中国投资者为何青睐澳大利亚房产 （十）

 是子女留学、家庭移民，还是纯资本出海，他们面临的第一大难题就是：世界经济大棋局，首枚棋子落在何处？ 
　　《福布斯》近日发布了2014年十大华人投资移民国家和富豪排行榜，榜单泄露了天机。 
　　无需把投资澳洲房产 
　　看得太神秘 
　　今年的十大华人投资移民国家榜单，《福布斯》依然从最近一年的相关国际报告入手，提取了包括和平、医疗、经济、教育、政治、出行等在内的各个因素，再结合重点国家的房价水平和移民政策的难易程度综合考量。其中，澳大利亚以安定的社会环境、高质量的教育水平、完善的社会福利体系以及较为传统的移民文化，摘得榜首；新西兰、德国则分别名列第二、第三名。 
　　9月8日，海外房产权威机构澳信集团全球投资策略分析师接受了本刊记者的采访，就这一榜单进行了解读。他表示，首先，观察2014华人投资、移民方向，最明显的是，传统投资、移民大国澳洲大热。亚洲投资集团CLSA的研究数据令人惊讶：当前中国7000万富豪中，几乎有一半想移民，其中1000万想要移民澳洲。仲量联行的研究报告显示，仅2014年上半年，中国海外房地产投资总额就达到了54亿美元，较2013年同期增长17%。种种报告、研究正好为澳洲500万重大投资移民签证（Significant Investor Visa，简称SIV）热烈申报、澳洲房产市场近两年房租房价猛涨、销售提振下了一个注脚。 
　　其次，在富豪排行榜中，传统的房地产企业纷纷退出榜单，受银根紧缩和行业不景气影响，国内房地产巨头也在降价回笼资金并着手准备转型，在如此大势之下，国内房产巨头进驻澳洲开发房地产，以及近几年澳洲房产受热捧的现象就不难理解了。 
　　另外，华人在对待投资、移民的态度上也发生了变化，一别以往单纯为购买居住权、获得身份的目的，转而以投资和生活为主，获得身份为辅，甚至一些富人家庭不移民、子女不留学，但财富必须要转移。澳信全球投资策略分析师认为，正是这种思维转变推动了海外投资，并主要表现在房地产行业。 
　　澳信全球投资策略分析师指出，“在中国投资者的传统理念中，购买房地产是最佳保值增值方式，在海外购买第二三套房，是他们最容易选择的海外资产配置。今年上半年，国内房地产市场降价幅度和范围进一步扩大，价量双跌，让‘鸡蛋放在一个篮子里’的投资者深感不安。相反，早前在海外布局，建立起房产对冲机制的投资者，则相对表现淡定。” 
　　这一分析，也得到了数据的支持。在澳大利亚，RP Data Rismark房屋价值指数显示，截止至6月31日的过去12个月里，澳大利亚首府城市平均房价平稳增长10.1%，最大城市悉尼房价平均涨幅达到了15.4%，墨尔本房价平均涨幅则为9.4%。“澳信实际接触的案例中，升值达到20%以上的单位也不在少数。”澳信市场部发言人表示，“坐等中国房价回暖显然并不可取，部分资金转投澳大利亚房产市场，不失为克服通胀压力的有效途径。” 
　　分析师还提到，无需把投资澳洲房产看得太过神秘，事实上，购买澳洲房产程序简单，首付一成，贷款比例最高可以达到70%，手头有三四十万现金，就可以小试牛刀。当然，除房价外，也需要考虑一些投资成本，例如物业费、市政费和水费……但澳洲也有一些税务优惠，可以减少投资成本。“澳信拥有18年的澳洲房产投资经验，可以就投资澳洲房产种种细节，提供最专业的解答以及最合理的方案。” 
　　是否合适进入澳洲房市？ 
　　当前，无论是已经布局澳洲的投资者，还是打算进入澳洲市场的投资者，最为关心的一个问题就是：2014下半年，是否合适进入澳洲房市？房市将有怎样的走向？澳信全球投资策略分析师给出以下几点参考： 
　　其一，澳洲房产市场在发达国家中名列前茅。参考达拉斯联储经通胀调整后的全球房屋价格分析报告，我们研究自2000年以来11个发达国家的房地产价格指数变动，名列前茅的仍然是澳大利亚、新西兰、加拿大这些经济基础好、社会稳定、福利优越的国家。出于对冲风险目的，自然应选择如澳洲等稳健市场。 
　　其二，全球开发商兴起澳洲投资竞赛。若论资产配置的艺术，显然，“懂行的”投资家、地产开发巨头才是大师。看看近期的要闻：亚洲首富李嘉诚不断抛售大陆资产，计划在澳洲大展拳脚，其旗下新加坡上市房地产企业泓富资产，正经过“高峰开展基金”（Summit Development Fund）配置资本，主要目标是悉尼和墨尔本的房地产市场；自在悉尼、墨尔本开发项目尝到甜头后，上海绿地集团近日再成功收入悉尼两幅地块，此外，绿地已就开发布里斯班皇后码头项目，携手澳大利亚皇冠集团联合竞标；中国富豪王健林多次与昆士兰州及澳大利亚相关机构会面，其控股的万达集团成功并购黄金海岸著名的珠宝三塔项目，在海外布局第五个五星级酒店。 
　　其三，州府城市战略发展规划升级。悉尼：《悉尼都市战略规划与发展2036》中明确提出，至2036年悉尼人口预计达到560万，需增加就业机会4.5万个，至少需要77万套新建住房，每年新增3万套。然而，当前悉尼每年新增住房仅有1.8万套左右；未来五年，悉尼基础设施投资总规模将达到850亿澳元，基建所到之处房价将节节攀升； 
　　墨尔本：《墨尔本规划》显示，墨尔本人口将超过悉尼，其内城将成为全澳最大的就业中心。预计到2051年，墨尔本人口将达到770万，需额外修建157万套住宅。该规划还谈及建设新经济综合三角区、Dandenong South等六大就业集群以及第三大机场等，对于房产投资是绝对利好； 
　　布里斯班：昆州财政和贸易部2011年预计，截至2036 年的25 年间，布里斯班每年都会有约1.4万人增加；至2031年，昆州东南部地区基础设施建设将耗资1342亿澳元，这是澳大利亚有史以来规模最大的基础设施建设投资，将使布里斯班房产投资者直接受益。 
　　其四，各大银行降低贷款利率协助置业。为了协助更多置业者购房，澳洲最大银行联邦银行于7月23日将五年固定贷款利率降低至历史最低4.99%，随后又将其三年固定贷款利率下调至4.94%，四年固定贷款利率下调至5.09%，澳洲国民银行、澳新银行紧随其后调整利率。业内人士预测，澳洲金融市场即将开启一场抢夺客户的利率大战。 
　　澳信全球投资策略分析师认为，利率大战是一把双刃剑，一方面，为潜在置业者节省成本，提供更强的购买力；另一方面，又会推动房价走向新高，使潜在置业者增加投资成本。 
　　总体而言，澳大利亚房产市场正在蓬勃发展，2014下半年房价会进一步稳健上涨。对于中国投资人士而言，布局澳洲房产市场，进行全球资产配置再也不能犹豫了。