经济学论文：经济篇：地产：“余震”难息

　　 

　　5月12日下午，在经历了一场惊心动魄的剧烈震动后，成都置信总经理黄晓进获知，"仙林谷乡"项目公司的所有员工已杳无音信。 

　　"我几个月前在日本经历过一次地震实验室的模拟测试，但真实地震的感受完全不同，那种恐惧的心情没法形容。"黄晓进说。 论文联盟www.Lwlm.com

　　成都置信的全称是"成都置信实业（集团）有限公司"--成都最大房地产企业，也是四川汶川地震中惟一报告项目严重受损的大开发商。其在彭州龙门山银厂沟一带的旅游地产项目"仙林谷乡"损失严重，有一名员工死亡，三人重伤。 

　　"现在工人已经放假，施工设备投入抢险，复工要等待安全检查。我们正在评估地震对公司及市场造成的影响，不确定因素很多。"黄晓进向《财经》记者表示。 

　　5月13日，住房和城乡建设部启动了《建设系统破坏性地震应急预案》一级响应，要求震区在建的建筑工程酌情停工，以防止发生更多人员伤亡和次生灾害。四川省已要求全省建筑施工现场全部停工，待地震监测部门发出安全信息、进行全面安全检查合格后，才可复工。 

　　四川省建设厅同时要求，所有大型施工设备和技术专家需要接受调配。 

　　目前看来，此次地震的直接损失多集中于县乡一级。这些地区的房屋多为当地建筑商或小型开发企业承建，对去年以来蜂拥进入成都、重庆的大开发商并未造成直接重创。但诸多不确定的市场因素则显示，房地产业的"余震"必将持续到来。 

　　 

　　雪上加霜？ 

　　成都市场是许多全国性地产商投资链条中的重要一环。 

　　2007年，成都地产市场火爆，土地交易价格屡创新高。但时至地震到来前的几个月，房地产业却骤遇冬天，经历着近五年来最大的市场波动。一方面，自去年底以来，全国各地市场房屋成交量下降，广东等地房价首次呈现下跌态势；另一方面，受银行信贷紧缩的影响，大多数开发商在高速扩张后，资金普遍吃紧。 

　　地震灾害突降，令一度火爆的西南地产市场，在全国市场遭遇拐点后雪上加霜，进一步绷紧了各相关大开发商的资金链条。 

　　5月13日，中新地产集团（控股）有限公司（香港交易所代码：00563，下称中新地产）发布公告称，其位于成都和重庆的开发项目直接受损，预计相关项目完成日期会延迟，可能会对其2008财年业绩造成不利影响。 

　　中新地产网站资料显示，中新地产在重庆、成都分别有中新城上城和中新公园大道项目，总建筑楼面面积分别为79.3万平方米和77.5万平方米。 

　　大多数在成都拥有项目的地产上市公司，并未如中新地产发布预损报告。 

　　2007年，万科、富力地产、万通、首创、中海、招商、合景泰富、保利、中海等全国性地产开发商，均在成都、重庆等地获取多个地产项目。 

　　2007年10月，富力地产斥资8.1亿元拿下成都新都地块，加上早前斥资17.1亿元取得的地块，在成都共有新都富力桃园和熊猫城两个大型项目。 

　　今年5月初，富力地产成都公司总经理郑穗伟对外透露，今年计划推出熊猫城的一期、二期项目及新都的富力桃园项目，在成都完成4亿元的销售。同时，在重庆市场完成20亿元销售额。如今受地震影响，这一业绩很可能延后。 

　　合景泰富在2007年上市后，斥资36亿元在成都拿地，这一金额约占其上市融资总金额的三分之二。目前其在成都有两个在建项目预计2009年完工。 

　　此外，中国海外在成都有常春藤、中海兰庭项目正处于施工阶段。雅居乐在成都有一个总建筑面积31.4万平方米的项目，预计2008年竣工。 

　　原计划于今年赴港上市的龙湖地产，则在成都拥有八个地产项目。分析人士认为，地震可能对其上市融资计划产生不利影响。 

　　另据东方证券分析报告显示，万科2008年在成都将有七个项目在建，其中五个项目已竣工结算，预计竣工面积超过60万平方米，目前已销售20多万平方米。东方证券认为，目前上市公司中，万科由于在成都有较多的项目而受到地震的短期影响最大，预计成都万科的销售进度可能会放缓，销售价格也面临向下调整的压力。 

　　北京穆迪投资者服务有限公司（下称北京穆迪）分析师曾启贤也认为，地震后，由于材料和劳动成本上涨以及销售延误，会使相关地产公司的利润和运营现金流受压。 

　　 

　　宏观面与标准变数 

　　地产商现在更关注的是地震对宏观政策的影响，即是否会使得中央政府改变之前的紧缩政策，放松银根。 

　　5月15日，央行成都分行相关负责人称，在报经总行同意后，对受灾严重的成都、绵阳、德阳、广元、雅安、阿坝藏族羌族自治州等六市州，地方法人金融机构5月20日暂不提高存款准备金率，紧缩局部放松。5月19日，央行和中国银监会发布紧急通知，要求各家银行对灾区不能按时偿还各类贷款的单位和个人不催收催缴，不罚息，不作不良记录，不影响其继续获得灾区其他救灾信贷支持。 

　　"地震会使宏观方面出现更复杂的局面，并且给人们的投资和消费心态带来影响。整个经济的变数都会增加。"华高莱斯副总经理公衍奎向《财经》记者表示。 

　　地产商们需要考虑的一个变数，是房屋抗震标准是否会在震后提升。在这次汶川大地震中，大量房屋倒塌引发了人们对震区房屋抗震标准的关注，要求提高房屋抗震等级的呼声相当强烈。 

　　住房和城乡建设部部长姜伟新在5月16日国新办举行的新闻发布会上表示，根据现有政策规定，四川省的建筑都是按预防地震烈度为7度的抗震标准设防的。而此次地震烈度达到10度至11度，大大超出了原有抗震标准，特别是临近震中的房屋，绝大部分都会倒塌。 

　　不过，在很多地产商看来，在震后提高汶川及成都等所有震区的抗震强度是不现实的。 

　　中国土木工程学会空间机构委员会委员、东南大学建筑系教授叶继红向《财经》记者介绍，一个新建建筑提高1度抗震强度，成本往往要翻一番。叶介绍说，中国还没有大震后提高当地建筑抗震等级的先例，因为这确实不大可行。 

　　华高莱斯副总经理公衍奎认为，提高抗震标准不仅仅是企业的问题。灾后重建规模很大，政府也难以负荷。在成本和坚固性方面，需要寻找一定的平衡。 

　　不过，这些判断并不排除地震之后的建筑标准会有微调，或对建筑材料和方式有更严格的限定。叶继红表示，从抗震性能看，钢结构是最好的，其成本比砖混机构略高。而砖混结构要增加抗震能力，可以通过多加构造柱来实现。 

　　有地产商向《财经》记者表示，他们不会提高建筑抗震等级，但可能会对建筑质量提出更高的要求。如果只是在现有抗震强度上，增加成本不会超过20％。成都的建筑成本一般在1000元/平方米以下，而乡镇建筑成本一般只有每平方米五六百元。这样，成本增加不会太大。 

　　 

　　成都冷暖 

　　在多数业内人士看来，地震对于成都的地产市场影响非常直接，但不至于对全国造成重大影响，因为房地产业的区域性很强。北京穆迪分析师曾启贤认为，西南市场与长三角、珠三角等市场相比较小，"从成都和重庆项目产生的现金流，对于大部分受影响的上市公司并不构成巨额的收入。比如说，在2008年，中国海外、雅居乐、中新地产只有10％-15％的预测销售来自这些城市。" 

　　但成都本地所受的冲击则相当直观，地震之后，开发商在成都项目均在短期内停工停售。据东方证券研究所统计，5月11日至17日，受地震影响，成都新房仅成交752套，环比上周大降60.98％。 

　　"目前市场气氛出现一些变化，由于地震造成的恐慌，人们会推迟做出重大供款决定。"重庆中原营销策划顾问有限公司总经理庄泽宝对《财经》记者表示。公司原定在5月推出的一两个楼盘已经决定先延期一个月。他认为，一些地产商今年的销售计划可能受到影响。一方面，地震会导致项目推迟推出，销售时间缩短；另一方面，市场氛围也不明朗。 

　　成都作为中国西南重镇，极具成长魅力，过往对整个西南地区有较强的辐射力，在国家推出"西部大开发"战略之后，房地产市场近年来迅速崛起。在近年一些一线城市市场逐渐趋向饱和时，成都成为一些开发商重点开拓的二线城市。据介绍，成都外地人口购房比例达到一半，主要来自成都周边地区和新疆、西藏等周边省份。 

　　但是，据国家发改委公布的数据，今年2月-4月，在全国宏观调控紧逼之势下，成都房价已经连续出现下跌。地震的爆发无疑将推波助澜。 

　　"由于损失大量财富，成都周边地区消费能力下降。同时，灾后重建也会使资源投入方向发生改变。一些原用于发展产业的资金和资源会优先投入到重建中。不仅房地产业短期内会受到直接负面影响，旅游、零售、建筑等行业也会受论文联盟www.Lwlm.com到冲击，成都的整体经济都会受到一定抑制。"华高莱斯副总经理公衍奎表示。 

　　中国房地产协会副会长顾云昌认为，一至两年内，成都市场的需求会受到一定抑制。 

　　对于这次地震会否影响到一些全国性开发商的战略布局，重庆中原总经理庄泽宝认为，已建项目和已拿土地应该不受影响，今后每个开发商可能会在策略上有自己的考量。 

　　不过，亦有分析人士认为，震后重建，亦可能使一些房地产商迎来机遇。5月20日，万科董事会通过决议，决定授权公司在未来三至五年中，投入1亿元参与地震灾区的临时安置、灾后恢复和重建工作。不过公告强调，将"以纯公益的方式"，庄泽宝认为，灾后重建与万科目前开始偏重于小户型和大众房的策略是吻合的。