经济学论文：房地产投资信托与房地产直接投资的比较研究

　　一、房地产直接投资与房地产投资信托(REITS)

　　房地产直接投资是指将资金直接投资于一定的房地产物业，委托专业人士或自行经营的一种投资方式；是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润的过程。

　　房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，下文简称REITs)是由基金公司和其他发起人向投资者发行受益凭证，将社会上的资金集中起来，汇集成具有一定规模的信托财产，并由信誉良好的金融机构充当募集资金的托管人，对房地产证券和房地产项目开发进行直接和间接的投资。REITs实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。我国目前香港地区发行了7只房地产投资信托基金，而内地正在紧锣密鼓地进行试点的准备工作。

　　二、二者的比较分析

　　（一）二者相同点

　　1.目的都是进行房地产投资。无论是房地产直接投资还是房地产信托投资基金，其最终目的都是进行房地产的相关投资，无论是直接经营还是间接经营，其投资对象都是房地产，包括住宅房地产、商业房地产、旅游房地产等。投资者都可以享受投资收益和回报。房地产是一种不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性。不仅空间上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动。

　　2.二者都需要融资。房地产业是一种占用资金数额巨大的行业，所以无论是直接投资还是信托基金，都需要进行融资。只是融资的渠道会有所不同，前者以银行贷款为主，民间资本为辅，而后者则全部来源于民间资本，充分发挥社会资本的优势。随着社会经济的发展，民间资本在房地产融资中的地位将会越来越重要。

　　3.二者都受到相关法律的约束和相关部门的监管。中国人民银行关于《清理专业银行房地产开发公司有关政策问题的通知》，对于房地产直接投资阶段银行贷款政策作了规定。2003年7月30日，香港证监会正式公布了《房地产投资信托基金守则》，对于房地产投资信托(REITS)市场作了详尽的法律规定。内地虽然目前还没有房地产投资信托基金产品，但是从其他国家和地区实施房地产投资信托(REITS)的监管来看，都受到了法律的严格约束。其目的都是防范金融风险。

　　（二）二者的不同点

　　房地产投资信托与房地产直接投资相比较，两者具有如下差异。

　　1.投资主体的差异

　　房地产是资金密集型行业，房地产直接投资的特点是投资规模大且周期长，这使得普通投资者望而却步，不敢问津。相比较而言，房地产投资信托制度以一种集合投资的方式使一般大众投资者跨过了房地产投资的"高资金门槛"和"高专业化门槛"，使大额的房地产投资划分成了小额的证券投资，分散开的资金使得大众投资者投资房地产业成为可能，使得中小投资者都可以享受房地产业带来的收益，也赋予了所有想投资于房地产业的投资者的投资机会。主体的差异体现了房地产投资信托的优势，一方面可以聚集社会资产，另一方面又可以调动中小投资者参与到房地产业中来，对于整个房地产业的发展都有着积极作用。

　　2.风险的差异

　　房地产投资信托是以受益凭证或股票的方式募集公众资金，通过专业化的管理，从事多样化的投资，除可通过不同的不动产种类、区位、经营方式等投资组合来降低风险外，也可以在法令允许范围内从事公债、股票等有价证券投资以分散投资风险。而房地产直接投资由于是直接投资于物业，受房地产市场变化的影响很大，占用资金较多，往往还要通过出售的方式盈利，因而投资风险大，而且在投资期间遇到政策风险或者利率风险时，则将面临更大的挑战。

　　3.资产的流动性差异

　　房地产属于不动产，由于其本身的固定性使得它的流动性较差，房地产直接投资于房地产物业，若想变现只能通过一种方式--出售物业，但出售物业的难度较大且占用时间较长，交易成本很高，而且在需要现金时往往还不得不打折扣，因此流动性较差；而房地产投资信托的投资者可以将受益凭证通过金融市场论文联盟http://wWw.LWlm.CoM买卖，证券在发行后可以在次级市场上加以交易，投资者可以随时在集中市场上或店头市场上买卖证券，有助于资金的流通，方便快捷，耗用时间少且交易成本低，一定程度上消除了传统不动产不易脱手的顾虑，所以具有高度的流动性。

　　4.物业类型差异

　　房地产直接投资由于受投资资本规模的限制，相同或相近地理位置便于投资，同时也是为了规避投资风险和节省投资管理成本，其物业通常集中在一个或几个地区，而且资产类型通常具有单一性；而房地产投资信托由于有专门的机构进行投资，不受地域的限制，除了出售之外还可以采取出租的方式获利，所以物业所处的地区比较广泛，不局限于某一个城市或者某一个地区，物业的类型也可以多样化，同一种房地产投资信托可以同时投资于普通住宅、写字楼、商铺等不同类型的物业。5.收益的稳定性差异

　　房地产直接投资由于受房地产总体市场的影响较大，收益起伏很大，在房地产市场上升时，可以获得收益，然而在房地产市场低迷时，往往收益较低，再加上直接投资要通过出售房地产物业的方式，总体收益的稳定性不高；而房地产投资信托则受房地产总体市场的影响较小，波动性较小，即便是在房地产市场低迷时也可以继续持有待市场好转再出售，且房地产投资信托有一部分是通过物业的租金获取收益而不必出售，所以其收益的稳定性较高。

　　6.管理方式差异

　　就房地产直接投资而言，投资者必须自己介入房地产的具体业务，这需要花费大量的时间和精力。投资者若聘请他人管理，又极易产生代理人的道德风险，并容易导致管理层与股东之间的利益冲突，且由于缺乏专业人士的介入，投资者难以获取便捷的融资渠道；而房地产投资信托一方面因由房地产专业人士管理，管理层在房地产投资信托又占有相当大的股份，管理层与股东之间的利益冲突能比较有效地防止；另一方面，REiTs聘请高度专业化的团队对持有的商业地产组合进行管理，投资者能够借助专家和管理层的能力获得良好的融资渠道。

　　7.灵活性差异

　　房地产直接投资由于投资金额巨大，所以灵活性较差，而房地产投资信托的灵活性是一种新型的资产证券化的投资方式，所以灵活性较高。REITs有两方面的灵活性:一是投资者持股的灵活性。将房产划分为小额股份，每股金额较小，投资者能够负担且没有投资数量的限制；二是房地产投资信托本身的投资方式灵活性。REITS既可作为融资渠道，也可以作为一种证券工具，即把一些机构或面临困境的物业销售商持有的分散房产包装上市，或者将整个集团公司包装上市。

　　三、小结

　　房地产直接投资已经是我国房地产业的常规投资方式，而房地产投资信托基金虽然已经在香港地区开展多年，在中国内地却刚刚准备进行试点。房地产投资信托基金有其自身的制度优势，对中小企业及投资者提供了新的投融资渠道，让社会大众通过REITs这一渠道突破房地产业进入壁垒，能够参与到房地产业的投资中来，分享房地产业的收益和成果。房地产直接投资也仍然是房地产行业投资的主要方式之一，两者的并存与发展有助于房地产金融体系的完整，有利于房地产金融体系逐步走向成熟。