2012年土地估价理论与方法市场理论辅导

2012年土地估价理论与方法市场理论辅导 来源：233网校2011年11月26日【233网校：中国教育考试第一门户】
土地市场理论

一、土地供给的方式
1．划拨土地划拨是指国家在符合土地划拨条件的前提下，将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用，土地使用者无须为此支付土地出让金（农民补偿除外），但该土地只限于土地使用者自己使用，在改变土地用途或将土地转让他人时，应补交土地出让金。
3．租赁租赁是指国家作为土地所有者将土地使用权出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地使用租赁合同，并支付租金的行为。
作价出资（人股）是指国家以一定年限期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。目前，采用此方式的主要是在境外上市的股份制企业。
6．转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与
二、土地需求
农业用地需求包括人类对耕地、林地、草地等的需求。影响耕地需求的因素主要有人口、消费水平、土地生产率、国民经济状况等。人类对于林地的需求主要取决于对木材的需求和林木的生态功能。对于草地的需求不只因为它能提供畜牧产品，更重要的还在于它能保护土地资源，维护生态平衡。
三、土地供需平衡原理
1．耕地供求关系研究耕地的供求关系，其基点在于人口对粮食的需求及满足程度。由于耕地买卖频率很低，对于耕地供求关系的研究，主要从实物形态人手。耕地供求的变化主要受到人均占有粮食数量的影响。如果人均占有粮食数量超过其需求，则耕地的供给就有可能减少。要让农民自觉珍惜耕地，尽量提高土地生产率，利用耕地多生产粮食，就必须让农民从种粮中获得平均利润，这样才能缓解我国耕地的紧张供求关系。
但是土地作为一种特殊的商品，在许多方面具有特殊性：其位置固定不变，自然供给不变，经济供给弹性有限，买卖双方不能自行决定土地位置和用途，土地价格受社会和政治局势以及经济繁荣程度影响大，所以工业、商业和住宅用地有时又表现出供给的特殊性。特殊的土地供给是由于土地自然供给总量是有限度的，超过这个限度不管价格如何上涨，也不能再增加土地的供给。特殊的土地需求是反映土地购买者把工业、商业和住宅用地作为投机对象，价格低廉的土地由于在短期内难以卖出好价格，所以买者很少；相反，价格高涨的土地容易卖得好价钱，尽管价格上涨幅度大于其他地区，只要经济稳定发展，定能获利，所以买者很多。

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