通吃一二级土地市场底城投公司调控下闲庭信步

通吃一二级土地市场底城投公司调控下闲庭信步 来源：中国土地挂牌网2010年8月2日【考试大：轻松考试，快乐生活！】
在今年的房地产调控政策中,增加土地供应已经成为控制房价的重要举措之一。为实现土地顺利上市交易,土地一级开发市场越发活跃起来。由于土地一级开发大多数由具有政府背景的城投公司“操刀”,而拥有一级开发资质也意味着在拿地环节拥有更多的优势,从而使城投公司受益于一二级土地市场的联动。
除了拿地优势外,一级开发商的盈利模式也十分清晰。“一级开发主要通过拆迁、土地平整等将生地变为熟地。在达到出让标准、完成土地招拍挂后,按照事先约定的比例与政府分成,而分成的比例也会按照拆迁难度和土地位置来具体约定。”某地产业内人士表示。
以中天城投为例,公司拥有在贵阳市云岩区渔安、安井片区9.53平方公里土地的一级开发资质。根据约定,这部分土地经整理达到七通一平要求后可用于商业开发,土地出让收益以及片区城市建设配套费支付投资成本后的剩余部分,由省政府与公司按照3:7的比例进行分成。中南建设和高金食品进行土地一级开发也可以拿到七成的土地增值收益。
再加上由于去年天量信贷投放,地方融资平台的贷款风险开始受到管理层的重视。今年6月中旬,国务院下发文件要求清理地方融资平台。一旦融资收紧,土地储备和卖地收入就成为地方政府应对的首选方式。
机构青睐城投股来源：考试大的美女编辑们
渝开发7月1日至今的涨幅已经达到32%;而自6月17日起,中天城投股价便出现一波明显上涨,至今涨幅已经达到38%;其他如合肥城建、黑牡丹、云南城投等个股近段时期表现同样较为优异。
由于今年有项目交付,结转收入并确认利润,合肥城建预计今年上半年净利润同比增长380%-430%;京投银泰预计中期净利润为1.15-1.25亿元,同比增长500%-550%;津滨发展也预计上半年净利润为3500万元-4000万元,同比增长304%-361%;中天城投预计上半年业绩增长。
渝开发一季报显示,前十大流通股股东合计持有约4.29亿股股份,占公司实际流通A股的62%之多,公司的前十大流通股股东除去重庆市城市建设投资公司之外,几乎全部为基金,华夏系旗下三只基金华夏策略、华夏红利、华夏大盘共计持有渝开发1200万股。
其他如云南城投、津滨发展、合肥城建等同样获得包括基金、保险甚至社保基金在内的机构的广泛进驻。
尽管存在明显优势,但城投类房地产公司同样存在一定风险。
与此同时,城投类公司所从事的一级开发项目,前期投入较大,开发周期较长,并且在开发过程中存在着拆迁补偿成本增加、拆迁周期超出预计时间计划等不确定因素,会导致项目开发成本增加,因而存在一定的不确定性。
另一城投公司新疆城建,2009年度实现净利润1.55亿元,同比增长259%,但今年一季度业绩突现下降,净利润亏损514万元,同比下降134%。
城投类公司资金来源主要来自于开发贷款、外资、自筹资金和土地转让收益等。当前,地产股的再融资一直未启动,而在调控政策之下,银行为控制风险,惜贷情绪浓烈;同时,国务院6月份发布通知要求各地加强地方融资平台管理,作为地方融资平台的城投公司也面临着较大的政策风险。“这些因素使资金链本就趋紧的城投公司面临着巨大的资金压力,增加了财务风险。”一位人士称。
显然,在资源价值凸现的时候,城投类公司土地一级开发能力的先天资质无人能及,而在二级市场上的拿地成本优势也开始显现。在一二级土地市场联动的影响下,城投类公司股票已经成为机构的新宠儿。
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