经济学论文：政策性房地产金融与商业性房地产金融协同发展研究2

(一)政策性房地产金融发展思路 论文联盟wWw.LWlm.coM

　　解决低收入阶层住房问题的根本是要解决贫富差距问题：一方面要通过税收等杠杆调节收入差距，另一方面也要建立国民的社会保障体系。低收入者住房问题也是社会保障体系中的一个重要方面。政府提供廉租房，是解决低收入者住房的根本途径。从香港、新加坡的经验看，这是政府应该承担的责任，不是房地产开发商承担的责任。香港和新加坡政府通过建设廉租房、公屋，以极低的价格卖出或者租给低收入家庭，解决了低收入人口的安居乐业。香港500多万人口中有近200万低收入人口居住在公屋中，中国低收入人口住房问题也要通过政府提供低价房来解决。 

　　政策性房地产金融发展的着力点可从以下几个方面展开： 

　　1.差别化住房信贷政策。为贯彻落实国办发1号文件精神，切实做好差别化住房信贷政策实施工作，2011年3月18日中国人民银行印发《关于做好差别化住房信贷政策实施工作的通知》(银发[2011]66号)，明确各地实施差别化住房信贷政策的基本条件、程序和管理要求，督促金融机构严格执行差别化住房信贷政策[8](P49)。进一步执行好差别化住房信贷政策，督促金融机构对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款，促进房地产市场健康平稳发展。 

　　2.住房公积金政策。1991年，上海参照新加坡模式在中国首先建立住房公积金制度。中国《住房公积金管理条例》第1条指出住房公积金管理的立法意义：一方面是加强住房公积金管理，维护住房公积金所有者的合法权益；另一方面是促进城镇住房建设，提高城镇居民的居住水平。目前解决保障性住房融资难的一个重要方面就是要充分利用住房公积金。整合住房公积金资金，一是可以"积小钱为大钱"。住房公积金沉淀资金分布于全省各地的各家银行，资金量有大有小，难以发挥作用，集中一家到两家银行后，由省级公积金管理部门统一调度管理，以集中委托或购买政府债券的形式将住房公积金转变为专项投资基金，作为保障性安居建设投资公司资金的来源。二是可以"变死钱为活钱"。按2011年4月6日住房城乡建设部(建金[2011]44号)规定，住房公积金存款利率为2.85％，贷款利率为4.7％(试点项目贷款利率上浮10％)，如河南省公积金存款额为100亿，那么指定银行将多增加2个多亿利润，按商业贷款利率7％算，需要银行多贷出近30亿的商业贷款才能获得这样的利润，这些资金可以授信给保障性安居建设投资公司，支持保障性安居工程建设。三是可以保持建设资金的流动性。廉租房和公共租赁住房建成之后，移交给当地，属地化管理，由当地政府或相关机构在银行的支持下，抵押贷款收购，不足部分以公积金增值收益和土地出让金补充(类似于交通部门的"贷款修路、收费还贷"模式)，这样既可减轻城市政府的负担，又有利于提高保障性安居工程建设投资公司的专业性和独立性，避免呆账、坏账等现象的出现，保持保障性安居工程投资管理公司资金的流动性，充分发挥建设资金的作用。 

　　3.保障性安居工程建设政策。根据各地保障性住房的实际情况，中国人民银行会同有关部门积极探索建立和完善支持保障性安居工程建设的金融配套制度框架，金融机构保障性住房的信贷支持力度不断加强。2011年3月末，主要金融机构保障性住房开发贷款余额为2274.30亿元，个人购买保障性住房贷款余额为251.02亿元。保障性安居工程建设对各省来说都具有重要的意义：首先，通过建设保障性安居工程，解决居民的住房保障问题；其次，通过供应限价房等政策房来干预房地产市场，能够促进各省房地产市场平稳健康发展；再次，增加住房供应，扩大住房需求，拉动经济增长，改善城镇居民的居住条件；最后，一定程度上阻止各省存款资金的外流，促进了各省经济社会的发展。而对于城市政府的作用则在于，它既解决了经济适用房、廉租住房和公共租赁住房的建设问题，又提高了住房公积金的使用效率，从而提高住房公积金的增值收益。 

　　目前，我国的住房和城乡建设部及各地住房与城乡建设厅围绕现实运作过程中保障性住房出现的融资难问题的瓶颈如何解决展开了深入的研究。如：河南省住房与城乡建设厅目前正在筹建保障性安居工程建设投资公司。 

　　(二)商业性房地产金融发展思路 

　　房地产是联系实体经济与虚拟经济的纽带，研究房地产业的性质、运行规律及其对经济生活的影响无论在哪个国家都是一个具有挑战性的问题。尤其在今天，世界高度虚拟化的时期，房地产在所有资产中居于核心地位，它是人们最长期持有的资产，也就是银行信贷活动中最主要的抵押资产，也正因如此，它可以称得上是金融活动的秤砣。把整个经济系统作为一个价值系统进行研究并注重资金在虚拟经济与实体部门的流动及在虚拟经济子系统内资金流入各行业的数量和方向是虚拟经济宏观监测迫切需要一个更为合适的、能够全面反映金融与经济关系的中间指标，即社会融资规模。只有将除贷款外的其他融资，即金融机构表外融资业务如银行承兑汇票、委托贷款、信托贷款等，以及直接融资都纳入统计范畴，才能完整全面地监测和分析整体社会融资状况，也才能从根本上解决虚拟经济和实体经济的关系问题。2010年12月中央经济工作会议和2011年政府工作报告提出"保持合理的社会融资规模"，社会融资规模成为宏观监测的重要指标之一。社会融资规模是指一定时期内(每月、每季或每年)实体经济(即企业和个人)从金融体系获得的全部资金总额。这里的金融体系是整体金融的概念。它主要由三个部分构成：一是金融机构通过资金运用对实体经济提供的全部资金支持，主要包括人民币各项贷款、外币各项贷款、信托贷款、委托贷款、金融机构持有的企业债券及非金融企业股票、保险公司的赔偿和投资性房地产等。 

　　目前我国商业性房地产金融发展还很落后。例如，虽然资金供求双方对创立住房抵押资产证券化市场都具有强烈的需求，但由于中国住房信贷业务开展时间短，缺乏足够的统计数据及市场化环境(如利率市场化、证券市场的流动性等)对于中国的金融市场是一项约束条件。今后需要在以下几个方面继续努力： 

　　1.大力发展住房抵押贷款证券化(MBS)。房地产抵押贷款包括对房地产开发企业贷款和对个人抵押贷款。逐步培育房地产抵押贷款二级市场，发展抵押贷款评级机构和保险机构，促使房地产融资由间接融资向直接融资方式转变，是防范由房地产市场波动引发的金融风险的重要措施。房地产具有举足轻重的作用，它是家庭财富和企业资产的重要组成部分，是银行发放贷款的主要抵押品，房地产抵押贷款证券是发达国家证券市场不可或缺的一部分，在一些发达国家其规模甚至超过了政府债券和企业债券。无论在发展中国家还是发达国家，房地产都是一国财富的最重要组成部分，同时也是证券和资本市场上各类投资者重要的投资对象，早在20世纪80年代，与房地产有关的论文联盟wWw.LWlm.coM资产就分别占美国和世界市场资产组合的50％和1/3。房地产抵押贷款借助于金融与保险市场实现了证券化，便利了房地产开发和消费过程中的资金筹集，房地产投资信托基金(REiT)的发展使一般的投资者可以更容易地投资于房地产项目；另一方面与房地产有关的证券规模迅速膨胀，成为金融证券市场的重要组成部分。 

　　2.扩大房地产企业直接融资。政府监管部门要适当放宽房地产企业上市融资条件，扩大房地产业融资渠道，使更多的房地产企业能够直接上市融资。目前中国房地产上市企业所占总体房地产企业的比例偏小，今后要通过多种渠道和方式让更多的具有实力的房地产企业上市融资。 

　　(三)政策性房地产金融与商业性房地产金融协同发展思路 

　　在前面对我国政策性房地产金融与商业性房地产金融发展分析的基础上，还需要特别强调的一点是：中国必须协同发展政策性房地产金融与商业性房地产金融。1994年我国提出要建立政策性与商业性并存的房地产信贷体系，今后我们要在这些年发展的基础上进一步拓展和深化，更好地探索政策性房地产金融与商业性房地产金融的协同发展。在此，笔者认为，要从以下两个方面展开： 

　　1.提出政策性房地产金融和商业性房地产金融协同发展的理念。政策性房地产金融和商业性房地产金融必须协同发展的理论渊源在于房地产的虚拟经济理论。房地产在当今经济生活中早已不再是单纯的消费品，而是被当作投资品作为投资组合中的一种重要资产。房地产这种虚实二重性，尤其是房地产虚拟性的凸显使得从价值系统角度考察整个虚拟经济的运行更为迫切和重要。把股市、债市、房市、期市、汇市等虚拟经济作为一个整体来考察看整个资金的流入和流出，从而容忍适当的经济泡沫但又要防止泡沫经济的出现是宏观调控必须具备的视角。房地产的宏观调控要做好，一方面要着眼于房地产领域自身的发展，另一方面，真正调控好房地产，还要"功夫在诗外"。表现在以下三个方面：第一，从房地产虚拟性的角度来看，由于整个虚拟经济的联动性，不能仅从房地产市场本身解决房地产领域的资金流动问题，要关注整个虚拟经济子系统。第二，从房地产实体性的角度来看，解决中低收入住房的根本应该是政府出面，但目前完全靠政府也不太现实，所以目前采取的是一种折中方式--政府引导市场向保障性住房建设方面倾斜。第三，从整个经济系统的角度来看，虚拟经济子系统和实体经济子系统是密不可分的，实体经济是虚拟经济的基础，所以政府抑制投机性住房、发展保障性住房政策是完全正确的。目前探索商业性房地产金融及政策性房地产金融改革进一步深化的工作虽然很艰辛但却是极富价值的。 

　　2.指出政策性房地产金融和商业性房地产金融协同发展的大致思路。在国外，房地产金融调节房地产业的虚拟属性源于对房地产虚拟性质的深切把握，国际上特别是国际资本市场对房地产业金融属性有充分的认知。在国际产业分类标准体系中，特别是国际资本市场上最常用的产业分类标准GICS和GES将房地产业归于金融行业，将其与银行、保险归于一类形成FIRE产业。此外，美国1997年推出的北美产业分类体系(NAICS)取代了原标准产业分类(sIc)，也将房地产业归为金融业。反观我国，对于房地产金融调节房地产业的金融属性问题，经济界以中国证监会(CSRC)1999年4月制订的《中国上市公司分类指引》为标准，该指引以国家统计局制定的《国民经济行业分类与代码》(1984)为主要依据，将房地产业作为一个单独的门类，其包括的内容分为三个子类：房地产开发经营业、物业管理业、房地产中介服务业及其他房地产活动。后来，国家统计局先后又制定出《国民经济行业分类》国家标准(GB/T4754-2002)和即将于2011年11月1日正式实施的《国民经济行业分类》国家标准(GB/T4754-2011)。但即使是最新的《国民经济行业分类》国家标准，即GB/T4754-2011，也未充分认识到房地产的虚拟性，对房地产的虚拟性及房地产金融缺乏正确的认知，更提升不到理念层面来思考和解决房地产问题。国家多个部委对房地产的调节也多是从房地产实体领域进行，对房地产虚拟性的调节是被动的应付，而远未上升到一个较高的理念层次来做。笔者认为，如何协同发展有待于虚拟经济系统的统计核算体系真正确立起来，目前国家统计局、中国人民银行、统计学界正在着力研究基于虚实二重性的新的统计体系的建立。 

　　五、结论 

　　房地产具有虚实二重性，这就决定了中国的房地产市场发展到今天必须对房地产市场宏观调控与保障房建设"两手抓"，"市场+保障"的双轨制的运行还要持续一定时间。发展房地产一方面要发展实体领域的房地产，使之为人们提供居住、工作的住房和办公室等的实际效用；另一方面要发展虚拟领域的房地产，通过大力发展房地产金融来促进中国整体虚拟经济的发展和提升。目前，基于虚拟经济的全象资金流量观测系统是统计研究的重点领域。在具体操作层面，对于保障性住房到底应该怎么建，各地政府及中央政府正在积极地进行一些行政推动，但中国房地产市场化改革的取向要求我们在进行调控的同时必须通过一些经济手段，比如通过融资方式的变革来积极推动。目前，全国各地为推动保障房建设融资瓶颈的问题而进行的探索正在各地开展并取得了较好的效果，其中住房公积金推动保障房建设方面经过了试点阶段，目前正在稳步推进。下一步围绕保障性住房建设的金融机构建设、金融市场环境的完善等问题的研究将会随着实践的发展而进一步深入研究，直到找出合适的解决方案为止。