经济学论文：次贷危机下房地产经济的可持续发展

　　【关键词】次贷危机 房地产 可持续发展 

　　 

　　 2007年2月,美国第二大次贷机构新世纪金融宣布2006年第四季度业绩将出现亏损,美国次贷危机浮出水面。在随后的一年多时间里,次贷风险全面暴露,住房抵押贷款公司濒临破产,对冲基金被迫清盘,投资银行宣布亏损,商业银行和保险机构也遭受了重大损失,全球股市应声下跌,次贷引发的信用风险最终演变成一场全球性金融危机。对我国经济的发展也创伤严重,且现在还愈演愈烈。对此我们应该引以为鉴,从宏观和微观层面探究次贷危机的根源,从中总结经验教训,将有助于我国房地产和金融市场的健康稳定发展。 

　　 

　　一、次贷危机发生的原因 

　　 

　　 2007年以来,美国房屋销售量和房地产价格连续下滑,是导致美国次贷危机的直接原因。而次贷危机使银行信贷紧缩的同时提高了抵押贷款放贷标准,降低了房地产市场的需求,从而打破了房地产市场的供需平衡,导致房地产价格进一步下滑,从而引发了次贷危机。 

　　1、信用风险释放 

　　为了抑制国内通货膨胀,美联储从2004年6月到2006年6月的两年时间内连续17次上调联邦基金利率,利率的上升直接导致浮息贷款利率上调,购房者月供金额不断上升,还款压力增大。而次贷申请者大多没有稳定的收入来源,信用记录也良莠不齐,当他们发现无力还贷的时候,拖欠和违约也就不可避免。信用风险随着利率的上升逐渐暴露。 

　　2、房地产泡沫破灭 

　　利率的上升加重了购房者的债务负担,提高了投资房地产的资金成本,在一定程度上抑制了投资和投机需求。在供给方面,利率上调使房地产开发企业的财务成本上升,迫使房地产企业加快资金周转速度,缓解资金链的紧张局面,销售压力日渐增大。由于一部分购房者无力偿还贷款,房屋被住房抵押贷款公司没收后拍卖,重新回流二级市场,增加了房屋的供给。供需的天平逐渐向买方倾斜,房屋价格出现松动。当购房者对房价的预期发生变化后,持币观望的情绪进一步扩散,购房需求进一步的萎缩。 

　　3、房地产市场过度投机 

　　房地产市场的投机行为也是催生次贷危机的重要因素。2000年以来的房地产牛市使美国投资房产的热情空前高涨,当大多数美国民众形成对房地产市场长期看多的预期之后,房价震荡上升的格局就很难在短期内被打破。与此同时,住房押贷款公司抓住了市场的需求,他们提供的各类按揭贷款品种特别是次级抵押贷款为购房者提供了绝佳的融资工具,加大了房地产投资者的杠杆的乘数,增加收益的同时也使风险成倍的增长。 

　　4、贷款限制过于宽松 

　　市场的非理性改变了资产证券化流程,对发放贷款形成了倒逼,急剧增长的房贷需求也使银行住房抵押贷款之间竞争加剧,证券化市场由卖方市场变为买方市场,其发行规模也由过去的由银行控制变成由资产市场决定--只要有购买需求,投行就会向银行订购更多的产品,迫使公司发放更多的贷款。当优质客户不能完全满足需求的时候,银行就会向低收入人群开拓市场,次贷业务也就越做越大。资本市场上的资金被源源不断的导入房地产市场,使房地产热度不断攀升,次贷业务不断扩大,流动性更加充裕,引发物价上涨,最终美联储备被迫提高联邦基金利率,形成刺破泡沫的压力。 

　　5、政府监管不力 

　　 进入2001年,美联储在12个月内11次调低联邦基金利率,将基准利率由6.5%降到1.5%,从而成功的延续了美国战后历史上最长的经济繁荣。但极低的利率在提振经济的同时也引发了通货膨胀。低廉的资金成本刺激了美国房地产市场的繁荣乃至过热,经济的繁荣又使得美国居民的收入大幅上升,二者的共同作用形成了对住房的过度需求,抬高了房地产的价格;同时,房价的上涨也使购房者以抵押房产再融资的形式,将房产的升值套现以超前消费,从而支撑了美国经济的强劲增长。 

　　 

　　二、次贷危机下的促进我国房地产经济可持续发展的措施 

　　 

　　1、完善个人信用体系 

　　市场经济也是一种信用经济,离开信用,市场经济就无法正常运行。个人信用体系的建立可以在一定程度上解决我国住房按揭贷款信息不对称带来的逆向选择和道德风险,使银行能够准确判断客户的信用风险,降低不良贷款率。个人信用体系的建立可提高违约成本,增强贷款者的信用意识,减少违约事件发生的几率。 

　　2、加强内部控制与外部监管 

　　银行内控是抵御风险的第一道防线。美国咨询机构调查结果显示,90%以上的贷款人高报个人收入,其中60%的人高报收入超过实际收入的一半以上。控制银行的贷款和投资决策就显得尤为重要,应加强信贷及投资审批流程的监管,使银行业务建立在谨慎判断、客观论证、正确决策的基础上。银行需要在风险和收益的对比中做出的理性选择,提高识别和抵御市场风险的能力。加强银行内控,应建立高效的金融管理信息系统,实现金融机构间信息采集、加工处理、传输的自动化,实现信息资源共享;建立数据库、模型库、方法库,以利于相对准确的行情论文联盟www.Lwlm.com预测和分析,为内控提供信息支持;健全同业自律机制,加强同业公会在行业保护、行业协调与行业监管、行业合作与交流中的作用,维护同业竞争秩序,保护同业成员利益;加强银行信贷审查和贷后管理,保证审慎经营原则。 

　　3、防范房地产过热迹象 

　　2006年开始,我国房地产市场走出了一波牛市行情,房地产投资和居民购房支出大幅增加。随着经济增长进入加速期,房地产作为支柱产业已成为各地区经济增长的主要动力。比如2007年深圳房价涨势很猛,2007年上半年深圳市商品房销售均价为13178元/平方米,同比增长42.1%,而2006年同期环比增长率仅为18.94%。一年的时间出现40%的以上增长,已不能仅归因于需求上升。由于房地产的不可移动性及其保值增值性,在宏观经济看好的情况下,市场参与者对未来房地产价格走向的预期已呈现过度乐观的趋势,出现了非理性的"集体无意识"行为。为此在未来一段时期内,政府应努力避免房地产市场大起大落,加快落实已有的房地产政策,包括国六条、国八条及住房按揭贷款新政等,对房地产市场存在的违规行为如"囤房惜售、哄抬房价"等予以坚决打击。引导房地产市场的理性消费,加大房屋住房供给以满足广大居民的居住需求,打击和抑制投机需求。加快我国居民住房保障体系的建设,扩大公积金制度的覆盖范围,增加中低收入阶层的住房支付能力。房屋供给方面应大力建设廉租住房、经济适用房和限价房,保障中低收入居民的居住需求,同时降低房地产开发中的税费,有效平抑房价,避免房地产市场出现动荡影响经济的平稳运行。 

　　 总之,次贷危机是美国高负债经济增长模式的必然产物。尽管美国政府采取了从货币政策到财政政策的诸多措施,这些措施可能会暂时稳定美国经济,但也不过是用一个新的泡沫来挽救前一个泡沫崩溃后的衰退而已。但是次贷危机使我们能够积极而审慎的看待我国房地产市场和房屋按揭贷款业务,强化银行风险管理意识,加强风险管理能力。 

　　 

　　【参考文献】 

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　　[3] 何小峰:资产证券化:中国的模式[M].北京大学出版社,2002. 

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　　[5] 屠梅曾:国外住房抵押贷款支持证券定价理论的方法研究[J].中国房地产金融,2004(9).