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2013年土地估价师《理论与方法》考点:土地估价的原则

来源:互联网发布时间:2017-03-01 01:42:33
2013年土地估价师《理论与方法》考点:土地估价的原则 来源:233网校2013年5月28日【233网校:中国教育考试第一门户】
第八章 土地估价的原则

考点1:土地估价原则
2、 土地估价的基本原则:
(2) 预期收益原则:过去收益的重要意义,在于为推测未来的收益变化动向提供依据。对土地估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及还原利率的确定非常重要。剩余法、收益还原法,都是预期收益原则的应用。
(4) 报酬递增、递减原则。经济学中的边际效益递减原则,是指增加各生产要素的单位投入量时,纯收益随之增加;但达到某一数值以后,如继续追加投资,其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。利用这一原则,可找出土地的边际使用点,即最大收益点,也可称为最有效使用点。这一原则与最有效使用原则密切相关。
(6) 竞争和超额利润原则。土地因为具有不动性、不增性、个别性等特点,尤其在我国土地一级供给量由政府控制,所以在供给方面不容易引起竞争。竞争主要是在需求者之间进行。竞争原则与替代原则密切相关。收益还原法估价的基础之一。
(8) 变动原则:在土地估价时,必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求,以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素、个别因素。变动原则与预测原则密切相关。

考点2:土地估价各原则的理论依据和产生背景
2、 市场价值的基本要素:效用:稀缺性、欲望、实际购买力。
(1) 公开市场价值:具备的条件:以土地交易双方均充分了解交易土地的特点及其市场行情为前提;是交易土地在市场上公开足够长的时间;是有多个卖家、买家时的成交价;是最可能实现的价格。
(3) 价格:价格是价值的反映。
(5) 账面价值:账面价值是土地的历史成本减去其已提取的折旧,是以成本分摊和补偿为目的的,不能反映土地的现实价格。实际上,土地的历史成本是购进时的市场价值,从价值的变化特点来看,账面价值是随着时间的推移而减少的。
(7) 清算价值:土地的清算价值的高低决定于清算条件和土地的通用性,当土地通用性好即用途广泛且有一定的拍卖时间时,清算价值一般可接近市场价值。
(9) 投保价值:不包括土地的价值,主要是建筑物在市场条件下重新建造的完全价值,是以市场价值为基础的。
(1) 土地估价业务的性质主要是满足土地市场交易的需要,为土地市场交易提供专业化的咨询服务。
(3) 土地估价的操作也离不开市场价值。估价的依据来源于市场。
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