经济学论文：从温州炒房团看房地产行业发展

 [ 内容 提要]1997年开始的 金融 风暴将东南亚多年积累的财富掠夺一空。马来西亚总理马哈蒂尔怒斥索罗斯等资本大鳄道德品质低劣，制造危机，打击各国货币。为何马哈蒂尔只能从道德领域对索罗斯进行攻击？因为索罗斯所作所为完全符合游戏规则，甚至也符合该领域的道德规范。事实上，包括温州炒房团在内的资本流动、炒作等行为，在 法律 上无懈可击，用行政手段制约只会引起更多的 社会 经济 矛盾，而只有合理的经济手段才能有效的对其进行规制。 
[关键词] 产业政策  房地产泡沫  金融风暴 民间资本 
一、温州炒房团概况 
改革开放初，温州人凭借其高人一筹的商业头脑和眼光，通过"倒差价"，做家庭加 工业 以及一些在当时不合政策的活动，成为了"先富起来的一部分人"。 
先富起来的温州人在保值增值的方式上选择了购房。首先，他们炒的是本市的楼盘。温州资本于1998年开始炒房，温州房价1999年增长17%，2000年增长20%，2001年增长22%,房产投资平均每年收益率近20%。温州人凭借做实业、商业积累的几千亿元资本，从2000年起由《温州晚报》、《温州都市报》、《温州商报》牵头组织"炒房团"到异地炒房。由于其强大的购买力，受到行业自律性较差的开发商的追捧，二者一拍即合，其所到城市房价莫不飞涨，一时间各地政府使用行政手段限制炒房团，媒体也是一片"砍杀声"。2005年，房产新政出台，使用税收、信贷限制等手段限制房地产行业，风波才逐渐平息。 
二、温州民资炒房投机行为的 分析 
理性分析温州炒房行为，原因主要有三： 
1、资本逐利性。追求利润是资本的天然属性，资本流动方向必定是低润率行业向高利润行业流动，做实业由于竞争加剧导致利润率下降，闲置资本流入房地产业；尽管国家信贷政策收紧，但温州发达的民间金融仍不断地提供资金，并不断推高利率。资本的流动虽然会造成价格的波动，会造成财富由部分人向另一部分人转移。但只要存在信息不对称，只要有投机机会，就会有资本进行投机。适度投机提高价格发现机制的效率，就像不能指望一个没有投机的股票证券市场一样，我们不能指望一个无投机的房地产市场。 
2、国家产业政策对民间资本的限制，由于国家产业政策限制民间资本在电信、铁路、石化、电力等行业部门的投资，在2003-2004年又进行了紧缩经济的宏观调控，在土地、信贷等方面限制民营 企业 的 发展 。民营资本向钢铁等行业转移的道路被封，              庞大的民间资本缺乏宣泄口，开始集中于房地产、有色金属、煤炭等少数领域。 
3、 中国 缺乏完善的资本市场，缺乏优质上市资源，无法提供有吸引力的投资项目。偏低（甚至为负值）的存款利率和低迷的股市缺乏对资本的吸引力，造成了资金的"体制梯子外循环"。推究其根源--真正的绩优股（如中石油、电信、民航等）不在国内上市--中国A股并不是中国经济的"晴雨表"。A股上充斥着只为圈钱的国企，股市低迷，大量股市资本退出，转入利润率更高的房地产市场。  
三、民资炒房的潜在危害 
1、哄抬房价，催化房地产泡沫的形成。需求和供给决定价格，二者任何一个的变动都会 影响 均衡价格。由于房地产行业的地域性，大量资本流入一个地区时，难免会造成房价大幅上扬，从 理论 上讲，只要有足够的买者，足够的投机力量，价格可以无限上涨，但这种没有实际居住需求的"炒房"将房价炒到没有下一个"接手者"，房地产泡沫就会破灭，而实际购房者资产就会大幅缩水。 
2、不利于经济结构的调整。用于炒房的资金脱离实体经济，占用了大量产业资本以及大量银行贷款，影响中国产业升级和经济结构优化，尽管短期对GDP有正面影响，但对长期经济增长不利--它并不能带来劳动力素质的提高和技术进步。 
3、制造巨大的银行信贷风险。 目前 中国的购房者的房款70%依靠银行贷款，炒房造成的房价大起大落是银行的"心腹大患"--如果房价大跃，贷款购房者抵押资产（即所购房屋）不足所贷金额，会给银行造成上万亿的呆坏账那将是一场大的金融灾难。