财政税收论文：我国房地产税制改革的博弈分析

     摘要：房地产改革是个利益各方相互博弈的过程，本文通过建立模型并对其进行 分析 得出 目前 房地产税制改革要注意的一些 问题 ，如房产价值评估、征税成本的控制等，并提出一些建议。

　　关健词：房地产税收改革建议

Keyword: Real estate taxreformsuggestion 
自国家实行土i地有偿出让、转让制度以来，房地产市场 发展 非常迅猛，私人拥有房地产的数量不断上升，全国房地产开发投资增长强劲，2000－2003年间房地产开发投资年均增速20%以上，远远超过同期GDP的增长速度。2004年全国房地产完成投资13158亿元，占当年GDP的9.64%，而与此相关的房地产税收虽然绝对量增长较快，始终维持在4.4%左右，与房地产业发展不成比例，说明我国现行房地产税制存在许多不合理的方面。 
 
 
 
政府出于经济长远发展的目的推行房地产税制改革，抑制房价的过度攀升，缓解购房负担，为了简化分析，我们假设政府与消费者为改革博弈中的推动方，推动方的策略是检查或不检查，而检查会促使纳税人依法纳税，但也会产生检查成本，博弈的接受方则根据时局相机选择纳税或不纳税策略。 
如果推动方采取不检查策略，当接受方选择纳税时，其福利损失为T，推动方的收益为R，检查成本为0；当接受方选择不纳税时，其福利损失为0。 
 
在完全信息条件下，博弈双方知道对方面临的选择以及相应的收益，并根据对方的策略作出最优的选择。这意味着博弈双方都可能以一定的概率选择策略，实现自身利益最大化，这唯一的概率组合即混合博弈的纳什均衡解。 
二、结论及建议 

　　 
　　如前 分析 ，房地产税制改革的过程是一个改革的推动方和接受方竞合博弈的过程，要想使改革达到最佳效果，控制政府部门在检查中所耗用的财力、物力、人力，同时对违反新税制的行为处以严厉惩罚。近年来学术界对房地产税改革的争论如火如荼，全体改革的实施还必须做好有关基础准备工作，搞好各项配套改革措施，尤其要注意以下几个 问题 ： 
　　 
　　1、建立公告、公示制度 
　　上述博弈分析的前提是市场信息透明，而事实房地产从开发、流通各环节都存在信息不对称的问题。比如，政府部门对开发商的利润和开发商手中的土地储备量究竟有多少并不清楚，因此，政府部门应当从消除信息不对称的角度对房地产管理体制进行制度性改革，减少房地产行业私人信息拥有量，增加房地产开发建设的信息透明度，建立一个集土地供应信息、住宅开发信息、市场交易信息、政府政策信息等信息为一体的信息平台，并定期向 社会 公告、公示，以引导房地产市场持续、稳定 发展 。 
　　 
　　2、建立完善的价格评估制度 
　　房地产征税的基础是对不动产价值的评估。如果采用单个不动产评估的程序和 方法 ，成本将很高昂，而且耗费时间，我们可以借鉴美国的整体评估（mass appraisal）方法，这是运用 经济 计量模型和 计算 机系统进行评估的一套办法，要求有完整的土地和建筑物资料并且计算机数字化，而且要求有训练有素的专业人员，我国这方面的条件还不具备，这也是房地产税制改革滞后的原因之一。 
　　 
　　3、控制税收征管成本 
　　房地产的征税包括评估与征管，针对征管工作，美国各级政府征税不是由税务人员上门征收，而是由纳税人通过银行系统将支票直接寄到税务部门。 目前 我国已经广泛实行银行存款实名制，银行也已经实现全国联网，可以提供高效的个人支票服务，提高税务部门征税效率，降低税收征管成本。 
　　 
　　4、征收房地产税要遵循"纳税受益"原则 
　　房地受益论是指税收收入主要为纳税人服务，地方政府通过房地产税收收入提供地方公共产品和服务供给，使纳税人直接体会纳税受益，降低纳税人对交纳房地产税的抵触，有利于改革的顺利实施。