经济学论文：浅析我国房地产调控新政下房地产的发展

　　一、房地产新政综述

　　从2003 年开始，国内的房地产价格出现增长趋势，仅仅几年时间，房价就上涨了5至10倍，国家开始对房地产行业进行调控。2003年的121号文件拉响了对房地产进行宏观调控警报;2004年房地产调控正式开始;2005年3月，政府取消了房贷的优惠政策，"老八条、新八条"相继出台;2006年国六条出台，加大了房产的交易成本;2007年9月，央行出台了针对于二套房贷的相关政策，在一定程度上遏制了房价的上升势头；由于2009年房价开始反弹，2010年初，国务院正式宣布了十一条措施进行房价调控，将房地产政策由支持转变为遏制房价过快上涨。2011 年4月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，在会中特别指出要调整完善房地产相关税收政策，加快推进住房保障体系建设。

　　另外，国土资源部、国家发改委、住房城乡建设部、中国人民银行、财政部、国家外汇局等各部门根据自身职权，相继出台了一系列的调控政策。从土地控制、财政等多方面加大对房地产的调控，如实行限购令，提高贷款利率等。通过这些调控措施，房价快速上涨势头得到一定遏制，保障房建设效果明显。尽管如此，对于很多家庭而言，房价依然依然难以承受。

　　二、房地产新政的特点

　　通过对房地产调控措施的分析，我们可以发现房地产新政具有十分鲜明的特点，这些特点也使新政具有很强的针对性和可实施性，具体表现在以下方面：

　　（一）针对性强，精确度高

　　土地是住房建设的基本要素，由于待开发的土地储备的减少，企业间对土地资源的竞争更加激烈。并且随着进入房地产行业的企业数量不断增加，更加剧了对土地的争夺，也导致了土地价格的一路飙升。成本的增加直接推动了房价的上涨，房地产的调控新政是在对当前形势的认真分析的基础上提出的，具有很强的针对性。在强调加大住房保障力度、增加住房供给的同时，需要加强市场监管，严厉打击炒房投投机行为。

　　（二）调控政策力度加大

　　新的房地产调控政策在力度方面进一步加大。2007年的二套房贷政策取得了较为明显的效果，对第二套住房的首付款比例提出更高要求，利率水平也大幅度提高。政策出台后，很快取得了效果，稳定了房价。与2007 年相比，现有政策力度更大，将购买二套房的贷款首付款比例从40%提高到50%，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率大幅度提高。在一些房价上涨过快的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房的贷款。这些要求都体现了调控政策力度的加大。

　　（三）多个部门配合执行

　　新的调控政策，要求各职能部门和经济监管部门共同参与，需要二者密切配合，保障政策的实行。新的调控政策是在遵循市场经济规律的前提下提出的，由各级政府、各部门相互协调，通过住房保障政策、土地政策等相关政策的实施和调整，规范和引导房地产开发企业和住房需求者的消费行为，缓解供求矛盾，促进房地产健康市场环境的建立。新的调控政策目标更加明确，职责划分更加具体，政策内容的针对性和课实施性更强，更加有利于政策的贯彻落实。

　　三、促进房地产健康发展的对策

　　房地产新政的提出，为保证房地产的健康发展提供了重要的政策支持。同时，需要各级政府、各相关部门从多个方面入手，保证政策的落实，推动房地产的健康发展。促进房地产健康发展主要通过以下对策：

　　第一，采取严厉措施，坚决抑制不合理住房需求

　　国内房价长时间的虚高不下，很大程度上是由于一些人利用房地产的火爆进行投机炒房活动，这些行为直接导致了房价的不断提高，因此，必须花大力气进行打击。房地产新政将需求管理放在调控的首要位置，强调了对投机炒房行为的打击力度，通过大幅度提高两套以上房贷的首付和利率，增大炒房者的炒房成本，不断压缩炒房的利润空间，沉重打击各种炒房投机行为。通过对炒房投机行为的打击，对稳定房价、促进房地产市场健康发展起到巨大作用。

　　第二，合理安排土地供应

　　由于大量房地产开放企业的加入，原本就竞争激烈的建筑土地市场变得更加火爆，这样导致了土地价格的不断攀升。土地是建筑的基本要素，土地价格的上涨直接推动了房价的提升。因此，必须合理安排土地的供应，降低土地的价格。相关部门要及时制定并公布房地产土地供应计划，适当增加居住用地的供应量。使土地的供应量与市场需求相协调，有效利用存量土地，改革传统的土地买卖方式。通过坚持稳定土地价格，为稳定房价奠定良好基础。

　　第三，加大住房政策的支持力度

　　由于国内房价较高，大部分收入一般的家庭很难承受如此高的房价。这就要求地方政府加快保障性住房的建设，增加公共租赁住房、经济适用住房的数量，同时对商品住房限价供应，扩大住房保障政策的覆盖范围。通过这样的方式，既保障了中低收入者的住房难问题，也减轻了住房市场的压力。

　　第四，增加住房供给

　　在增加土地的供应量的同时，规定保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房的用地总量，不能低于住房建设用地供应总量的70%，并且保证优先供应。提高中小户型住房的比例，扩大住房的总供给量。通过改变供给关系，达到降低房价的效果，满足百姓对住房的需求。

　　第五，加强市场监管，维护市场秩序

　　新的房地产调控政策为稳定房价提供了政策保障，但是，还需要加强对房地产开发企业在购地和融资过程中监管，防止变相抬高地价；加大交易秩序的监管力度，防止开发商利用捂盘惜售，推高房价。不断规范房地产市场秩序，建立有利于房地产健康发展的市场环境。

　　结语：

　　总之，房地产的发展是关系到民生和国家发展的重要产业，房价的过高、过快增涨严重影响了百姓的生活。新的房地产调控政策，显示了我国政府对房地产调控的决心，也取得了一些效果。但是，仍然有一些方面需要不断总结和改进，各级政府、各部门要严格按照政策指示，认真贯彻落实，促进房价的合理回归，同时保障我国房地产市场的健康发展。