经济学论文：加强房地产市场管理,促进房地产经济发展

　　关键词：房地产 经济 市场管理 

　　前言

　　房地产经济是一个国家向宏观经济发展的坚实基础和中坚力量，但近几年来房地产的畸形发展对我国社会政治，经济造成了严重危害，带来贫富分化加剧，社会矛盾加深，土地资源浪费，投资房价飙升以及房地产暴利等一系列问题，引起了公众关注和政府重视。进一步加强对房地产市场的调查和分析，妥善调控、积极引导，保持房地产市场规范、有序，对我国房地产经济的发展具有重要作用。

　　一、我国房地产经济发展现状分析

　　1、房地产投资波动大，投资效益低

　　在市场经济条件下，依据价值规律，住房价格应围绕其固有价值上下波动。而住房的交换价值则意味着住房具有投资性质，可作为资产而带来利润。只要人们对房价有上涨预期，或房租高于长期存款利息，就助长更多炒房者进入市场，为"卖"而"买"的投机性需求就会产生。当房价有上涨趋势时，富人和投机者对房价的上涨预期，使得他们对房地产投机需求不断增加，出现房地产经济周期的波峰阶段。由于过度投机，住房价格的"泡沫"越积越大。然而靠房价上涨(非理性炒作)支撑的房地产需求增长不可能长期持续，购买力的瓶颈迟早会到来，这样一个难以持续发展的经济形势必然会导致泡沫的破裂，出现房地产经济周期的波谷阶段，缺乏足够的消费需求，从而加剧了房地产经济衰退的恶化，引起房地产经济剧烈的波动，房地产投资效益低，乘数效应小。进而也导致房地产经济效益低，使连续的投资扩张不能继续，投资扩张推动房地产行业增长的链条出现中断，经济增长不可避免地下降。

　　2、房地产市场结构不合理，房价上涨幅度大

　　随着我国经济发展和社会进步，小康进程的加快，房地产市场的需求空间非常大。从长远看，我国房地产市场将长期利好。但从当前看，从局部地区分析，房地产市场却有供应总量充足、结构失衡的现象，造成一部分中高端房地产商品积压，而有大量需求的普通商品房则供给不足，形成价格攀升的态势。同时，住房保障制度本身的缺陷造成住房保障政策在实施过程中，出现实施对象难以区分，经济适用房不经济、价格高、不适用等现象，制约了公房、经济适用房及其他存量房的交易，资金沉淀在闲置房产上无法收回，许多房地产企业的资金周转将受到影响，制约房地产经济的发展。

　　3、房地产行政主管部门对房地产市场经济秩序建设的良性引导不足

　　一些城市政府的房地产经营管理部门只偏重对直管公房的物业管理，而偏废对社会房地产中介服务市场的营造和管理，规范性地方性中介大市场难以形成，扰乱了市场秩序，房地产行业经济发展缓慢。同时，国家每年在房地产行业经济发展中，虽说也有指导性目标计划，也下达一些行业性政策，然而对一些内陆省份城市的执行情况却欠实质性的督察，以至一些省份和城市的房地产市场经济秩序难以形成，严重影响了我国房地产行业经济的快速发展。

　　二、加强房地产市场管理的策略

　　如何化解房地产经济带来的不稳定因素，推动房地经济健康稳定发展，重点在于在剖析当前我国房地产市场现存问题的根源的基础上加强管理，为国内房地经济的健康、稳定和持续发展提出对策。

　　1、加强政府的宏观调节

　　 ①正确进行投资引导。由于目前我国房地产投资的不稳定，投资效益过低，因此在房地产投资政策制定中政府应充分考虑投资主体结构的变化对未来房地产周期变化的影响。引导开发商应侧重于采取需求导向定位方法，即以消费者为出发点，以消费者的认知价值、需求强度及对价格的承受能力为依据，以市场占有率和最终利润为目标，真正按照有效需求来策划房地产投资和价格。同时需要密切关注房地产投资规模的变化，保证房地产投资规模与宏观经济规模相适应，完善和规范政府投资。②抑制投机。市场经济具有高效率的天然优点，同时，市场经济又具有引起收入差距拉大的天然不足。而过度投机的结果，必然是极少数人暴富，绝大多数人受损，引发社会的不稳定。因此，在完善房地产市场经济体制的过程中，一方面要保持济发展的活力，另一方面又要抑制个别行业的过度投机行为。西方国家在规范房地产的经验中，很重要的一点就是政府利用税收和利率的杠杆来调节房地产的投资，调高购买人购房的准入门槛，依法制止炒买炒卖和囤积土地的行为。因此，目前我国政府应着手考虑对以协议方式取得土地开发权的项目，加强土地增值税的征管，开征不动产税等等。同时，要加强对金融机构资产运行情况的监管，严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率，紧缩信贷总量。严格审查土地使用权抵押贷款条件，降低融资比率，加大对抵押物与信用担保方的核实力度，建立一套全面评估贷款方的风险监控体系。

　　2、调整市场供给结构

　　对目前房地产市场中所存在的结构性不合理和房价过高问题，当务之急是要以市场为导向，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，控制高档商品房建设，鼓励扩大中低价商品房和经济适用房的建设规模，提高低收入家庭的购房能力，满足普通市民改善居住条件的愿望。首先，要建立和完善科学的房地产市场统计体系，规范统计渠道，对所有住宅项目的土地供应、上市情况、交易情况和售价指数等信息全部实行网上公示，实现对住宅开发项目全过程的监控，预测预报房地产经济运行趋势、波动趋势与波动特征，为社会提供房地产运行行情，适时调整住房租赁与销售之间的调比例关系，逐步完善各类住房销售、租赁的住房供应体系，以适应不同支付能力家庭需求。其次，大力发展经济适用房和廉租房。政府必须通过科学规划、相关政策的引导，适度控制高档商业用房、高档公寓、别墅的开发建设，保证对普通商品房、经济适用房和廉租房的用地供应，提高普通商品房、经济适用房和廉租房的供应比例，鼓励中低收入者租用房屋以解决居住问题。同时，政府应不断完善住房保障制度，政府在住房补贴政策实施过程中，

　　应在降低经济适用房价格的基础上，将经济适用房卖给真正需要补助的低收入者。从而，减少空置房地产，完善产业资金周期，促进经济发展。最后，土地收购储备中心应根据经济发展目标和市场的需求，及时掌握市场信息和调控土地的供应总量。对高档商品房的开发，应在土地供给总量上给予适度限制；对面向广大居民的商品房和经济适用房的用地开发应予适当放宽。

　　3、营造规范房地产市场经济秩序

　　一方面对房地产中介机构实行市场准入，保护诚信房屋中介机构的合法权益，

　　对信誉好、实力强、诚信高、规模大、房源多的中介机构要优先扶持。淘汰一批违法违规操作和信誉差的房地产中介机构。同时，进一步明确房地产部门在房地产中介管理中的地位，由房管部门牵头，联合工商、税务等职能部门共同对房地产中介服务市场进行清理。另一方面，加强国家房地产行业行政领导机关对各级地方人民政府的行业指导作用，以降低地方各级人民政府对各级房地产及规划建设主管部门工作领导的盲动性，使之把主要精力转化到房地产市场经济秩序的培育和规范上来，转化到搞好目标计划和政策研究上来，转化到搞好区域性宏观调控和相关行业经济的协调上来。

　　三、总结

　　房地产市场的管理重点在于要结合政府职能部门引导开发商以市场需求为导向合理投资，调整房地产供需结构，营造规范市场秩序来化解市场矛盾。通过市场这只"看不见的手"和政府这只"看得见的手"之间的相互配合及共同调控，房地产经济一定会走上健康的发展道路。

　　参考文献：

　　[1]谭承国. 关于房地产市场实行规范化管理的对策建议[J]. 理论前沿, 2005,(11) .

　　[2]章忠. 我国房地产经济发展的政策探讨[J]. 现代经济信息, 2009,(11) .