财政税收论文：开征物业税的理论分析

　　物业税是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款，是国际上常用的地方政府收入来源之一。各国对房地产的税收课征一般是在房地产的取得、流转、保有三个环节，其中，取得环节包括房地产用地取得、房地产开发等；流转主要指房地产转让、赠与、继承、分家析产等；保有指持续地持有房地产的产权。三环节税赋均衡是房地产业健康 发展 的保证。在2005年3月20日财政部副部长肖捷出席" 中国 发展高层论坛"时明确表示，今后一段时期将重点推进物业税改革。

　　物业税是一种对财富存量的课税，因此，大多数国家都把其归入财产税，根据物业税制实践的国际经验，财产税类的物业税，主要包括对土地价值的课税、对房产与土地总体价值的课税，其特点是均以财产的持有作为课税前提，以财产的价值为计税依据。因此，物业税建立的土地制度基础不是土地私有制，即土地所有权私有制并非开征物业税的必要条件，在土地国有制 经济 里，只要土地使用权具有价值便具备课征物业税的条件，这样，在我国现行的土地制度下，土地使用权和房屋分别属于财产权人享有的一种权利和财产权利所指向的对象，应归属于财产，因此，物业税在我国应把其归入财产税。

　　物业税除具有财产税的特征外，还可细化为：

　　第一，物业税为个别财产税。财产税按课征方式的不同，可分为一般财产税与个别财产税。一般财产税是对纳税人所有的一切财产的价值综合课征的税收。不同国家的一般财产税的课征对象不一，但大致包括土地、房屋等不动产；机器设备、库存商品等营业性动产；汽车、摩托车、船舶等家用动产；资源开采权、营业性专利权、股权、公司债券、有价证券等无形动产。这种模式从价值层面看较为公平，但从技术层面上要求税收征管制度比较先进，尤其是配套制度的建设较为完备。个别财产税是将个人的某些特定的财产，如房屋、土地、资本和其他财产有选择地进行课征。采用个别财产税制的国家以发展中国家居多，个别财产税制与一般财产税制相比，就价值目标而言，个别财产税制的公平性要弱于一般财产税，但就技术层面而言，个别财产税制对征管技术的要求要低于一般财产税，这种税收制度的塑造对正处于起步阶段的广大发展中国家而言，实现了另一种意义上的公平价值--横向公平。个别财产税的形式主要有对土地课征的土地税，对房屋及有关建筑物课征的房屋税，将土地及土地上建筑物合并课征的不动产税。

　　第二，物业税是对不动产课征的经常税。房地产主要是指已建成并具有使用功能和经济效用的不动产，那么物业税只能是对已建成的不动产征收的税收，即在不动产保有阶段设立的税收，而不涉及房地产的建设阶段。

　　第三，物业税是房地合一的税收。房地产不仅指房屋及配套设施，还包括屋宇所在的建筑地块、相关场地，因此，物业税不能仅就土地上的建筑物进行课征，还应包括建筑物所附着的土地。

　　二、开征物业税的目的

　　开征物业税应达到何种目的？从 理论 上看，一个物业税种应承担某种特定的主要功能而不应赋予它多种功能。多种税收目标的实现要靠几个不同物业税种来共同完成，对于开征物业税政策设计的着眼点应当是理顺物业税制中的租税费混杂的局面，保证房地产市场规范有序运行，为地方公共服务筹集资金，而不能任意扩展物业税的税收功能。从长远来看，改革房地产总体税制，对不动产处于保有阶段征收统一规范的物业税是改革的方向。

　　物业税在内的财产税是当今世界大多数国家普遍开征的税种，是一国税收体系的重要组成部分，也是西方国家地方政府财政收入的重要来源，但我国的财产税不仅税种少，且征税范围小、收入少。因此，开征物业税有助于建立和健全我国财产税体系，改变房地产税制中以往那种"重交易，轻拥有"的局面。

　　三、开征物业税的理论依据

　　为什么要对拥有房地产的业主征收物业税？政府课征物业税的基本出发点是什么？要实现哪些 社会 经济目标？这些 问题 关系到物业税制的设计，而且也 影响 到如何正确评判政府对房地产保有阶段征税的合理性及政策效果。

　　（一）公共经济学观点

　　1.利益交换说

　　该学说起源于洛克和休谟的社会契约论，发展于边沁等功利主义派的"最大幸福原则"。该理论的核心观点是，由于政府为房地产所有者提供了安全保护，包括国内治安、消防等保护和国防安全保护，从而保证了房地产产权能顺利地为其所有者带来心理上的满足。既然国家为房地产所有人提供了财产保护形式的利益，那么房地产所有人理应向国家支付一定的报酬。因此，物业税就代表了房地产所有人对于从政府那里获得利益的一种支付。而且房地产的价值会由于当地政府提供的公共物品的改善而提高。利益交换说包含了两层含义：一是政府提供了公共服务，不论房地产价值是否得到提高，业主均应为此支付一定的费用，即纳税；二是政府提供的公共服务为房地产产权的实现或房地产价值的提高提供了保证，政府理应对房地产业主保证一定比例的赋税，以敷公共支出之需。