土地登记代理人《法律知识》考试辅导(4)

土地登记代理人《法律知识》考试辅导 来源：233网校2013年11月22日【牵手233网校，成功你我他】
例题1：甲捡到了一只母山羊饲养起来，并在良种站花钱为母山羊配种，此后母山羊生了两只小山羊，后失主乙找到甲要羊。此种情况应如何处理?

A.失主无权要回山羊

B.母山羊归还失主，小山羊归甲

C.大小山羊全归还失主，失主付给甲饲养费和配种费

D.大小山羊全归还失主，失主付给甲配种费但不付饲养费

答案：C

解析：物权的追及效力，是指物权成立后，无论物权的标的物转入何人之手，物权权利人皆可追及标的物之所在，直接支配该标的物。

例题2：卢某有坐落于某市某街的房屋一幢。卢于1967年下放回原籍，该房屋暂由刘某等人居住。1969年因房屋过旧，刘某等人迁走，该房屋交由居委会代管。1969年11月，王某夫妇无房居住，经居委会安排搬进该房暂住，当时讲明：“以后房主回来要房，除非他们另有房屋居住，否则你们就要搬走。”王某夫妇表示同意，将该房屋稍加修理，便搬进居住至1976年5月。因该房屋确实破烂不堪，王某夫妇未经居委会和市房管部门同意，也未告知房主卢某，便将房屋翻盖一新。后来，卢某发现自己的房屋被侵占改建，于1985年向人民法院提起诉讼，要求保护房屋所有权。对此房屋所有权的归属，下列说法中正确的是。

A.房子应归卢某所有，但应该适当补偿王某夫妇

B.房子应归卢某所有，王某夫妇侵害房屋所有权，应该承担赔偿责任

C.房子归王某夫妇所有，但应该适当补偿卢某

D.房子归王某夫妇和卢某共同所有

答案：C

解析：物权的追及效力，是指物权成立后，无论物权的标的物转入何人之手，物权权利人皆可追及标的物之所在，直接支配该标的物。

物权的优先效力是指，物权与债权同时存在于同一物上时，物权具有优先于债权的效力，或者同一物之上存在数个物权时，先设立的物权优先于后设立的物权。物权的优先效力包括两方面：

1.当物权与债权并存时，物权优先于债权 在“一物二卖”的情况下，如果后买者已完成了物权的公示，而先买者未完成物权的公示，则后买者取得的所有权优先于先买者的债权。债务人破产或被强制执行时，如果债务人的财产上存在着定限物权，则该定限物权优先于其他一般的物权，担保权人可就该物优先受偿，而当债权人破产时，如果存在着质权、抵押权或留置权的，则有别除权，第三人对强制执行可提起执行异议。应当注意，物权优先于债权并不是绝对的。《物权法》第190条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”此为“买卖不破租赁”原则。买卖不破租赁是指租赁物交付后的租赁权不因租赁物所有权的移转或其他物权的设定而受到影响。另外，我国《海商法》规定了船长、船员等工作人员的工资、其他劳动报酬、船员遣返费用和社会保险费用的给付请求权优先于设定在先的抵押权。这是出于公益和社会政策的考虑而由法律规定设定在先的抵押权并不享有优先权。

例题：李某与于某签订了房屋租赁合同，李某租用于某的房屋，合同履行期间，于某又将出租房屋出售给王某，王某因急需利用此房经营，要收回李某租用的房屋，那么，下述表述不正确的有。

A.李某与于某之间的租赁合同因出租房屋所有权变更而自动失效

B.于某与王某之间的买卖合同因房屋承载租赁合同而无效

C.因租赁合同期间未满，王某尚未取得房屋的所有权

D.李某有权继续租赁承租的房屋直到租赁合同期满

E.于某与王某之间的买卖合同有效

答案：ABC

解析：《最高人民法院关于贯彻执行，》第119条规定，“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权移转的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”此为“买卖不破租赁”原则。买卖不破租赁是指租赁物交付后的租赁权不因租赁物所有权的移转或其他物权的设定而受到影响。

来源:考试大-土地登记代理人考试

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