2011年土地代理人相关法规辅导：土地利用权体系

2011年土地代理人相关法规辅导：土地利用权体系 来源：考试大2010年12月20日【牵手考试大，成功你我他】
土地利用权体系
土地使用权是我国整个土地利用权体系的核心。目前，无论是国有土地还是集体土地多是通过使用权的转移来达到利用土地的目的，法律对使用权的规定，相比之下，也最为详细。土地使用权早在计划经济时期就已经产生，但当时其仅仅是所有权的一项权能，而不是独立的物权。土地使用权独立出来肇始于90年国务院第55号令，即《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》根据该条例的规定，土地使用权已经登记，就具有对抗一般人的法律效力，并且可以转让、出租和抵押。至此，土地使用权已经具有物权的性质www.Ｅxamda.CoM考试就上考试大
土地租赁权实际是指土地使用权租赁。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条规定了土地使用权出租的概念，是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。租赁权的客体是土地使用权，依据土地使用权而产生的一项权利。按照该条例租赁土地使用权应具有出让国有土地使用权的条件（虽然一些划拨国有土地使用权也可以出租），按照该条例第30条的规定，出租人必须履行土地使用权出让合同。即意味着出租土地使用权是出让国有土地使用权权利客体的延续，虽然权利内容不同，但权利的行使范围及限制具有约束力和覆盖性，出租除应受对于出让使用权的限制以外，还受其自身的性质的限制。例如承租人转租土地使用权的，应经土地使用权人的同意。出租土地使用权也具备转让土地使用权的基本条件，按照条例第28条的规定，未按照土地使用权出让合同规定的期限后条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。该条件正是转让土地使用权的基本条件。那么，租赁土地使用权的性质是什么？我国有关土地的法律规范对土地使用权租赁的态度，时至今日仍不明朗，民事法律原则上将其列为债法的规定之中。今后在相关的土地立法上，应在承继“买卖不破租赁”制度的基础上，提升其物权属性。原因是物权化的土地租赁权有利于提高处于弱者地位的承租人的法律地位，运用物权排除妨害的方法更充分地保护其合法权益。
关于我国土地使用权的抵押的法律规定，分散在《土地管理法》、《担保法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》、《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》等。考试大－中国教育考试门户网站

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