财政税收论文：销售不动产营业税自查

 （一）转让不动产的具体征税规定
　　1、抵押贷款以房屋还贷的征税 问题 
　　借款者无力归还贷款，抵押的房屋被银行收走以作贷款本息，这表明房屋的所有权被借款者有偿转让给银行，应对借款者按："销售不动产"税目征收营业税。银行如果将收归其所有的房屋销售，也应按"销售不动产"税目征收营业税。
　　2、合作建房的征税问题
　　合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：
　　（1）第一种方式是纯粹的"以物易物"：
　　即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：
　　①土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按"转让无形资产"税目中的"转让土地使用权"子目征税；对乙方应按"销售不动产"税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按"销售不动产"税目征收营业税。
　　②以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如：甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按"服务业-租赁业"征营业税；乙方发生了销售不动产行为，对其按"销售不动产"税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。
　　第二种方式是合作建房
　　即甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营 企业 ，合作建房。
　　对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：
　　①房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照"以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税"的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
　　②房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按"转让无形资产"征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依"销售不动产"税目征收营业税。
　　③如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按"转让无形资产"征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按"销售不动产"征税。
　　3、房地产开发企业与包销商签订合同售房的征税问题
　　房地产开发企业与包销商签订合同，将房产交给包销商根据市场情况自订价格进行销售，由房产开发企业向购房户开具房产销售发票，包销商收取价差或手续费，在合同期满后未售出的房产由包销商进行收购。此种情况，在合同期内包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按"服务业-代理业"征收营业税，同时应对房地产开发企业取得的收入按"销售不动产"全额征收营业税；在合同期满后，未售出房屋由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按"销售不动产"征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按"销售不动产"征收营业税。
　　4、兼并、破产过程中的不动产的征税问题
　　对企业兼并过程中发生的不动产转移行为，暂不征营业税。对因破产而发生的企业拍卖，暂不征营业税；但专项拍卖企业不动产取得的收入，应照章征收营业税。