经济学论文：广东房地产投资与经济增长相互关系的实证研究

　　（一）研究背景和意义 

　　2003年的时候，18号文的出现使得房地产业成为国民经济的支柱性产业。作为支柱性产业，其满足四个方面的条件：一是房地产的发展关系着国计民生，促进国民经济的发展；二是房地产具有持续旺盛的市场需求，我国的房地产市场具有庞大的刚性需求和投资需求；三是房地产对其他企业的关联度极高，能带动相关上下游企业的发展，促进上下游企业的生产投资；四是随着我国工业化和城市化的发展，我国房地产业的投资占GDP的比例逐年增加。房地产业的发展状况与国民经济的发展有着密切联系，成为了国民经济的"晴雨表"，影响着国民经济是否能持续、健康发展。 

　　广东省是我国房地产业发展最早的省份之一。近20年，广东省房地产业发展经历了多个阶段，一系列的波动变化，引起了经济上的本文由论文联盟http://wWw.LWlM.com收集整理宏观波动，成为社会的经济热点话题。1993-1995年，广东作为中国改革的前沿省份，推出了一系列刺激房地产发展的措施，在这种房地产非理想炒作盛行的大背景下，广东的房地产业开始迅速地发展。据《广东省统计年鉴》的数据表明，1992-1993年期间的房地产投资增长率迅速上升，超过150%。该时期的GDP增长率虽然亦有所上升，但GDP的增长率却远低于房地产投资的增长率。1998-2007年，国家陆续出台了不少调控房地产的相关政策，广东省的房地产业在该时期亦受到国家宏观调控政策的影响，不再如上一阶段般的非理性增长，房地产的投资增长率从1998年开始趋于平稳，基本与GDP的增长率持平，自2000年以来，房地产投资的增长率为12.6%，比GDP的年均增长率只高0.5%，但是房地产投资的总体水平还是呈现上升的趋势，尤其是广州和深圳两个城市的房地产发展水平远远超过广东省的平均水平。2008的世界金融危机使得外资流出房地产市场，房地产业受到了巨大的冲击，房地产投资额和GDP都有所下降，楼市陷入低迷，为了重新振兴房地产从而刺激经济增长，国家结束了对房地产业的紧缩调控政策，因此在2009年，广东省房地产投资增长率为21.3%，比GDP的增长率高11.6%，广东省房地产业的发展出现了拐点，房价重新攀升。 

　　从广东省房地产业的发展阶段特点，可以看出，政府一直致力于房地产业的政策调控，包括房地产价格和房地产投资的调控等。房地产业之所以如此受到政府的关注，主要是因为房地产业的发展与国民经济的发展息息相关。 

　　因此，深入研究房地产投资与经济增长的关系将有如下意义： 

　　第一，有助于政府制定科学合理的房地产调控政策，保证广东省经济持续健康稳定发展。 

　　房地产业作为国民经济的支柱性产业，一直以来，各级政府陆续出台了一系列的调控政策来调控房地产的发展。在2008年以前，房地产业过热，于是政府就出台相应政策打压房地产，以致于后来据广东发改委数据显示，广东省的一些城市房价出现负增长。在2009年的时候，广东省因金融危机的影响，出口严重受挫。于是房地产业就被当作最有效的救市方案，用于刺激经济增长。当时广东出台了"粤十五条"，用于带动广东经济的增长。如今，据广东2015政府工作报告显示，广东经济下行压力仍大。作为拉动经济增长的三辆马车，消费、投资和出口，广东省目前的消费需求增长弱，投资增长接续能力不强，进出口形势也非常严峻。因此，GDP等经济指标并未达到预期指标。广东省政府宏观政策调控就一改往年打压房地产的方向，在2016年发布了《广东省人民政府关于印发广东省供给侧结构性改革总体方案（2016-2018年）及五个行动计划的通知》，实行房地产去库存计划。可见，房地产业已经被政府当成是调控经济增长的手段。 

　　通过研究广东省房地产业对经济增长的影响，可以让政府更好地认识到房地产业具体是如何影响经济增长的，如何调控才能使政策发挥最大的正面作用。 

　　第二，有助于社会上的个人和企业更好地把握房地产和国民经济未来的发展态势，作出正确的消费和投资判断。 

　　如今无论是个人或者是企业，都纷纷把房地产当作了一种投资的手段。房地產业发展的波动状况影响着个人和企业的直接收益，而房地产业的波动状况很大程度上受经济状况和政府政策的影响。如果个人或企业能很好地把握房地产业的发展状况与国民经济之间的关系，就能对房地产未来的发展情况作出一个合理科学的预测，从而选择正确的投资范围和方向，避免投资的盲目性。 

　　（二）文献综述 

　　在房地产投资对经济增长的影响方面，张健和吴存兰（2011）认为房地产业通过影响投资拉动中国内需。在投资方面，对房地产的建筑建设是一种投资行为，对房地产周边环境的基础设施建设也是一种投资行为，并在此过程中，吸引了新技术和国际资本，提高GDP的增长。石平平（2012）认为房地产业对国民经济的影响分为积极影响和消极影响。先通过测度房地产业对GDP的直接贡献率和对其他相关产业关联效应的间接贡献率来说明房地产业对国民经济的利处。再通过测度房地产业与通胀的关系，指出房地产对物价水平的消极影响，说明房地产业对国民经济的弊处。刘凡和李秀婷（2014）认为房地产业通过消费投资渠道、银行信贷渠道、产业关联渠道、市场调控渠道和微观主体行为等各个角度对经济增长产生影响。吴嵩（2010）从理论上揭示了房地产投资与经济增长的关系，认为房地产投资与生产要素供给增加和全要素生产率提高有着密切关系，从而影响经济增长。在经济增长对房地产投资的影响方面。沈悦和刘洪玉（2004）通过Granger因果检验、广义脉冲响应和方差分解，得出经济增长对房地产投资具有单向的因果关系，GDP的波动变化会影响房地产投资的波动，房地产投资是顺周期的。况伟大（2011）通过研究房地产投资、房地产信贷和经济增长之间的互动关系，认为经济增长波动会引起房地产投资剧烈波动，而相反，房地产投资波动却只会引起经济增长较小波动。所以两者之间的关系并非是对称的。 

　　在房地产投资与经济增长相互影响关系方面，陈道刚（2007）通过对我国房地产投资和国民经济增长之间的关系进行GRANGE因果关系检验，认为房地产开放投资和国民经济增长之间是存在着长期均衡关系的，两者之间相互促进、相互影响。适度的房地产投资会促进经济增长，但是房地产投资超过一定值，却会使得经济结构失衡，抑制经济增长。若是要最大程度地发挥房地产投资对经济增长的促进作用，政府必须制定得当的宏观调控政策，使得房地产投资增长速度与经济增长速度相协调。 

　　总体来讲，一部分文献认为房地产投资单向影响经济增长，经济增长没有反作用。一部分文献认为经济增长单向影响房地产投资，即便房地产投资波动会引起经济波动，但都是属于轻微波动，两者之间的作用是非对称的。还有一部分文献却认为房地产投资与经济增长之间是相互促进、相互影响的对称关系。 

　　二、房地产投资与经济增长相互影响的理论分析 

　　（一）房地产投资对经济增长的正面影响 

　　房地产投资对经济增长产生正面的影响主要来自于三个途径，一是房地产投资的供给效应。房地产投资作为固定资产投资的一种方式，其本身会以厂房、房屋等形式增加生产者的资本拥有量。当生产者把该项新增资本投入使用，会为研发和投产新产品提供新场所，从而增加社会产品供给量，促进经济增长。 

　　二是房地产投资对其他产业的关联性效应。与房地产业相关的产业很多，包括前向关联的产业，如钢铁、水泥等建材行业。后项关联产业，如家具、装修材料、家电等行业。一方面，房地产投资增加，会促进相关产业的消费需求。当增大房地产投资的同时，投资方对钢铁、水泥等建筑材料的需求亦会自动增大；当房屋建成出售后，消费者对家电、装修等的需求也会自动增大。消费作为拉动经济增长三驾马车之一，它的增长会拉动经济的增长。另一方面，房地产投资增加，会促进相关产业的投资需求。如果是属于商品房的投资，当增大房地产投资的同时，对配套基础设施，如地铁、路灯、公路等的投资也会随之增加；如果是属于厂房类的投资，当增大房地产投资的同时，对新产品的投资需求也会随之增加。 

　　三是房地产投资的就业效应。一方面房地产的建造过程中需要大量的相关技术人员和农民工，增加房地产投资可以创造更多的就业机会，吸纳更多的失业人口。劳动人口的增加，有利于增大资本的边际效益，从而增大资本的收益率，进而增加资本的投入量，促进经济增长。另一方面，当房地产建成以后，形成新的商场、厂房等，也会增加相关营业人员、管理人员等的需求。整个社会的就业水平提高，失业率下降，可以促进经济增长。 

　　（二）房地产投资对经济增长的负面影响 

　　房地产投资对经济增长产生负面影响主要是因为房地产投资对其他行业具有挤出效应，使得经济结构失衡。一方面，房地产投资过热会挤占其他产业的投资。与实体行业和高新技术研发行业相比，房地产业具有收益高，风险小等特点，所以投资者更愿意投资于房地产业。但是房地产投资需要大量的资金，资金来源一般为银行借款，银行的借贷资金因此大量流入房地产市场，使得其他行业缺乏投资所需资金。对房地产投资过大，会导致社会投资结构向房地产业倾斜，不利于社会的技术进步，产业升级，对经濟增长具有阻碍作用。另一方面，房地产投资过热会挤占其他消费需求。房地产除了可以作为一种投资品，它还是一种消费品，能满足人们的住房需求。居高不下的房价，使得住房消费支出在消费者的总消费支出中占据很大比例，挤占了居民其他方面的消费支出。对其他产品的消费需求下降，又会进一步减少生产者对该产品的供给量，缩减对该产品所在产业的投资，不利于经济协调增长。 

　　（三）经济增长对房地产投资的影响 

　　经济增长对房地产投资产生正面影响主要通过三个途径，一是通过提高国民收入来增加对房地产的需求，从而促进房地产投资。当国民经济环境良好，经济持续健康增长的时候，居民的可支配收入亦会同步上升，可支配收入上升使得消费者的购买力上升，在增加食品等生活必需品支出的同时，亦会增加对房地产商品等高档消费品的需求。并且，随着国民收入的提高，食品等生活必需品占总消费支出的比例下降，而房地产等高档商品的消费比例会逐渐上升。对房地产商品需求的增加会进一步提高房地产的价格，房地产企业认为有利可图，从而增加房地产投资。 

　　二是通过城镇化建设来促进房地产投资。随着经济社会的不断发展，对城市建设改造的意愿逐步增强，进一步推进了城镇化的进程。一方面是对旧城的改造翻新，拆除旧楼房重建新大厦。另一方面是对周边农村进行城市化建设，进行大规模的房地产投资和相关基础设施兴建。无论是哪一方面都大大地促进了房地产的投资，带动房地产业的发展。除此之外，随着城市化水平的推进，鼓励了大批农村人口向城市集中，城市人口的增长，增加了城市中住房和相关配套设施的需求，需求的扩张自然刺激了房地产的投资。 

　　三是扩大信贷规模促进房地产投资。信贷规模是中央银行为实现一定时期货币政策目标而事先确定的控制银行贷款的指标。扩大信贷作为央行一项货币政策，其实施的目的是促进经济增长。相反，经济增长亦是促进信贷扩张的因素。房地产业是一个需要大量投资资金运作的行业，信贷规模的大小直接决定了房地产投资的规模。所以信贷规模是影响房地产投资的一个重要因素。当整个社会的经济形势良好，银行的贷款渠道通畅，社会存在大量的闲散资金，利率水平较低，房地产商的借款成本下降，此时，大量的社会累积资金会向房地产业转移，促进房地产投资。三、广东省房地产投资与经济增长影响关系的实证分析 

　　本文主要研究广东省房地产投资与经济增长之间的相互关系，运用1993-2014年的相关经济数据，进行单位根检验，协整分析，建立VAR模型和向量误差修正模型，进行Granger因果关系检验。 

　　本文选取广东省的GDP和房地产投资额RI进行分析，选取1993-2014年的广东省GDP和房地产投资额RI作为样本数据。其中为了消除数据中异方差的影响，对数据取对数。样本数据如下表所示： 

　　（一）单位根检验 

　　如果存在单位根，两个相互独立的变量有可能出现伪回归或伪相关。所以，为了避免房地产投资与国民生产总值之间产生伪回归，必须先检验两个序列的平稳性。根据协整理论，只有具有相同单整阶数的两个变量才有可能存在长期均衡关系。因此，在进行协整分析前，首先用DF单位根检验方法来验时间序列的单整阶数。 

　　从LNGDP与LNRI两者的时间序列图可以看出，两个变量都有明显的上升趋势，故采用具有常数项和趋势项的DF检验。 

　　根据表2可以得出结论，LNGDP和LNRI的p值分别为0.3907和0.6386，在10%的显著性水平下不能拒绝"存在单位根"的原假设，两者都是非平稳的，但是它们的一阶差分序列的p值分别为0.0176和0.0040，都在5%的显著性水平拒绝"存在单位根"的原假设，两者是平稳的。故LNGDP与LNRI这两个序列为一阶单整序列。 

　　（二）协整检验 

　　根据上面单位根检验得出的结论可以知道，LNGDP与LNRI这两个序列为一阶单整序列，所以可以对其进行协整检验。 

　　从图3可以看出，LNGDP与LNRI的时间走势比较接近。两者之间很可能存在着长期均衡关系，即为协整系统。 

　　然后对残差ε进行DF检验，其检验形式为有常数项，没趋势项。 

　　从表3中可以看出，DF统计值为-2.846，在10%的置信水平下，其临界值为-2.630，说明可以在10%的水平上拒绝"存在单位根"的原假设，残差项ε为平稳的，不存在单位根。进一步说明，LNGDP和LNRI之间存在长期稳定的关系。反映长期均衡关系的协整方程表明，广东房地产投资与经济增长之间是正相关的，增加房地产投资可以促进经济增长。 

　　（三）建立VAR模型 

　　经过上面的单位根检验和协整检验，我们得知广东房地产投资与经济增长之间存在着协整关系，所以满足条件建立VAR模型。根据信息准则最小化，估计出此VAR系统的阶数为1。建立一阶VAR模型为： 

　　其中，Yt包括LNGDP和LNRI两个内生变量，Xt-1包括LNGDP与LNRI的一阶滞后项，β1为参数矩阵，ξt为扰动向量。 

　　估计该一阶向量自回归模型，可得出： 

　　检验各阶系数的联合显著性，得出无论是单一方程，还是两个方程作为整体，各阶系数均高度显著。接受残差"无自相关"的原假设。所有特征值均在单位根之内，故此VAR系统是稳定的。 

　　（四）向量误差修正模型（VECM）估计 

　　向量误差修正模型（VECM）是一个有约束的VAR模型，并在解释变量中含有协整约束，因此它适用于已知有协整关系的非平稳序列。当有一个大范围的短期动态波动时，VECM表达式会限制内生变量的长期行为收敛于它们的协整关系。通过建立向量误差修正模型，可以确定变量之间的短期动态关系。 

　　建立一阶误差修正模型： 

　　估计该一阶误差修正模型，得出： 

　　虽然可决系数R2较低，但是该模型整体显著性满足，各系数t检验统计量显著，仍然能够表明其经济含义。从该模型我们可以知道，△lnRI的短期变化将会引起△lnGDP的同方向变化。具体来说，短期内，广东房地產投资增加1%，广东GDP将增加0.300072%。ECM项反映短期中偏离长期均衡关系的调整，从误差修正项的系数-0.1448可知，当短期趋势偏离长期均衡时，系统将以-14.48%的调整力度将非均衡状态拉回到均衡状态。 

　　（五）Granger因果关系检验 

　　根据协整检验，我们已经得知广东房地产投资与经济增长之间存在着长期均衡关系，下面需要检验它们之间的因果关系。前面已经建立VAR模型，要在VAR的框架下进行格兰杰因果关系检验。检验结果如下： 

　　从表4可以得出结论，GDP与RI互为因果关系。GDP的增长会引起RI的增长，反过来，RI增长也会引起GDP的增长。 

　　（六）实证结论 

　　本文致力于研究广东房地产投资与经济增长之间的关系，主要运用了单位根检验、协整检验、建立VAR模型、向量误差修正模型VECM和Granger因果关系检验对其进行实证分析。 

　　1.通过协整检验分析得出，广东房地产投资与经济增长之间存在着长期均衡关系。在长期中，广东房地产投资对经济增长具有促进作用，两者是正相关关系。LNRI前面的系数表示的是经济增长对房地产投资的弹性系数，该系数为0.944，表示长期中，房地产投资每增加1%，GDP增加0.944%。由此可见，广东房地产投资对经济增长具有正面影响。 

　　2.通过建立向量误差修正模型得出，短期内，广东房地产投资增加1%，广东GDP将增加0.300072%。与长期广东房地产投资对经济增长的贡献相比较，短期广东房地产投资对经济增长的贡献比较小。从误差修正项的系数-0.1448可知，当短期趋势偏离长期均衡时，系统将以-14.48%的调整力度将非均衡状态拉回到均衡状态。 

　　3.通过建立VAR模型和Granger因果关系检验得出，广东房地产投资与经济增长之间存在着相互影响关系，两者互为因果。房地产投资能促进经济增长，而反过来，经济增长也能促进房地产的投资。 

　　四、结论与政策建议 

　　从上述分析中，我们可以得出，广东房地产投资与经济增长之间具有相互促进，相互制约的双向关系。在房地产投资与社会经济协调发展的时候，推进房地产投资可以带动社会经济增长，经济的高速增长，也进一步地促进了房地产投资。但是，在广东房地产投资与经济发展过程中，出现了一些不协调的现象，这些现象的出现不利于广东房地产投资与经济增长的协调发展。首先是地区分化严重。广东的几个主要城市，如广州、深圳及珠三角地区的部分城市，因为经济发达，人口众多，住房消费需求旺盛，商品房销售情况乐观，房地产投资增幅较大。而部分三四线城市却因为经济相对落后，人口较少，住房需求不足，大量商品房库存高企，房地产投资增幅较小。针对该问题，广东省政府应当加大部分三四线城市居民自住和改善性住房需求的信贷支持力度，加快推进广州、深圳与周边城市的交通网络衔接和建设，促进住房制度改革，鼓励当地居民增加住房消费，以此缓解广州、深圳等一线城市的商品房供给压力，平衡各地区的房地产投资和经济增长水平。 

　　其次是广东房地产投资占固定资产投资的比重过高，过度依赖房地产投资拉动经济增长。虽然房地产投资对经济增长存在正面影响，但是只以房地产投资为主导实现经济增长，也会带来一系列负面效应。针对该问题，广东政府应该选择软着陆的方式，逐步降低对房地产投资的依赖，避免盲目批地和盲目上新的房地产投资项目，同时刺激内需，促进消费，协调好三驾马车对经济增长的拉动作用。 

　　总之，广东政府只有正确看待房地产投资给经济增长带来的长期和短期经济效益，合理地制定保障房地产市场平稳健康发展的长效机制，积极完善土地、财税、金融、公积金等政策，完善住房供应结构，才能使得房地产投资与经济社会发展相适应，充分地发挥房地产投资对经济增长的拉动作用。