、持有、买卖、分割、租赁等的信息管理，税务部门应与房产、土管、城建、工商行政管理等部门密切协作，实现信息资源共享，加强税源管理。
　　
　　五、房地产税应划为地方税
　　
　　房地产税的征税对象是不动产.是对房地产在保有环节的征税，属于直接税的范畴。房地产具有不可移动和难以藏匿的属性.决定了房地产税源的非流动性和稳定性，且易与所在地区的公共建设服务联系在一起，便于征管。从世界各国和我国税制建设的 历史 沿革看，房地产税都被划为地方税。地方税的基本要求和特征是：税源的非流动性，收入的相对稳定性，地方征管的效率性。房地产税完全具有上述特征.划为地方税有利于调动地方政府组织收入的积极性。因此，改革后的房地产税仍应继续划为地方税，作为市、县级地方财政的固定收入，按属地原则进行分配。
　　
　　六、中央制定统一的房地产税法，但应赋予地方适当的税权
　　
　　我国幅员辽阔，地区间经济发展很不平衡，市政建设水平不一，城乡差距明显，社会财富和个人收入分配差距都较大。基于这一基本国情，房地产税法的制定，既要保证全国税政的统一性，又要兼顾各地的实际情况。房地产税法应由全国人大立法颁布，税法规定各个税收要素，制定幅度税率。基于房地产税税基具有相对独立性和明显地域性，中央应赋予地方适当的税权，授权省、自治区、直辖市人大制定实施办法.赋予税法解释权、税收减免权和加成征收权，地方政府在统一的幅度税率范围内自行确定适用税率。这不仅有利于维护中央的税政统一，也有利于地方政府根据本地实际积极组织房地产税收收入，促进地区经济和公共建设事业的健康快速发展。