经济学论文：郑州市商品住宅现状及价格调控对策分析

 　　摘 要：房地产业是国民 经济 的支柱产业,它对保持国民经济持续、健康、快速 发展起到了重要作用。商品住宅是房地产业的一个重要组成部分,对房地产业有着很大的影响。对郑州市商品住宅市场的现状进行了分析,针对所存在的问题以及如何调控郑州市商品住宅的价格提出几点措施建议。 

　　关键词：商品住宅；房价；价格调控  
1 郑州市商品住宅市场现状 
近年来，随着郑州市经济与城市框架的不断发展与扩大，以及郑东新区的开发建设，郑州市的城市建设和房地产开发都取得了长足的发展。本文主要根据近几年的数据从房地产投资开发规模、商品住宅销售情况，城市居民承受能力等几个方面来考察郑州市商品住宅市场的现状。 
（2）房屋空置率较高。商品房空置率为某一时刻空置房屋面积占全部房屋面积的比率，空置率在10%以内时为正常状况。郑州市房地产空置率水平逐年升高，2007年，郑州商品房预售面积为1124.09万平方米，销售面积为950.42万平方米，积压173.67万平方米，空置率为15.45％；其中，商品住宅预售面积为920.76万平方米，销售面积为832.42万平方米，积压88.34万平方米，空置率为9.6％。由河南省统计局公布，2005年、2006年，外地个人在郑州市区购买商品房面积的比例为55.3%、62.6%，2007年1月-10月，郑州市销售、成交的住房共62542套，其中郑州本市和外地买主分别购买了29037套、33505套，比例分别为46.43%和53.57%。大量的外地个人在郑州市购置闲置住房在很大程度上加大了郑州房屋空置率。 
（4）房价收入比明显偏高，市民购房负担较重。根据资料 计算 所得，2006年郑州市城镇居民人均可支配收入12187元，按户均3人计算，家庭年收入为3.66万元，按照2006年商品住宅均价2974元，买一套100平方米的住宅需29.74万元，是当年家庭年收入的8.13倍。如剔除低价位商品房价格的影响，市区房价与收入比超过10倍。按世界银行提出的房价应是家庭年收入的3-6倍的标准来衡量，郑州房价收入比明显偏高。举个例子，假设一个郑州市在岗职工购买一套50平方米的商品房住宅，购房情况如下表计算：

  
（5）区域发展不平衡,东北区房价居高不下。目前,郑州市房地产开发过于追逐城市将来的发展规划,形成东区开发多、西区开发少,北区开发"热"、南区开发"凉"的局面。2007年郑州市住宅预售面积为9201355平方米，其中金水区和郑东新区就达到了6017312平方米，占到全市预售面积的65.4%。南部住宅市场近几年已有所启动,而西部因区域经济相对滞后,开发速度缓慢。这不仅使整体楼盘在开发区位上分布不均衡,也使东区和北区的土地资源日渐稀少,房价居高不下。 
2 稳定郑州市商品房住宅价格的建议 
通过对郑州市商品房住宅现状的分析，调控郑州市商品住宅价格应当从增加经济适用房和廉租房供给、降低地价与增加土地供给、严控信贷、税收调节和稳定消费者心理预期五个方面着手。 
（2）根据郑州市东西发展差异，增加西、南区土地供给，降低土地价格。鉴于住宅价格受供求关系的影响特别大，房价稳定的关键是保持供求基本平衡。在东区、北区土地供不应求、房价居高不下的情况下，适当增加西区、南区土地供给，加快城中村改造和老国有企业外迁的进程。同时，郑州市政府应利用政策导向作用，加大对西区、南区的投资建设，引导房地产开发商把项目投到土地存量较多的西南区。在过去的3年中，6个地王其中4个来自西区，开发商争夺土地愈演愈烈，西区土地成为主要开发商争夺对象。2007年郑州市为了遏制房价上涨，年底拍卖14宗土地。经调查土地价格在房地产价格构成中所占比重最大,约为35%-45%,成为影响房地产价格的最重要因素。众所周知,土地供应、土地价格是由各级政府掌控的,土地出让收入是归各级政府使用的,房价上涨过快,土地价格上涨的强力推动负有不可推卸的责任。因此,降低土地价格是政府解决房价快速上涨的重要举措。