2011年房地产经纪人考试

2011年房地产经纪人考试：经纪相关知识1 来源：233网校2011年4月24日【233网校：最优秀的考试信息平台】
然而，天有不测风云。资本市场的盛宴在今年显然已无法再续，而高位入市的投资者也为之付出了“疯狂的代价”：今年上半年上证指数跌幅达48%，而楼市的跌幅也同样不容乐观。近年来一直领全国楼市风气之先的深圳，甚至出现了“购房者断供”的现象，由此行业危机的风险正在逐渐向金融系统转移，引起了业内的恐慌。在事实面前，我们不得不接受一个“三方皆输”局面的产生——银行担负大量不良贷款、开发商资金周转困难、购房者成为实实在在的负资产者，流动性危机笼罩全局。

投机客：“炒房炒成民工”

投机客的进入，营造了房地产市场的虚假繁荣，但房地产市场也正在此时由于过度投机而走向扭曲。银行、开发商和投机客之间，按“风险承受能力最小的先死”的游戏规则，高位接盘的投机客无疑首先上了“绞刑架”

房价泡沫的挤压是一个漫长而痛苦的过程，而对此痛苦感受之最深切者，莫过于疯狂入市、高位接盘的投机客。房价下跌，银行不过多添几笔坏账，地产商大不了出局当个“范跑跑”，而投机客却只能用有限的个人资产去填补这房价下跌的“黑洞”。

权威数据显示，曾经是房价涨幅榜冠军的深圳，今年以来一直在领跌全国，今年前五个月深圳房价每平米单价分别为15080元、16314元、13618元、11962元和11014元，与去年10月17350元的历史高位相比，到今年5月，深圳房价已经下跌了36.5%.按照负资产的概念，只要房价下跌超过30%，首付在三成的购房者，不仅其首付化为乌有，手中的房产按照市场现价也无法抵偿银行贷款，成为名副其实的负资产者。为了应对危机，深圳的一些业主选择了主动的“断供”。

深圳“购房者断供”虽然只是个例，尚未在全国其他主要城市中大规模出现，但却体现了房地产业的一次彻底的危机。令人颇为担心的是，由此金融系统正承受着来自行业转嫁的风险；更深层次的意义是，在中国的房地产市场，行业衰退的压力令人难以喘息，而作为购买力的主力军，炒房客作为一个群体首先被迫宣告了退出，“购房者断供”是其一纸“退出宣言”。

在投机气氛如此浓重的市场氛围中，“购房者断供”是偶然中的必然，一个注定的结局。《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告（2007）》显示，深圳2006年置业者中有超过30%的置业者在取得产权证后半年之内转手，投机之严重由此可见一斑。想必在市场繁荣的2007年，这一投机行为必然更为严重：个人购房上百套的屡见不鲜，某些楼盘炒房客控制房屋的比例占到了85%以上。

投机客的进入，营造了房地产市场的虚假繁荣，但房地产市场也正在此时由于过度投机而走向扭曲。这个远远偏离民众购买力的繁荣显得十分脆弱，一旦房价掉头向下，这种下跌通道一旦形成，就会有一个加速下跌的过程。此时，银行、开发商和投机客之间，按“风险承受能力最小的先死”的游戏规则，高位接盘的投机客无疑首先上了“绞刑架”。

几年前最抓人眼球的新闻是“炒房炒成了房东”，一个个财富神话把更多来自各行各业、青涩的投资者卷了进来。而近来最炙手可热的消息已是“炒房炒成了民工”，其主人公李金东称得上是近年来深圳炒房客的一个缩影和典型。据报道，深圳炒房客李金东2003年以40万元“开炒”，2006年身家过亿，2007年下半年后，随着调控深入、深圳房价缩水三成，大举吃进的房子卖不掉，租金远抵不上月供。扛不住的他不得不以协议转让、由他人偿还剩余房贷的方式将69套房子割肉，而自己则一贫如洗，栖身每月租金300元的农民房中。

曾经疯狂、如今深套，一夕暴富、一朝猝死，贷款炒房的炒房客终被房子“炒焦”，而会为破产的炒房客掬一把同情之泪的人只怕是少之又少，波折的人生经历留给炒房客们的是无尽的思考与自责。如今李金东躺在农民房里盯着斑驳的天花板，他大概会想起，5年前当他怀揣40万元准备做实业的时候，是如何发现炒房没有门槛，而钱远比做实业来得更快、更好赚；这5年他又是如何一步步下水，忘记了知足与风险的。

知识链：

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2011年房地产经纪人考试：经纪相关知识3

2011年房地产经纪人考试：经纪相关知识4

2011年房地产经纪人考试：经纪相关知识6

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