经济学论文：杭州房地产上市公司在房地产调控政策前后财务绩效对比与研究

1 2010-2012房地产宏观调控政策回顾

　　从1993年开始，房地产业便受到冷热更替的宏观调控，但因政策的不成熟以及房地产市场的发展特性，房地产市场竞争愈演愈烈。

　　2009年，经济开始复苏，房地产需求受政策的刺激得到了充分的释放，楼市回论文联盟http://www.LWlM.cOm暖至火爆。为稳定房地产市场，国家从2010年开始连续发布"国十一条"，"国十条"和"国五条"等文件，被成为史上"最严厉"的宏观调控政策。

　　2010年10月，杭州市政府出台文件，暂定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新购买一套商品住房（含二手存量住房），自此，杭州成为全国第四个颁布"限购令"的城市，炒房团的势头受到压制，购房者观望气氛浓厚。

　　2011年，新"国八条"出台，中央要求各地政府合理制定和公布房价控制目标，并出台具体的限购范围和标准。2月28日，杭州细则紧随其后，开启了限购限贷的"双限"时代。

　　2012年强硬的房地产宏观调控政策得到延续，龙年开始的7周内，全国十个重点城市成交面积同比均下跌，杭州(不含萧山、余杭)下跌75.58%，处于首位。

　　2 房地产宏观调控政策对杭州市房地产上市公司的影响

　　新一系列调控政策下，杭州房地产上市公司受较大影响。为使财务指标更具代表性，笔者主要选取了绿城集团、浙江广厦、滨江集团、新湖中宝、广宇集团及美都控股等6家杭州房地产上市公司。

　　2.1 偿债能力。2011年第三季度报表显示，杭州房地产上市公司总负债达到648.93亿元，同比增长了28.93%，而各公司速动比率同比有不同程度的下降。滨江集团总负债达274.4183亿，短期负债占84.76%，而其速动比率仅为0.41，同比下降50.6%。浙江广厦速动比率从2010年第一季度的0.48下降到2011年第三季度的0.23。同时，多数杭州上市房地产公司的资产负债率超过70%，其中绿城的资产负债率高达87.71%，据绿城2010年年报显示，绿城净资产负债率为132%，2011年中报则上升至163%。过高的资产负债率意味着该企业债务负担严重，财务压力的加大也会增加财务风险。 

　　为缓解还债压力，杭州房地产公司在融资上更加积极，而其融资主要依靠银行贷款，这也导致了财务费用的增加，一些公司的流转资金受到影响。"国十条"要求加强对房地产开发企业的融资监管，使房地产公司的银行贷款变得更加困难。信贷政策收紧，紧缩银根和抑制通胀政策接连出台，使房地产业的银行贷款、发债、信托融资等渠道纷纷受到阻塞，融资成本持续走高，房地产公司的资金压力不言而喻。 

　　2.2 营运能力。受房地产投资以及价格增长的影响，杭州上市公司的存货近年来呈环比增长，存货金额增长幅度远大于公司账面货币资金增长幅度。杭州上市房地产公司存货周转率普遍同比下降。宏观调控的持续从紧使杭州房地产市场的成交量呈现波动性下降，新"国十条"出台以后第一周杭州房地产市场的成交量比新政前一周的成交量便下滑了72.55%。而截至2012年1月底，杭州新房库存量已达8万套，比去年同期增加95%。可见要加快现金回流，存量去化已成为房地产公司重要任务。

　　2.3 盈利能力。从杭州房地产上市公司三季度报表看,公司盈利能力有所下降。结合以往报表，杭州上市房地产公司净利润在2008-2011年第一季度大体上同比增加，而在2011年第三季度出现下降。广宇集团第三季度营业利润率14.24%，较前两年同期分别下降 22.36%和40.94%。新湖中宝第三季度营业利润率较09与10年同期下降12.89%和26.37%。如今房地产调控持续从紧，市场成交量下降，新楼开盘价格战在所难免，这使一些公司更难捱房地产寒冬。

　　3 宏观调控下对杭州房地产企业的发展建议 

　　从此系列房地产宏观调控政策力度来看，其从紧方向不会在短时间内改变，笔者就杭州上市房地产公司如何缓解新政下公司的压力提出以下几点建议：

　　3.1 把握时机进行战略性拿地。在新政下, 土地市场的竞争将相对减小，市场的机会显现。对一些资金相对宽裕的房地产公司正好借市场低迷时期, 掌握获取土地时机,选择一些高性价比高、面向刚需的地块，立足原有市场，进而转向不限购、不限贷的三四线城市。

　　3.2 多元化融资缓解资金压力。资金是房地产公司运行的必要条件，在宏观调控从紧下，多元化的融资形式更具积极意义。公司一方面要积极进行如并购贷款等多渠道银行信贷，另一方面也要利用上市优势，通过IPO获取大额资金。另外，公司可以注重买卖有价证券，从信托、私募基金、民间借贷等直接融资。公司也可选择出让股权、变

　　卖项目或将自身拥有的未到期资产变现而增加自有资金，在短时间内化解资金危机，促进融资在资本市场和资金市场并举。。

　　3.3 积极转变营销方式。为加快资金回笼速度，缓解债务压力，公司必须积极改变营销方式，从坐等客户上门变主动出击，同时为让房价更加贴近购房者心理，公司必须做好市场监察，合理定位房价，以加速存量去化。

　　3.4 适时进行战略转型。限购的出台使住宅市场遇冷，而商业地产却没有受此制约，公司可考虑向商业地产转型，加强公司间合作，抱团前进，进行以住宅开发为核心业务，以商业地产为结构性补充的转型，形成专业化的经营模式和多元化的资本投资来维持公司经营。

　　参考文献：

　　[1]杨阳.我国房地产宏观调控政策梳理[N]华东师范大学研究生学报,2011,18(2): 144-146.

　　[2]刘红梅, 王大勇.房地产宏观调控新政及开发商应对策略分析[N].长春师范学院学报(自然科学版)，2010,29(4):136-137.

　　[3]梁竹.新宏观形势下房地产企业融资困境及对策[J].金融商务，2011（01）：60-61.