2013年房地产经纪人《经纪实务》第七章讲义

2013年房地产经纪人《经纪实务》第七章讲义 来源：233网校2013年7月19日【考试就上233网校,大小考试都不怕】
物业管理的主要阶段

1、早期介入阶段：指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要引入物业管理的资询活动。

作用：优化设计，有助于提高工程质量，有利于了解物业情况，为前期物业管理做充分准备，有助于提高建设单位的开发效益。

内容：可行性研究阶段，规划设计阶段，施工建设阶段 ，竣工验收阶段，销售阶段。

2、前期物业管理阶段：指在业主、业主大会选 聘物业服务企业之前，物业建设单位选聘物业服务企业签订前期物业服务合同所实施的物业管理。

内容：

01、物业承接查验。

02、业主入住。

03、物业装饰装修管理。

04、工程质量保修处理。

05、物业项目管一机构的前期运作。

06、前期沟通协调。

3、物业管理阶段：指业主大会选聘物业服务企业，由业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，并由物业服务企业按照合同约定实施物业管理的阶段。

物业管理基本制度。

1、业主：指房屋所有权人。业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，决定本区域内物业管理重大事项的业主自治管理组织。业主委员会是业主大会的执行机构。

业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法利益，有权依据法律法规的规定和管理规约的约定，决定物业管理区域内一切物业管理事项。

职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议，

监督企业履行服务合同;监督管理规约的实施;业主大会赋予的其他职责。

2、管理规约制度：是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。

内容：有关物业的使用、维护、管理;业主的共同利益;业主应当履行的义务;违反管理规约应当承担的责任。

管理规约的作用：有利于协调各个业主利益与业主整体利益存在的各种矛盾，并按照个人利益服从整体利闪原则解决存在的分歧，保护了全体业主的共同利益。

3、物业管理招投标制度。该制度的设立是为了扭转房地产开发企业自建自管、或因建管不分而引发物业管理纠纷增多的被动局面，保障业主自主选择物业服务企业的权利，同时也为物业服务企业参与平等竞争创造机会。

4、物业承接查验制度。物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与物业建设单位和业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定物业建设单位、业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料。

具有的现实意义：

01、有利于明确各方的责、权、利，避免予盾纠纷。

02、对提高建设质量、保障业主财产权益具有重要意义。

03、保障开展物业管理的必备条件。

5、物业服务企业资质管理制度。物业管理服务实质是对业主共同事务进行管理的一种活动。对物业管理行业实行市场准入制度，严格审查物业服务企业的资质，是加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业管理市场环境的必要手段。

《物业服务企业资质管理办法》规定：申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交下列材料：企业资质等级申报表，营业执照，企业资质证书正、副本，物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，

管理的技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同;物业服务合同复印件,物业管理业绩材料。

《物业服业企业资质管理办法》规定：

一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目;

二级资质物业服务企业可以承接30万㎡以下的住宅项目和8万㎡以下的非住宅项目的业务;

三级资质物业服务企业可心接20万㎡以下住宅项目和5万㎡以下的非住宅项目的业务。

6、物业管理人员职业资格制度

物业管理师应具备的执业能力：

01、掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识;

02、具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科知识;

03、能够熟练运用物业管理相关法律、法规。

04、具有丰富的物业管理实践经验。

7、住宅专项维修基金：指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

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