经济学论文：浅析我国房地产经济发展的内在因素

　　1、从人口总量和结构来看，我国还处于人口红利期

　　当一个国家处于工业化和城市化的初中级阶段，第一产业向第二、第三产业转移劳动力，必然会出现大量农村富余劳动力人口向城市人口的转移；住宅房产的需求总量是由人口数量、年龄结构和家庭的裂变速度来决定的。一般，25至45岁年龄的青壮年人口是住宅房产的主力军；25岁至35岁的青年人正处于结婚成家时期，此时需要组建新的家庭，滋生出购置婚房的刚需；而35岁至45岁的壮年人正逐步步入中年，此时上有老下有小，对住房的面积和大小需求日益强烈，随着收入的增加，滋生出改善性住房需求。

　　新中国成立初期，曾经出现过3次人口出生高峰期，分别在1950～1957年，1962～1963年，1964～1971年，这三个时期每年出生率超过30‰;1972～1979年平均出生率也超过22‰；1980～1990年平均出生率也超过21‰；从1994年起，中国新生儿逐步减少，进入了低生育时代，从1994年的18‰逐步降至2010年的约12‰。

　　人口红利,是指一个国家的劳动年龄人口占总人口比重较大，抚养率比较低，为经济发展创造了有利的人口条件，整个国家的经济成高储蓄、高投资和高增长的局面。

　　我国目前正处于 "人口红利"期；社会总抚养比例从2001年的43%下降到2010年的34%，年轻工作人口的比较则大幅上升，少年儿童抚养比例大幅下降10个点，而老年人抚养比例则稍微上升。

　　目前有些经济专家认为我国的人口红利正在逐步消失，原因在于低生育率、老龄化开始等因素；人口红利的转变节点将会在2015年出现。

　　而复旦大学社会发展与公共政策学院教授任远认为，目前中国的人口红利并没有因为老龄化而消除，实际上之前的"红利"来自人口数量，即"量"的红利。"我们还可以获得人口'质'的红利，即健康和教育赋予劳动力的价值。"

　　在未来10～20年时间内，中国经济将从需求大量低价劳动力逐步转向需要大量高技能劳动力；随着我国受教育程度越来越高，结构性人口红利将取代总体的数量人口红利，继续作为中国经济发展的新动力。

　　每年出生人口的绝对数量统计为，1954～1957年均出生人口2124万; 1958～1961年均出生人口1542万；1962～1975年均出论文联盟http://wWw.LWlm.Com生人口2627万；1976～1980年均出生人口1795万。1981～1997年均出生人口2220万；从1998年开始从1900万逐步降低至2010年的1596万。

　　1997年之前我们依然每年出生人口在2000万以上，这将此后的连续20多年间，为我国经济发展提供充足的劳动力，以22岁大学毕业时间算起，个人推测至少要到2020年左右新增年轻劳动力才会逐步减少；以30岁左右买房来算，我国房地产新增需求在2027年之前，仍然有非常强劲的购房需求。

　　2、从城市化率来看，我国城市化进程正在加速发展期

　　城市化可以分两个方面来看，第一，人口城市化是城市化的本质和动力源泉，人口从农村流向城市，劳动力也从第一产业向城市第二、第三产业转移；第二，土地城市化是促进城市化的重要工具，在我国城市化进程中扮演了举足轻重的作用，伴随人口城市化和非农经济活动对土地需求的增加，土地从农业向非农业配置，农业用地转化为城市用地；只有继续有效发挥 土地的功能，才能促进城市化健康、可持续发展，对我国经济的平稳增长也是至关重要的。

　　从1978年至1999年，我国进入城市化平稳发展期，城市化率从17.92%,稳步增长到30.89%,20多年间增长了近13个点；每年新增城市人口约1000万人。

　　从2000年开始至今，我国进入城市化加速发展期，城市化进程明显加快，城市化率增长显著，至2011年我国城市化率已经达到51.3%，12年时间增长了近20个点；年均新增城市人口超过2600万，这12年内总共流入城市人口超过3亿人，目前，中国人均GDP在4000至5000美元，通过财富的逐步积累，已有部分人具备了购买商品房的消费能力；以人均居住面积30平方来计算，每年需要新增城市的真实住宅约7.8亿平方米左右；这还不包括改善性住房需求。

　　从需求和供应总量来看，1998年-2011年商品住宅竣工总面积为56.2亿平方米，而1998年-2011年我国新增城市人口为3.3亿人，按照人均30平方计算，商品住宅需求总量将近100亿平方米；说明即使不考虑改善性需求，还有将近一半的新增城市人口是在租房；新增城市人口通过财富的积累，就会对商品住宅的形成潜在的购买需求。

　　城市化过程中会增加工业用地、住宅用地、社会公共用地的需求；第一，城市化进程必然伴随着工业化过程，大量的扩大工业和新兴产业新建工厂，增加了对工业用地的需求。第二，城市化过程中，进入都市的人们必然需要数量更多、质量更高的住房需求。第三，随着城市社区的日益增加，人们的商业、文化、体育等大量的公共需求被扩大，因此需求更多的商业用地和公共用地。我国东部、中部、西部的城市化水平差异很大。东部省份，特别是北京、上海、天津等地的城市化率已经非常高，达到80%，如果按照70%的发达国家城市化率标准，已经进入了城市化后期阶段，这意味着这些地区未来城市人口的增长将放缓，房地产需求需要寻找新的增长空间，由于城市发展具有层次性，满足中低收入者住房需要的中低端房地产的潜力也很巨大。但城市化率依然很低的中部、西部地区，其城市化率尚未达到40%，未来该区域将面临更加广阔的城市化空间，住房的需求旺盛，房地产仍将强劲发展。

　　3、从宏观经济看，我国经济正处于快速稳定增长期，M2增速很大，对通胀造成了长期压力

　　改革开放30年间，我国名义GDP增速为15.8%,实际GDP增速也超过10%，近年来GDP增速仍然保持在8%-12%,而房地产的直接投资拉动GDP增长超过1个百分点，产业杠杆拉动越3个百分点。经济的发展对我国的货币供应量提出了更高的要求。

　　狭义货币M1反映着经济中的现实购买力；广义货币M2不仅反映现实的购买力，还反映潜在的购买力。从数据上看，2011年广义货币M2余额为85.16万亿元，狭义货币M1余额28.98万亿元，而2011年我国GDP总量为47.16万亿元，M2/GDP=1.81;而2011年美国GDP为15.32万亿美元，M2为9.68万亿美元，M1为2.16万亿美元，美国M2/GDP=0.63；M2/GDP这一指标中国是美国的3倍，说明我国的货币环境比美国更加宽松。

　　2000年-2011年，中国的广义货币M2从13.46万亿元涨到85.16万亿元（超过了美国的9.68万亿美元，而GDP只有美国的二分之一）增长了6.3倍，而同期GDP只增长了2.8倍，由此可见我国通胀长期压力很大。

　　判断货币供应量是否过多的重要依据是通货膨胀压力。目前我国的资源与投资品如房产、黄金、收藏品等价格持续上扬，由此可见我国实际已经出现明显的通货膨胀；但居民消费价格指数(CPI)并没有出现明显的上涨，原因在于我国CPI不直接包括房价因素，但包含了8%的居住类商品，例如建房和装修材料，包括租房的租金，包括对公房的房租和私房的房租等，而美国的CPI在居住类计算时包括了45%。M2高速增长而CPI增长不明显，说明了当前我国经济的三驾马车中投资和进出口占据了主要部分，而消费需求相对不足。

　　M2也可以作为衡量社会经济财富增幅的一个总体基准水平，如果你资本的投资收益能够超过M2增长率，则投资收益是跑赢财富增长的社会平均水平。目前大家都有比较强烈的存款保值增值意识，即使你的收益超过CPI也可能是财富贬值的；过去十年，黄金涨幅约350%，石油约200%，而跑赢M2增速的是中国房地产，所以房地产引来了各方面资金的投资。

　　4、人民币升值压力促使国际资本流入中国房地产行业

　　我国经济发展越好，人民币升值压力越大；自从2005年7月21日，中国进行人民币汇率改革制度以来，人民币不再单一参考美元，转而 "以一篮子货币为参考的浮动汇率制度"，到2008年7月，人民币汇率从汇改前的8.2上升到6.8，上升了20%，这是持续的进出口贸易顺差之后，人民币被动的进行升值。

　　2008年金融危机之后，人民币再度回到事实上的对美元固定汇率政策，美元走低，抑制了人民币汇率的上升，截止到2012年8月，人民币汇率为6.33；虽然人民币的弹性化在一定程度上减轻了人民币升值压力，但是国际货币基金组织（IMF）依旧认为人民币币值被低估，只是低估程度不再像以前那么"严重""显著"了。

　　瑞银（UBS）新加坡货币策略师尼赞（Nizam Idris）估计，在2005年7月中国政府让人民币升值以前，人民币被低估约35％至40％。到目前为止，人民币兑一篮子全球货币在实值（in real terms）上升值了约18％。这也就是说，人民币目前大约被低估20％左右。由于很多外资依然对人民币抱以升值的预期，资本的趋利性会促使热钱不断涌入中国，从而对国内的价格上涨形成了压力。而房地产投资的收益远远大于其他实体经济的回报，则大量的资金会通过各种投资途径流入房地产行业，给房地产带来了很多投资需求。

　　综上所述，过去的10多年时间，我国处于人口红利期，社会总抚养逐步下降，而年轻劳动人口稳步上升，为我国的经济发展提供了充足的劳动力，同时新生人口的绝对数量巨大，近年来受到高等教育的毕业生越来越多，比例越来越大，我国人口红利也会从数量人口红利转换成"质"量越高的结构人口红利,这些都为房地产奠定了中长期需求基础。

　　同时城市化进程的加速发展，近年来每年有超过2600万人进入城市，将中长期给房地产带来坚实的实质性住房消费需求，一方面一线城市向郊区化发展带来对住宅的需求，另一方面二三线城市加速城市化产生了真实需求，同时随着财富的积累滋生出了改善性需求、年轻人组建新家庭促发家庭向小型化裂变、来务工人员驻留后市民化都将催生出更大的刚性需求。

　　广义货币M2的增长速度是GDP增长的2倍多，发行货币量的增多使我国面临中长期通货膨胀的压力，而房地产投资的收益远远大于其他行业回报，资本的趋利性促使社会更多的资金向房地产行业汇聚；我国长期进出口贸易顺差，促使人民币面临长期升值压力，国际热钱纷纷涌入中国，并青睐回报率很高的房地产行业；房地产保值增值的金融属性被越来越多的人所认识，滋生了房地产投资需求，加速了房价的上涨。

　　虽然从2010年开始，我国实行以新"国十条"为代表的新一轮房地产调控，但我国人口结构、城市化进程快速、广义货币M2的快速增长、人民币升值预期的内在因素没有发生根本性改变，房地产经济还将进一步稳定发展。