新界土 地博弈

 "缺乏土地资源"，这几个字一直伴随着香港的发展进程，无论是过去，现在抑或是未来，弹丸之地的香港都亟需足够的土地来满足发展的需要。为了寻找可大规模开发的土地，自特首梁振英上台之后，香港政府便开始重推新界东北发展计划。只是，目前看来，新界东北发展计划的进展并不顺利。 
　　事实上，香港的新界不缺乏土地，发展新界东北的计划也不是新鲜政策。只不过，无论是港英时代，还是回归之后的几届特区政府，香港社会在开发新界土地资源时都极为小心，根本的原因在于，新界这块土地夹杂着极其复杂的因素。 
　　新界丁权政策制约政府拿地 
　　最近，一部名为《窃听风云3》的香港电影热映，该片便是以"丁屋"问题为主线描述故事。这部电影让内地民众开始了解香港的"丁屋"政策以及所谓"丁权"。"丁屋"政策即"新界小型屋宇政策"，这种权利又被称为"丁权"，其所建的房屋便称为"丁屋"。 
　　该项政策已经实行了将近半个世纪，上世纪六七十年代，香港政府计划发展新界，为了得到新界原居民的支持，当时的港府于1972年12月实施新界"小型屋宇政策"，规定年满18岁，父系源自1890年代新界认可乡村居民的男性香港原居民，每人一生可申请一次于认可范围内建造一座最高三层（上限为8.22米高），每层面积不超过700平方�盏亩∥荩�无需向政府缴付地价。也因如此，港府在过去相当长的时间内，各项施政都得到新界原居民的支持。如今，当香港多数地区发展已"无地可寻"之时，惟有新界仍有大量土地。 
　　实际上，本港面积为1044平方公里，已经开发土地只有23%，其中7%的土地用于住宅，换言之，仍有大量土地未开发为住宅用途，故不少人认为，所谓香港土地资源缺乏是个伪命题。未开发的这些土地，除了大部分属于保育的郊野公园外，还有新界的土地。 
　　主导政府土地政策的香港发展局局长陈茂波，曾发表题为《香港人寸土比"增"》的文章。陈茂波指出，目前政府手上拥有的土地储备约为2348公顷。当中933公顷土地是用于"乡村式发展"，即大部分预留兴建丁屋所用，约占土地储备的约40%，而用于住宅发展的土地储备只有可怜的392公顷，约占土地储备的17%。从上述数据不难看出，香港并非没有土地，只不过有近四成的土地用做兴建丁屋。 
　　该篇文章一出，曾引起社会激烈的反响。因为一方面，港府不断表示香港土地资源匮乏，另一方面，本港楼价近年来不断攀升，但在土地紧缺的情况之下，港府土地储备的40%却要留作兴建丁屋。香港经济学者关焯照撰文指出，"港府预留大量土地给予只有几十万人口的原居民，这对600多万香港市民来说，无疑是在伤口上撒盐"。 
　　关焯照又指出，丁屋政策只是一项临时措施，现在却被新界原居民视为合法传统权益，成为港府一个定时炸弹。实际上，目前香港拥有24万享有丁权的新界男性原居民，而政府933公顷的预留土地只够兴建5万至6万间丁屋，这意味着，未来政府仍需预留大量的土地满足新界原居民兴建丁屋的需求。 
　　事实上，关于是否取消丁屋政策的讨论一直都在进行，只不过，这是一个极其敏感的话题。若取消这项政策，势必遭到几十万新界原居民的反对，而且，需要指出的是，届时将有数十万的新界原居民成为轮候公共房屋的新增人口，这并非港府现有公共房屋资源所能承受的。不过，若继续这项政策，政府则难觅土地资源，在政治上也须承受来自非新界原居民的巨大压力。 
　　也因此如此，尽管丁屋政策备受争议，然而对政府来说，始终不愿意触及到新界原居民的敏感神经。如今，政府只能在新界尽可能地寻找一些较少争议的土地资源，争取缓解香港中长远土地供应缺乏的难题。其中，新界东北发展计划是港府目前大力推进的，旨在发展香港新市镇，解决香港中长远发展对土地的需求。 
　　新界东北发展举步维艰 
　　然而，无论政府如何小心翼翼地处理各种利益，但在新界大面积开辟土地并非易事，尽管这里拥有足够的土地资源――953平方公里，占香港整体面积的90%。 
　　6月13日晚，一群新界东北居民暴力冲击香港立法会，与警方发生冲突，并且试图闯进立法会大楼。引爆这群居民如此激烈反应的缘由，乃是港府正就新界东北发展计划向立法会申请前期拨款。尽管该计划最终在立法会上获得通过，但激烈的冲突令许多香港人感到惊愕。 
　　新界东北发展计划的内容是将新界古洞北、粉岭北和坪�f/打鼓岭的农地，划为新界东北新发展区，用于住宅和商业发展，合共占地787公顷。新发展区建成后，可以提供5.4万个住宅单位，其中约四成单位为公共房屋，占住宅用地25%，可为15万人提供居所。新界东北发展计划预期于2017年启动，2022年让第一批人口迁入居住，于2031年完成所有工程。 
　　新界东北发展计划并非本届政府首次提出。早在1993年，当时的港英政府便提出发展新界东北，同样是为了解决香港中长远土地需求。只不过20多年来港府的规划一直只是纸上谈兵，任何一届政府都不敢轻易推动计划，当中的原因之一便是上面提及的新界存在着复杂的丁屋问题。另外，农地保护，涉及大量居民的搬迁亦是计划难以推行的原因。 
　　尽管港府过去未有真正推行新界东北发展计划，不过，精明的开发商认准港府开发新界东北势在必行。于是，在过去的20年，新界东北的土地逐渐被拥有雄厚财力的私人发展商以及新界原居民收购。 
　　不难看出，港府已经错过了推行新界东北发展计划最好的时机。如今，港府若要在新界东北大规模收购土地用于开发，所涉及的利益冲突比过去更为复杂。由于大多土地已为私人开发商所拥有，于是港府在推行计划之时，很容易被扣上"官商勾结"的帽子。 
　　政府坚决开发新界东北 
　　尽管前期拨款已经通过，但未来真正实行新界东北发展计划之时，港府所遇到的阻力将更为激烈。不过，对于香港来说，发展新界东北新市镇又是必须的，港府亟需建立一个新市镇以满足香港长远发展的需求。 
　　尽管面临着种种困难，但本届港府依旧努力地在新界寻找土地。陈茂波说，新界东北的发展项目是为香港市民而建的新市镇，它所提供的土地和房屋，是香港中期土地房屋供应的重要来源。 
　　特首梁振英表示，若没有新界东北发展计划，香港的房屋供应尤其是公共房屋供应，会更加落后于需求。他说，香港现在有超过20万户申请者轮候公共房屋，而新界东北发展计划第一期要在2023年完成。"我们不想再见到一些不必要的拖延，因为有关的公众参与计划已经开展了三年。政府是完全按照程序办事。"梁振英说道。