2013年估价理论与方法辅导：土地估价概述

2013年估价理论与方法辅导：土地估价概述 来源：233网校2013年1月22日【233网校：中国教育考试第一门户】
一、地价的定义
我国实行土地公有制，土地价格的含义不同于一般土地私有制的国家，它是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和，而不是土地所有权的价格。但在土地估价程序与方法上又与土地私有制国家相似。
二、地价的特点
2、价格基础不同。土地价格不是商品本身价值，而是土地权利和收益的购买价格。
4、土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定。其产生的直接原因基于土地的所有权或使用权的垄断性。而土地的开发性价格实质是地价的附加。
6、地价具有明显的地区性和个别性。地价很难形成统一的、标准化的市场价格。
8、市场价格不同。土地市场不完全，需求及主观因素的影响很大。
三、地价的分类
2、按土地价格形成方式分类：分为交易价格和评估价格（包括交易地价、基准地价、课税价格）。
4、按土地价格表示方法分类：可分为土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。
按因素与土地的关系及影响范围分为三大因素：
指影响地价的一般、普遍、共同因素，对地价总体水平产生影响，是决定个各地块土地价格的基础。又分为5个因素：
（2）人口因素。地价与人口密度、人口素质和家庭人口构成密切相关。
（4）国际因素。由国际经济状况和国际政治因素
2、区域因素
区域因素主要包括内容有地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城市规划限制等。
指宗地本身的条件和特征，又称宗地因素。它是决定同一均质区域内地块差异和地价差异的重要原因。
五、土地估价的原则和方法
概念要点：（1）土地估价必须依据土地估价的原理和方法；
（3）土地估价必须考虑政府土地政策的影响；
（5）土地估价所评估出的地价是该地块某一时点的价格。
（1）替代原则。市场比较法以其为基础，收益还原法也与其有较深渊源。
（3）最有效使用原则。最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础。
（5）需求与供给原则。土地有其特有的供求规律，竞争主要在需求方面进行，因此，地价不能仅根据均衡法则来决定。此外，还应考虑时间因素，作动态分析。供需原则以预期收益原则、变动原则和竞争原则为基础。
（7）贡献原则。可据以通过土地及建筑物等构成因素的贡献来估价，它是收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。
（9）协调原则。在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的协调关系。
（1）基本估价法：由分为收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法

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