全国楼市销量锐减房地产商火速调整三大策略

全国楼市销量锐减房地产商火速调整三大策略 来源：中国国土资源网2010年7月22日【学而优则进，考试大以成！】
随行就市降价促销、中止增发融资转向多元化渠道、放缓购地节奏加快现有项目开发等举措，正在成为房企的共识。业内专家预计，一季度过热的经济数据给政府足够的空间与时间调控房地产行业，在流动性从紧的背景下，房地产开发商将普遍采取收缩战略，总体投资将趋于保守，行业景气度也将下行。
“如果新开项目的认筹率达不到60%，我们会考虑5%-10%的折扣率。”北京本地一家房地产企业的销售负责人对中国证券报记者表示。
“目前的房价已处于历史高位，加之调控新政大幅压缩新增需求，新盘的客户蓄积量普遍不足，这给追求周转率的开发商造成了很大的销售压力。”21世纪不动产分析师齐凡表示。
“如果万科紫苑放在4月初开盘，均价估计得上30000元/平方米。目前，该区域二手房的成交价格普遍在25000元/平方米以上。”北京一位房地产销售代理机构的经理坦言。
市场预期，下半年房企在销售方面的压力将会继续增大。因此，包括恒大、保利、绿地等公司先后扛起了“打折旗”。5月5日，恒大地产宣布，其全国楼盘统一85折“让利”促销。随后，保利地产位于上海的保利湖畔阳光苑、保利维拉家园等项目的售价也出现“暗降”。据保利上海内部人士透露，为了保证70%的销售率，今后一段时期会有比较可观的折扣优惠。
融资转向多元化
据WIND统计，2009年至今，申万行业分类下共有49家A股房地产公司公布增发预案，拟合计募资金额超过1000亿元。截至5月18日收盘，已有35家公司的股价跌破增发价，占比超过七成。
直接融资受阻，地产公司纷纷开始借道信托、海外发行优先票据等融资方式。今年以来，恒大地产先后两次发行优先票据募集资金13.5亿美元。加之加快销售回款，目前，恒大持有货币资金近210亿港元。
5月11日，中融信托将10亿元募集资金以增资形式对福星股份子公司武汉福星惠誉置业有限公司进行直接输血。据介绍，该单一资金信托将全部用于项目公司的地块开发，其中3亿元用于增加福星惠誉的注册资本，控股50%，剩余7亿元则计入福星惠誉的资本公积。
“房地产公司目前的流动资金比较充裕，但资金投放也很大，需要不断拿地、维持开工量。地产公司都是负债式发展，越好的公司越缺钱。”中国房地产研究会副会长顾云昌表示，地产企业开发的“惯性”将迫使它们需要源源不断的资金支持。而在股市和银行信贷两大融资渠道收窄的背景下，海外发债和信托等方式开始涌上前台。
保守拿地收缩战线
知情人士透露，2010年初，万科等多家房企均拟定了相对激进的一线城市扩展战略，其中万科在上海的拿地计划就有8幅之多。业内人士分析，受新政影响，这些企业原本激进的拿地战略很可能会调整。
随着开发商战线的收缩，房地产开工率也可能见顶回落。日信证券最新报告指出，4月份新开工面积累计同比增长达到64.17%，在建面积累计同比增长31.66%，当月新开工面积为1.34亿平米，同比增长71.8%。由于去年基数较低，预计5月份新开工面积还会保持快速增长，增速会逐渐放缓，但未来4至5个月后，在成交大幅萎缩下，新开工面积将会出现低增长或负增长。
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