2011年房地产经纪人考试

2011年房地产经纪人考试：经纪相关知识5 来源：233网校2011年4月25日【爱学习，爱233网校】
日前，福州市一些房地产开发商将一个大套户型商品房，人为地“拆”成两个中小户型，又捆绑在一起售卖。这种“以大化小”捆绑卖房怪现象背后究竟隐藏着什么玄机？

大房“化”小捆绑出售

一家大型房地产开发商日前在福州多家媒体发布“买96平方米大户，送33平方米小户”的预售广告。广告中所说的“买大送小”楼盘位于福州市晋安区福飞北路。记者前往该楼盘售楼部，一位刘姓经理热情地向记者递上一本介绍房屋套型的平面图册。

翻开平面图册看到，一套面积为130多平方米的大户型经电脑编辑后，被“剪”成了面积分别为90多平方米和30多平方米的两套房子，其中90多平方米的房子为“2房2厅1卫2阳台”，30多平方米的房子为“1房1卫1阳台”。

“我们获准预售前报上去的就是两套房，拿到的也是两本房产证。图册上画的两套房实际上是同一个大套的。”怕记者不信，刘经理说完，就随手用钢笔把图册中90多平方米和30多平方米两套房拼接“画”在一起。

改出来的“达标”房暗藏玄机

“以大化小”捆绑卖房并非独此一家。位于福州市中心鼓楼区北大路上的一座即将封顶的楼盘也在暗行此法。据售楼部工作人员介绍，该楼盘原本是按120多套房子进行设计建设的，但为了完成政府下达的“90平方米以下新建商品房数总量控制在70%以上”的目标，开发商不得不把原先的120多套大房，改成了现在的170多套“达标”房。

记者在该楼盘项目建设现场看到，原本单套的大户型被临时砌的一堵薄砖墙隔成一套中小户型和一套小户型。两套房分别各有一本房产证，但也是不单独售卖。工作人员告诉记者，如果不改，就不能“达标”，也就拿不到预售许可证。

同时买两套房，购房者是否将受到“第二套房”的房贷新政策限制？面对记者的疑问，刘经理给出这样的回答：“小的那套房，可以给您最便宜的销售价格，如果是在5层以下的，每平方米仅5300元，一套小的只要一次性支付十几万元就可以了。差价部分转移到90多平方米的那套，每平方米按8000元计，这样不就可以享受首次置业的贷款优惠了吗？”

“按我们的操作，银行那里贷款绝对不会有问题，我们会帮您把所有的材料都做好。”见记者还在犹豫，刘经理继续说，“想搞投资也更有利，现在两套房绑在一起均价才6000多元，用大的那一套向银行贷款，房价就是8000元，不仅能得到更大的贷款额度，以后还能在8000元基础上转让交易。”

政策脱离实际“后果严重”

从事房地产营销策划有20年资历的闽江学院经济师林忠华告诉记者，类似的“以大化小”捆绑卖房怪象在厦门、深圳等城市都曾有过，这是典型的开发商规避调控政策的做法，也是政策脱离实际的后果。

“2006年下半年，一些开发商为应对国家有关部门颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中的‘90/70’政策，把大房‘剪成’小房卖，轻易地避开了政策。”林忠华还说，“如今有能力买房的群体主要来自收入较高的家庭，他们对房屋面积需求应是远大于90平方米的。因此，楼市实际上还是中大户型商品房的天下。”

据福州市房地产交易登记中心介绍，今年1月底该市公布了2008年住房建设计划，其中就提出90平方米以下新建商品房数总量控制在70%以上的目标，达不到要求的楼盘项目，将不批准预售许可。

福州市房地产交易登记中心一位不愿透露姓名的工作人员认为，政府机械地照搬过去的一些政策，可能与目前的市场实际情况不符，政策执行起来就会有难度，甚至无法达到预期的效果。

去年9月底以来，国家有关部门出台了房贷新政策及“第二套房”认定标准的补充规定，很大程度上遏制住了市场炒房投机，楼市经历较长时期的“量缩价涨”行情，开发商开始陷入资金困境。

“现在，开发商‘以大化小’捆绑卖房，不只是一种招徕人气、回笼资金的促销手段，也暴露出房贷新政策有漏洞可钻。”林忠华表示，“政策有操作漏洞，监管部门就不能再睁一只眼，闭一只眼了。”

关键是抓紧建立住房保障体系

处于观望状态的一些购房者担心，开发商“以大化小”捆绑卖房是有意规避有关房价调控政策，削弱政策执行效果，同时助长房地产领域的投机行为，房价极有可能重蹈过快上涨的覆辙。

福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，近年来，几乎是国家每出台一项新的调控房价政策，房价都只是短暂波动后，不降反升，甚至愈涨愈猛。实现人人“住有所居”不能光靠商品房市场，关键是抓紧建立住房保障体系，让老百姓得到真正的改善居住条件的实惠。

王阿忠说，今年的政府工作报告将“抓紧建立住房保障体系”纳入其中，报告指出，在建立住房保障体系方面，必须坚持正确发挥政府和市场的作用，政府的主要职责是制定住房规划和政策，推进廉租住房、经济适用住房等保障性住房建设，多渠道解决城市中低收入家庭住房困难；而高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。

知识链：

2011年房地产经纪人考试：经纪相关知识1

2011年房地产经纪人考试：经纪相关知识2

2011年房地产经纪人考试：经纪相关知识3

2011年房地产经纪人考试：经纪相关知识4

2011年房地产经纪人考试：经纪相关知识6

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