经济学论文：房地产经济泡沫产生与防范研究

 摘 要:由于房地产投资所引起的房地产价格脱离基础价值、脱离实际需求的支撑而持续上涨的房地产经济泡沫现象,对经济发展构成巨大威胁。因此,有必要深入研究房地产经济泡沫问题。通过分析房地产经济泡沫的含义,针对房地产经济泡沫产生原因,提出防范措施。
　　关键词:房地产;经济;泡沫;监测;预警
　　
　　1 房地产经济泡沫的含义
　　
　　房地产经济泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨,这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,并不断吸引新的买主--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加,房地产的价格远远高于与之对应的内在价值,由此导致房地产泡沫的形成。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌,即泡沫破裂,它的本质表现为其不可持续性。因此房地产泡沫是一种价格现象,是房地产行业内外因素,特别是投机性因素共同作用的结果。
　　
　　2 房地产经济泡沫产生的原因
　　
　　(1)银行信贷过度扩张银行信贷在房地产业的过度扩张,是造成房地产泡沫过度膨胀的重要原因。如果银行持有大量的房地产,或者是以房地产为抵押品的资产,那么房地产价格的上涨将提高银行资本的规模,从而改善银行的资本充足率、资产质量和盈利状况。因此,银行将进一步扩大对房地产业的信贷供给,而这又进一步提高房地产的价格。这一过程循环往复,使得房地产价格日益偏离实际均衡价格,从而进一步导致房地产泡沫的膨胀。但是,这只是问题的一个方面。银行在房地产泡沫迅速崩溃方面,也扮演了同样重要的角色。
　　(2)消费者的预期消费者对某种消费品价格的预期能在一定程度上影响消费者的需求。消费者的预期受经济环境的变化影响。当经济环境发生变化而引发的资产价格发生变化的过程中,没有产生不符合实际经济情况的预期,则市场价格就会由,经济环境变化导致的不均衡状态逐浙调整到均衡价格上来;但当经济环境发生较大的变化时,尤其是在这种环境变化本身还存在许多想象的空间时,就会导致市场产生不符合实际情况的预期。而一旦预期高估了环境变化对价格的影响,就可能引发泡沫现象。
　　(3)调控措施不协调。房地产调控措施不协调,加剧了房地产泡沫的产生。一是严格控制土地的政策,使房地产用地价格大幅上涨,抬高了建房的成本,增强了地价上涨带动房价上涨的预期。二是由于目前我国房地产开发企业资金实力小,控制信贷的措施直接制约了房地产企业的活动。而对需求增长缺乏有效的调控措施,使投资增长幅度回落大于需求回落幅度,加剧了供求矛盾,推动了房价上涨。
　　
　　3 房地产经济泡沫的防范
　　
　　(1)加强房地产价格监测调,预防限制房地产投机和炒作。建立健全城市基准地价与地价公示制度以供市场交易参考,建立房地产交易价格评估制度、商品房出售网上申报制度,监视土地交易价格、调查地价与土地交易情况,对取得优惠政策受让的土地再交易进行严格限制,以加强政府管理部门对房地产价格的监测与调控。严格商品房预售审核管理、防止以预售为名的土地投机,严查开发商品房惜售行为,限制商品房期房和经济适用房转让,加强税收征管和恢复征税、控制炒房。
　　(2)建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度,加强和完善宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析,就市场运行情况做出评价和预测,定期发布市场分析报告,合理引导市场,为政府宏观决策做好参谋。
　　(3)建立健全房地产市场信息系统和预警机制。各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点,加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究,科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间,有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系,防范房地产泡沫。通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度,以便及时发现问题,加强对市场供求总量、结构、价格的调控;通过市场信息发布、引导和规范,增加房地产市场的信息透明度,控制人为惜售和炒作行为,引导企业理性投资、消费者理性消费;通过对楼市的动态监测,评价市场的运行情况,预测分析未来的市场走势,向政府部门提供准确的信息,以便做出适时、适度调控市场的措施,促进房地产市场持续、健康发展。并通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析,就市场运行情况做出评价和预测,定期发布市场分析报告,合理引导市场,为政府宏观决策做好参谋。
　　
　　4 结语
　　
　　综上所述,为预防房地产经济泡沫的产生,我们要加快转变地方政府的经济发展观,另外要将保障性住房建设纳入地方政府的政绩考核指标,转变过去的纯GDP考核指标。将住房问题作为最大的民生问题加以解决,就一定能解决目前的房地产经济泡沫。使我国房地产业得到健康发展。