经济学论文：房产中介的“经济学”

　　过去的15、20年，整个北京城像一个巨大的工地，商用、民用，各种各样的建筑每一天都在拔地而起。随着房地产行业的兴盛，房产中介公司也蓬勃发展。

　　创立于2001年的北京链家房地产经纪有限公司，到2014年已经发展成为了一个年成交额在1500亿元左右的庞然大物。

　　凭借遍及城市各处的1000多个营业网点，和规模近3万人的经纪队伍，这家公司占据了北京房产中介市场的半壁江山。

　　听起来，房产中介是一个行业门槛低，技术含量不高，靠人海战术就能取得胜利的生意。从2005年开始接触这个行业，最终在2010年底加入链家，就任资讯科技本部总监的宋靖宇说道，"当你真正陷入这个行业时，你会发现事情好像与你想的不太一样。"

　　据估算，北京市约有600万本文由论文联盟http://www.LWlm.cOm收集整理套存量房，这些房屋大概分布在五、六千个小区楼盘中，链家采用怎样的管理方式，才能够使得自己千家门店中的数万经纪人，更有效率的与这些房产对接？每一个客户或者说业主都有着不同的需求，当他们从某种渠道进入链家的体系之后，从签约到房产过户、交易完成，这整个过程如何管理，不同的阶段，应当提供怎样的服务，才能尽可能让他们满意？这是宋靖宇思索的问题。

　　在这样的背景下重新思考这个行业，无论是业务管理还是在此背后的IT支撑都会变得极为复杂。

　　房源数据平台

　　作为一家中介公司，链家的使命，或者说经营的根本价值在于，提供信息和服务，降低人们租赁或买卖房产的难度。

　　宋靖宇要做的事情是用技术手段，提高信息在内部传递的效率，从而由内而外降低交易的难度。

　　在他到来之前，链家的IT建设，无论是基础设施，还是应用系统，抑或是人员配备，规章制度等，都还较为初级。

　　当时系统最大的问题是"慢"。经纪人开展业务的规律相似，系统的访问就有了波峰和波谷。例如，他们大都会在早上刚上班的时候浏览系统，由于并发需求非常多，系统很难打开。而在系统容易进入的时段，经纪人又可能带客户出去看房了。

　　从2010年起，链家真正开始了大规模的系统建设。链家的IT需求大爆发，各个业务部门都希望通过技术手段解决各自的业务问题。在随后的四、五年里，宋靖宇为链家自主研发建立起了基本覆盖全业务链条的IT体系。其中，最核心的是房源管理、销售管理以及签约交易管理三大系统。

　　链家搭建了一个巨大的平台，将北京市80%以上的房源都纳入了其中。

　　宋靖宇介绍，每一套房屋都有它的特点，比如说户型、朝向、面积等;即便是同一栋楼、同一个户型的房子也都不一样，比如历史交易记录等。如果业主曾经委托过链家，那么这套房子在链家就应当存有经纪人实勘时拍摄的图片等各种数据，平台都会去整理和收集，乃至具体房屋的物业费是多少，所在小区的停车位有多少，如何收费，以及小区采用何种供暖方式等。

　　这个基础数据平台是后续所有业务的基石。

　　链家的经营有一个基本原则，只要是链家发布的房源信息，不论是官网，还是其他渠道，都要务求真实。

　　宋靖宇举了一个例子，假如有人来说要卖房，是某个小区1号楼的23层，经纪人在平台上搜索，发现该小区1号楼只有20层，那么就能确认这个信息是假的。

　　房源信息的收集有很多方式，主要还是依赖一线经纪人填报，当然在后台，链家也有专门人员去核实。比如，采用类似众筹的方式，如果一套房源有10个人提交信息，其中9个人的信息一样，那么基本就可以确定数据的准确性。平台也会与外部一些垂直网站对接。

　　从5年前建设之初，平台上所有的数据就在持续更新之中，比如新开盘以及房屋拆迁等数据都会实时补充进来。

　　销售漏斗

　　销售管理是另一个核心系统，它是管理销售过程的销售漏斗。

　　"要让信息在链家体系内快速准确的传递，比如一条房源委托信息，如何尽可能快的传递给有可能购买这个房子的客户，也就是传递到相应的经纪人手里。"宋靖宇说，这套系统本质上做的就是这件事情，当然从落地来看不是信息的记录和呈现，但记录和呈现的方式要通过系统去设计，而利益的分配也是依靠系统完成的。

　　"一个经纪人，他能够销售哪些区域范围内的房屋，他可以看到哪些区域范围内的房子，链家以什么样的指标来考核每一个经纪人，是看他的成交，还是看他的活动量，或者是看他的信息贡献，这些东西都是通过这个系统来回答的。" 宋靖宇说。

　　在链家公司，房源资源是有限共享的。链家会将城市划分成许多区域，区域内房源所对应的门店和经纪人，对这些房源拥有最高级别的信息阅读权限，而其他区域的经纪人只能看到部分信息。这样可以尽可能减少经纪人对业主的骚扰。

　　链家内部将房源从委托到签约的销售过程划分为6个阶段，每个阶段都有一些业务标准，要求经济人做一些常规动作。比如，一定时间内与业主的沟通、房屋的实勘、照片的拍摄、产权的核验等，这些行为所产生的数据都要上传系统，会关系到最终佣金的分配。如果一个经纪人本月没有成交，但是他所录入数据的房屋被其他经纪人销售了，他同样能够分得业绩。

　　虽然销售过程被划分为许多阶段，但销售行为并不一定是流程和线性的，也不一定是一个经纪人从头到尾完成一套房的销售。

　　经纪人们在整个交易过程中会扮演不同的角色，每一种角色会分配到不同的利益，系统制定规则，要让每一个经纪人发挥作用，从而提升整体的交易效率。"这是这个系统的核心目标。"

　　对于租赁业务，签约结束后，业务就基本结束了。但是买卖业务，真正复杂的业务操作是在签约后。每一个客户的财务状况都不一样，每一个业主的资质也不尽相同，签约后需要做房屋的公正、面签、贷款、审核、过户等一系列动作，这些事情都会通过签约交易管理系统来完成。相比而言，这都是些流程化的操作。