经济学论文：谈房产经济住房层次结构动态分析

　　1 中国的住房分层次供应体系

　　住房政策需要保证住房作为基本生活资料，满足社会每一收入层次的基本必需，需要兼顾公平与效率，兼顾水平公平与垂直公平。在住房的供论文联盟http://wwW.LWlm.cOM应体系中，根据居民的收入水平及其家庭的住房支付能力分层设置，并建立住房供应保障体系：高收入水平阶层要求按照市场原则，根据家庭的收入状况、消费者偏好等，购买或租赁商品住房；最低收入阶层由政府或单位提供满足其最低生活需要的廉租住房，享有相应的低租金或有关租金减免政策；对于数量最多、覆盖面最广的中低收入家庭，政府必须充分运用相关的土地政策、货币信贷政策、税费政策、价格政策等，扶持和发展经济适用住房来满足这一阶层的需要，这也是整个住房供应和保障制度的重点。

　　市场价商品住宅是由开发商投资建设的、完全按市场经济规律运作的商品住宅，包括普通商品住宅、高档公寓和别墅等。商品住宅的建造标准，主要依据市场上中高收入家庭的住房需求状况和支付能力确定；其建造数量和销售价格，主要由市场供求关系调节，应该有适当的空置，以给需求者更多的选择机会，给供给者争取更大利益的机会；其销售对象没有严格的限制，购买者可以自用，也可以作为短期或长期投资，在住房二级市场上的交易不受限制。市场价格商品住宅是住宅市场中最有活力的部分，由于较少受购买者家庭支付能力的约束，对于探索中国住宅建设的发展途径具有推动作用，是未来城市居民住房分配的主要形式。它具有改善居住方式、提高居住质量的先导作用，推广新设计型式、新技术和新产品利用的示范作用，以及居者置其屋、提高住房自有率的导向作用。市场价商品住宅的建设完全由开发商组织实施，遵循市场经济规律，是其运行模式的主要特征。

　　 廉租房是由政府提供的、面向城市最低收入家庭的社会保障住宅。从社会资源的有效利用角度看，廉租房的建造标准以满足家庭基本居住需求为原则，当然，这种需求的含义会随着整体社会经济的发展有所变化；其建设的数量要视城市最低收入家庭的数量来确定，而且为了尽可能解决最迫切需要扶助家庭的住房问题，供给数量要适当少于需求数量，使申请入住廉租房的家庭有一个合理的轮候期；考虑到廉租房的社会保障性质和最低收入家庭支付房租的能力，其租金标准通常远远低于市场租金，且该租金水平受政府的严格控制；廉租房不允许进入流通市场，也绝对禁止转租。虽然廉租房在住宅市场中的市场份额最小，对整体住宅市场的供求关系和价格水平影响也较少，但是在住宅市场中所发挥的作用是不可替代的。

　　经济适用房是由政府统一组织建设的、面向中低收入家庭的微利普通商品住宅。其建造标准既要满足"适用"的要求，又要满足政府或社会资源公平、合理利用的要求；建造数量的确定既要考虑需要解决住房问题的中低收入家庭的数量，还要考虑政府在土地公共供应、资源投入方面的能力，基本保持供求平衡；其价格水平与中低收入家庭的支付能力或"经济''状况相适应，通常相当于市场价格的50～700%；其销售对象严格限定，以防止社会资源的滥用；其在住房二级市场中的交易是有条件的，受政府政策的限制。建立以经济适用房为主的新住房供给体系，是我国当前深化住房制度改革，加快住宅建设工作的重点。

　　2 住房层次的动态调整 

　　上海，在20世纪80年代之前，人均居住面积达到4平方米的家庭可以说已经达到平均水平了；但是，到了90年代末，则属于贫困水平了。国外尤其是西方发达国家的住房政策，政府解决住宅问题的发展过程经历了三阶段，即解决有无的阶段(重点是加速住宅建设)、关注中低收入家庭住房问题阶段(重点是建立公平和有效率的补贴机制)和逐渐减轻政府住房责任阶段(关注居住质量和社区发展)。同时，住房占有水平按经济和社会的不断变化，住房水平档次的划分标准也随时间不断变化。一个国家的住房保障能力和住房保障需求量是呈反比的，贫困住房保障线也具有动态性。掌握了人均居住面积的x2分布规律，我们可以随时调整划分住房水平档次的标准。

　　3 住房贫困保障线的确定

　　住房供应和保障的分层次集中反映在住房保障水平和住房保障方式上。弱势群体(weak Group)是社会保障、社会救济和社会福利所关注的特殊对象，世界各国在经济和法律上都有扶持弱势群体的措施。保障最低生活基本资料，是扶持弱势群体政策的重心之一。随着住房商品化进程的加快，我国分房制度的福利性被取消后，必须制定弱势群体的住房扶持政策，以保障人民的基本生活需要。弱势群体的住房扶持政策是住房制度改革顺利进行的重要条件，并且它是维护社会安定、消除城市衰退面貌的重要保证。

　　住房保障水平的高低和政府的支持能力密切相关。我国作为一个人口众多的发展中国家，政府财政支持能力有限，大规模增加财政对住房的投入是不现实的。因此，量力而行、适度保障是一个重要的原则。

　　目前，我国按收入阶层划分，以实行多层次的住房供应体制尚有困难。因为我国尚不具备具体划分收入阶层的条件，职工工资并论文联盟http://wwW.LWlm.cOM不能全面反映职工收入水平，"灰色收入"在居民的收入中占有很大成分；而按住房现状条件划分不同阶层更不合理，在危棚简屋中，有不少收入较高的家庭，但一直在等待动迁安置，而不是主动地在住房市场上解决住房困难。

　　有了住房人均居住面积的分布，可以按照不同的住户比例来划分贫困型住房保障线，并根据完成的可能性，确定高、中、低不同标准。在目前的住房占有情况下，如果按照低标准，解决占所有住户比例1％的贫困型住户的住房困难，划定的标准应该为3.6平方米／人；如果按照中标准，解决占所有住户比例2％的贫困型住户的住房困难，划定的标准应该为4.2平方米／人；如果按照高标准，解决占所有住户比例3％的贫困型住户的住房困难，划定的标准应该为4.6平方米／人。

　　4 结语

　　可见，我们要优化房地产开发结构，坚持调控住宅与促进产业并举，充分发挥房地产业对稳定投资、惠及民生的作用，促进我国房地产行业平稳健康发展。