经济学论文：房地产企业土地增值税税收筹划及清算技巧探究

　　一、房地产企业土地增值税筹划的意义 

　　第一，促进税收法律的完善。房地产企业在对土地增值税进行税收筹划时，会给国家的税法机关部门提出一定的修改建议，从而不断促进我国税收法律法规制度的完善；第二，有利于国家的宏观调控，房地产企业主动进行纳税筹划，适应土地增值税优惠政策，最终实现国家宏观调控的政策目标；第三，提高房地产企业的利润和效益。 

　　二、土地增值税筹划和清算技巧措施分析 

　　（一）掌握并利用税收优惠政策 

　　在国家不断加强对房地产企业宏观调控的背景下，作为重要的调控政策手段，土地增值税的征税政策变化比较快，因此，房地产企业要尽快熟悉并掌握国家相关税收政策的变化形势，并深入研究税收优惠的条件。对土地增值税进行纳税筹划，前提要充分掌握税收政策的各个细节，并做好应对措施。要注意千万不可为了节税、免税，而违反国家税法规定，更不能逃税。房地产企业可以通过合理的纳税筹划，设计并选择纳税成本相对较低的缴纳方式，并据此设计一套科学合理的清算技巧。现阶段我国的土地增值税使用的累进税率的方式，土地增值税中有比较明确的优惠条件，例如，当企业的增值税率超过20%时，就不再适用优惠税收的相关条款，在这种情况下，房地产企业就可以根据实际纳税情况，进行综合换算，找到更加符合企业的纳税方案。 

　　另外，房地产企业在开发项目时，如果项目获得的利润越高，则企业在缴纳土地增值税时所缴的税额越大，而利润越低，则相应的土地增值税纳税越少。从这个角度去分析，房地产企业在开发土地建设商品住宅时，如果能做到将房价卖的最低，同时缴纳的土地增值税也最少，在这种"临界点"状态下，获得企业正常的利润。按照国家税法的收税优惠规定：增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这其中的"20%的增值额"就是房地产企业可以进行税收筹划的"临界点"。房地产企业在深入细致研究透彻土地增值税进行纳税筹划的"临界点"后，进行合理的纳税筹划，可以适当降低企业的纳税负担。 

　　（二）在不违犯税收法律政策的情况下，适当延缓土地增值税的清算时点 

　　对于房地产企业开发过程中的土地，在缴纳增值税时，可以提前与当地税务机关单位进行沟通，双方达成一致的协议，让税务机关同意房地产企业合理的延后纳税要求。先期的纳税可以从纳税负担相对较轻的项目开始，这样对于同一个土地开发项目，先期的纳税负担不至于太过沉重。还有，对于可以通过预征代清算的项目，房地产企业要尽力争取，运用这种预征代清算方法，也可以在一定程度上降低企业的纳税负担。总之，通过适当延缓土地增值税纳税的清算时间点，重要的一项就是注意做好沟通协商，保障延后纳税的时间不超过税务机关的相关规定标准。 

　　（三）合理增加可扣除项目金额 

　　通过增加扣除项目进行纳税筹划，例如：房地产企业D开发的住宅项目，房屋售价1000万元，按照税法规定可扣除费用为800万元，增值额为200万元，增值率为：200÷800=25%。土地增值税：200×30%=60（万元），营业税：1000×5%=50（万元），城市维护建设税和教育费附加：50×（7% 3%）=5（万元）。该房地产公司的利润为：1000-800-60-50-5=85（万元）。请提出该企业的纳税筹划方案。 

　　分析：房地产企业D对该房屋装修，资金200万元，房屋售价增加至1200万元。则可扣除项目增加为1000万元，增值额为200万元，增值率为：200÷1000=20%，不需要缴纳土地增值税。该房地产公司需要缴纳营业税：1200×5%=60（万元），城市维护建设税和教育费附加：60×10%=6（万元）。该房屋项目的利润为：1200-1000-60-6=134（万元）。运用这种方法降低纳税成本：134-85=49（万元）。 

　　（四）利用土地增值税的征税范围进行筹划 

　　房地产企业在开发建设房屋住宅时，有的情况下可以通过选择合作伙伴进行减税，国家在相关税法中对此类有规定，按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，如果对土地建设项目进行开发，建成成品住宅，则在成品住宅出售时，需要按照一定的税率缴纳土地增值税。房地产企业在选择合作开发伙伴时，要注意将这一点考虑进去，利用增值税对征税范围的设定进行纳税筹划。此外，还可以利用房地产的代建房进行节税，房地产企业在代建房屋过程中，取得一定的代建费用，但是这种代建费用，仅属于房地产企业的劳务输出费用，而建成的房屋在没有发生产权转移情况下，土地是不用缴纳增值税的。这种代建房屋的模式，需要房地产企业在考虑好最终的房屋用户情况下，进行合理定向开发，从而在一定程度上实现节税、减税。 

　　（五）在利息支付过程中进行纳税筹划 

　　房地产企业在缴纳土地增值税时，可以运用贷款利息支付模式的不同进行纳税筹划。一从现阶段贷款利息扣除的限额方式来说，常用的如以下两种方式：第一类，在商业银行同类同期贷款利率中，按照可扣除的最大限度进行扣除；第二类，将利息费用和其他费用进行捆绑，整体上按照税法规定的对房地产开发成本的10%以内进行扣除。不同的利息支付方式，起到的实际节税效果也不同，从而为房地产企业进行节税提供了更大的选择空间。在实际缴纳增值税时，企业可以将这种方式的扣除总费用进行比较，从而选择更加节税的方式。 

　　例如，房地产公司A在开发某一地产项目时，花费1000万元得到该土地的使用权，在后续的房屋建设以及周围相关项目的配套资源完善方面花费投入资金1200万元，A公司在该项目建设过程中，其财务费用可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出共计200万元，这笔费用的实际利率不高于商业银行同期的贷款利率。请问房地产公司A在缴纳税款时，是不是需要提供金融机构的证明？ 

　　分析：第一种情况，在不提供金融机构证明的情况下，房地产公司A在缴纳土地增值税时能够得到的扣费项目总额是：（1000 1200）×10%=220（万元）；第二种情况，提供金融机构证明，则房地产公本文由论文联盟http://www.LWlm.COM收集整理司A扣除费用项目的总额是200 （1000 1200）×5%=310（万元）。通过比较，很明显的就能发现，房地产公司A运用第二种纳税筹划方式更加有利。 

　　三、结语 

　　房地产企业在投资开发建设商品房时，土地增值税占到开发成本的很大一部分，由于房地产企业的投资开发周期较长，资金使用压力较大，如何在不违犯税法的前提下，综合对比分析纳税政策及纳税方式，降低土地增值税的纳税负担，对于提高房地产公司的资金使用效率，降低工程项目建设成本，具有一定的作用。同时，通过合理节税可以为房地产企业加大对质量管理投资、完善相关配套设施、提高项目建设品质提供更大的空间。